פסק-דין בתיק א 188388/02

מבוא

1.         בפניי תביעה כספית על סך 80,326 ש"ח בגין ליקויי בנייה בבנין ברח' אדם מיצקביץ 12 ביפו ( להלן: "הבנין"). מדובר בבנין שנבנה בשנת 1921, נרכש על ידי הנתבעת 1 ( להלן: "הנתבעת") מרשות הפיתוח בשנת 1998, שופץ על ידי קבלן ששכרה הנתבעת בשנת 1999, ודירותיו נמכרו לתובעים בשנים 1999-2000. הנתבע 2 ( להלן: "הנתבע") הוא אחד ממנהליה ובעליה של הנתבעת.

2.         התביעה המקורית הוגשה נגד הנתבעת לבדה. בכתב התביעה המתוקן מיום 9.2.2003 צירפו התובעים כנתבעים נוספים את מנהלי הנתבעת. התובעים טוענים כי לבנין נגרמו נזקים רבים, שעלות תיקונם לפי חוות דעתו של המומחה סם לאונרד הינה 80,326 ש"ח. מדובר בליקויים ברכוש המשותף של הבנין. התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את חובותיהם לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ( להלן: "חוק המכר דירות") וכי הנזקים הם תולדה של רשלנות התובעים. עוד נטען כי יש להטיל אחריות אישית על מנהלי הנתבעת, משום שהם ניצלו לרעה את האישיות המשפטית של הנתבעת, רוקנו את הנתבעת מנכסיה ופעלו כלפיהם שלא בתום לב ובמירמה. התביעה נגד המנהל השני של הנתבעת, אמיר אונגר, נדחתה בהסכמה בישיבת יום 1.11.2004.

3.         הנתבעים טוענים כי חוק המכר דירות אינו חל עליהם, משום שהבנין לא נבנה על ידם. הנתבעת הזמינה שיפוץ חיצוני מחברת ש.ע.א דרג בנין ופיתוח בע"מ, בניהולו של עמוס אליהו ובפיקוחו של האדריכל משה לוי. בחודש דצמבר 1999 הסתיים השיפוץ.  עם סיום השיפוץ נערכה ביקורת מטעם מנהל מקרקעי ישראל ועירית תל אביב וניתן אישור על גמר השיפוץ בהתאם לדרישותיהם. כמו כן, התובעים אינם יכולים לתבוע לבדם את מלוא הנזק לרכוש המשותף, הואיל ובבנין יש 6 דירות, והתובעים הם הבעלים של שלוש דירות בלבד. עוד טענו הנתבעים כי אין כל עילה להטיל אחריות אישית על מנהלי הנתבעת. הנתבעים טענו כי האחריות שניתנה לפי חוזי המכר אינה חלה על הרכוש המשותף אלא אך ורק לדירות עצמן. על התובעים היה לפנות בדרישות תיקון לקבלן שביצע את השיפוץ בתוך 12 חודשים מקבלת החזקה, דבר שלא נעשה. לנתבעת עצמה אין כל אחריות על מצבו של הרכוש המשותף והיא לא התחייבה לשפצו.

4.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את מהנדס הבנין ושמאי המקרקעין אליעזר שחר ( להלן: "המומחה שחר"). המומחה שחר ביקר בבנין ביום 20.6.2003 והגיש חוות דעת ביום 26.8.2003 המתארת את ממצאיו. המומחה שחר מצא את הליקויים הבאים:

(א)        תיבות הדואר אינן תקניות ואינן ממוקמות במקום הנכון. עלות התיקון הינה 4,200 ש"ח.

(ב)        שער הכניסה אינו תואם את תוכניות הביצוע ומיקומו לקוי, שכן נמנעת גישה חופשית לצורך פינוי אשפה וקריאת מוני מים. עלות העתקת השער הינה 500 ש"ח. בנוסף, יש לצבוע מחדש את השער עקב נקודות חלודה, בעלות של 300 ש"ח.

(ג)         בשער חדר האשפה קיימות נקודות חלודה שעלות צביעתן 300 ש"ח.

(ד)        בשער של נישות מיכלי הגז קיימות נקודות חלודה. עלות הצביעה היא 650 ש"ח.

(ה)        בשער של נישות שעוני המים קיימות נקודות חלודה. עלות הצביעה היא 450 ש"ח.

(ו)         בכניסה למבנה קיימים סדקים, מדרגות הכניסה בוצעו ברום משתנה, המעקה חלוד ושוחת הביוב הונחה באופן לא אסתטי. עלות התיקון הינה 1,850 ש"ח.

(ז)         במבואת הכניסה לבנין קיימת תופעת רטיבות והריצוף הונח באופן לקוי. עלות התיקון היא 3,700 ש"ח.

(ח)        בחדר המדרגות נמצאה מדרגה שבורה, בפודסט הביניים קיימת חדירת רטיבות לקירות ולריצפה ובגרם המדרגות העליון ביותר קיימות שתי מדרגות טרפזיות ששלחיהן צרים מן המותר לפי התקן. עלות התיקונים היא 3,000 ש"ח.

(ט)        סרגל ההלבשה החיצונית של משקופי החלונות בוצע באופן לקוי, דבר שגרם לחדירת מים בדירות פרסטלניק וגילