פסק-דין בתיק א 1892/02

1.         התובעים בת.א. 1892/02 (להלן: "גרשון") הינם אם ובנה, אשר רכשו ביום 08/08/96 מהנתבע, לוי זאב (להלן: "הקבלן") שתי דירות בבנין שברחוב החלוצים 34 בחולון, הבנוי בחלקה 1440 בגוש 6043 (להלן: "הבנין"), לרבות שתי חניות אשר יוצמדו לדירות אלה. אחת הדירות נרכשה על ידי תובעת 2 והדירה השניה נרכשה על ידה בנאמנות עבור תובע 1. תביעת גרשון היא לאכיפת התחייבויות הקבלן על פי ההסכמים שנכרתו בינו לבין גרשון. גרשון טוענים כי הקבלן לא העמיד להם ערבויות בנקאיות, כפי שהתחייב בחוזי המכר וכפי שהיה מחויב על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (להלן: "חוק המכר (דירות)"). כמו כן הפר התחייבותו להקים גינה בחזית הבנין, להצמיד לגרשון את הגינה, ואת החניה המקורה שבבנין, כפי שהתחייב בכתב ההסכמות אשר נכרת בין הקבלן לתובע 1 ביום 08/06/97. בכתב ההסכמות התחייב הקבלן, בין היתר, כי לגרשון תוצמד חניה מקורה אחת (סעיף 2.5 לכתב ההסכמות), וכי למעט החניה שתוצמד לדירתו של תובע 1, לא יצמיד חניה אחרת בשטח הבנין למי מדיירי הבנין האחרים (סעיף 5 לכתב ההסכמות).

יתרה מזאת, על אף ששולמה כל התמורה בגין הדירות לא המציא הקבלן מכתבי החרגה מטעם בנק המזרחי המשחררים את הדירות מהשעבוד הרובץ עליהן, באופן שלא ניתן להעביר הבעלות בנכס ע"ש התובעים כשהוא נקי משעבודים.

2.         התובעים בת.א. 2393/02 הינם בני הזוג מלמד (להלן: " מלמד") והגב' מלוינה לויה (להלן: " מלוינה"). מלמד רכשו מהקבלן ביום 20/03/96 דירת גג בקומה שניה, וחניה צמודה. מלוינה רכשה מהקבלן ביום 08/04/97 דירה בת 3 חדרים בקומה הראשונה. תביעה זו היא למתן פסק דין הצהרתי לפיו החללים שנותרו מתחת לעמודי הבנין (למעט החניות שהוצמדו) והשטח המצוי בקומת הקרקע של הבנין - הם רכוש משותף, והנתבע אינו רשאי להוציאו מהרכוש המשותף, כי יש להצמיד את החניה המקורה בבנין לדירת מלמד, וכי כתב ההסכמות אשר נחתם בין הקבלן לגרשון, ככל שהוא מתייחס להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדת חניות בבנין - בטל ומבוטל.

3.         הדיון בשני התיקים אוחד בשל העובדה שהסכסוך לגבי הרכוש המשותף נוגע לתובעים בשני התיקים. יצוין כי מלמד וגרשון, הם התובעים בשני התיקים, הגיעו להסדר המתייחס לחלוקת החניות בבנין ביניהם, והקצאת שטח לגינה שתשמש כרכוש משותף. להלן ההסדר שהושג בין הצדדים לאחר הגשת הסיכומים:

א.                 לתובעים 3 ו-4 (מלמד) תוצמד חניה על פי ההיתר שבחזית הבנין הצמודה לגדר החיצונית, ומסומנת בתשריט אשר צורף להסדר באות א'.

ב.                  לתובעים 1 ו-2 (גרשון) יוצמדו שתי חניות:

1)      החניה המקורה המסומנת בתשריט באות ב'- תוצמד לדירה 3.

2)      החניה במבואה המסומנת בתשריט באות ג'- תוצמד לדירה 1.

ג.                   יתרת השטח בחזית הבנין (לאחר הפחתת שטח החניה המסומן א') יוכשר לגינה על ידי המשיב באמצעות עקירת האבנים המשתלבות מילוי באדמת גן וביצוע הכנה לגינה בשטח המסומן עד לקו הבנין הדרומי. שטח הגינה יירשם כרכוש משותף לכל דיירי הבנין.

הנני מאשרת את ההסדר לעיל אשר סומן על ידי כנספח א' ונותנת לו תוקף של פסק דין. 

לאור האמור לעיל, כל שנותר להכרעה נוגע למערכת היחסים בין התובעים לבין הקבלן באשר להמצאת הערבויות הבנקאיות, הצמדת חלקים ברכוש המשותף שבעורף הבנין, וטענותיהם של גרשון כי הם זכאים לפיצוי בשל הפרת כתב ההסכמות, לרבות הפרת התחייבויות הקבלן שלא יצמיד חניות למלמד. אך קודם יש לדון בטענת הקבלן להעדר יריבות בינו לבין תובע 1, דוד גרשון.

טענת הקבלן להעדר יריבות בינו לבין תובע 1, דוד גרשון

4.         הקבלן טוען כי אין יריבות בינו לבין תובע 1, זאת מאחר ושני חוזי המכר נחתמו עם תובעת 2 בלבד, וגם כתב ההסכמות הוא בין תובעת 2 לקבלן בלבד. עוד הוא טוען כי היותו של תובע 1 נוכח בחתימת ההסכמים, ובהיותו מיופה כוחה של אמו, תובעת 2, והעובדה כי ניהל עבורה את כל המשא ומתן, אין בכך כדי להופכו לצד ישיר להסכמי המכר.

אין לקבל טענות אלו של הקבלן. ראשית יצוין כי אין חולק כי תובעת 2 רכשה את שתי הדירות, האחת עבורה והשניה עבור בנה, הוא תובע 1, כפי שגם דווח למס שבח על ידי הקבלן ולא ניתן להתעלם מכך. שנית יצוין כי תובע 1 הציג בפני בית המשפט הודעת נאמנות אשר נשלחה על ידי עורך דינו של הקבלן, עו"ד שמעון בן ישי, לרשויות המס עם העתק לקבלן (צורף כנספח ב' לתצהיר תובע 1). מרגע ששלח הקבלן את הודעת הנאמנות למס שבח הוא מנוע מלטעון כי לא ידע כי הדירה נרכשה עבור תובע 1. כמו כן מכתבו של עו"ד בן ישי מיום 25/08/97 (סומן ת/7), בו מזמין הקבלן את תובע 1 לקבל לידיו את החזקה בדירתו, מפריך את טענת הקבלן כי לא ידע כי הדירה נרכשה עבור תובע 1.

נוכח האמור לעיל מצאתי כי אין ממש בטענת הקבלן להיעדר יריבות עם תובע 1. לתובע 1 יש מעמד וזכות תביעה בתיק זה בהיותו הרוכש של אחת הדירות. 

למעלה מן הדרוש אציין כי לו רצה הנתבע להתכחש למכתבו של עו"ד בן ישי, מדוע לא טרח להביא את עו"ד בן ישי לעדות כדי להזים את טענת התובעים?

הלכה פסוקה היא כי אי הבאתו של עד רלוונטי מעורר את החשד כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין אשר נמנע מהבאתו חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה הנגדית ראה ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו ואח', פ"ד מה(4) 651. הלכה פסוקה היא כי בעל דין אשר בידיו נמצאת ראיה והוא נמנע מלהציגה, חזקה כי ראיה זו פועלת לרעתו. ראה ע"א 3694/99 דפנה ארדמן ואח' נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ ואח', תק-על 2000   (3) 3066, עמ' 3069:

"כלל הנקוט בידי בית המשפט מימים ימימה שמעמידים בעל-דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו" (ע"א 548/78, שרון נגד לוי, פד"י לה, חלק ראשון, 760 ,736; וכן ראה ע"א 55/89, קופל נגד טלקאר, פד"י מד, חלק רביעי, 595, 602) ".

ראו גם: ע"א 641/87 זאב קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציוד בע"מ ואח', פ"ד מד(1) 239.

הצמדת חלקים ברכוש המשותף שבעורף הבנין

5.         עיון בחוזי המכר של כל התובעים מלמד כי הקבלן התחייב לרשום את הבנין כבית משותף בהתאם לחוק המקרקעין, כפי שעולה במפורש מהמבוא להסכם.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת לחלל שנוצר מתחת לעמודים. הקבלן טוען כי הוא זכאי לרשום חלק זה על שמו, כיחידה נפרדת, וזאת בהסתמך על סעיף 4 לכתב ההסכמות שנחתם בינו לבין גרשון, אשר קובע:

" ... שהקבלן משאיר את השטח מתחת לעמודים שבעורף הבנין וחדר ההסקה לרבות שטח הגינון המופיע בתכנית בבעלותו של הקבלן לצרכי בניית יחידת מגורים ו/או משרד עורפית שיוצאו מן הרכוש המשותף (ככל שהיו חלק מן הרכוש המשותף) ויישארו בבעלות הקבלן, אשר יהא רשאי לעשות ביחידה זו כל שימוש בעלים..." (ההדגשות אינן במקור).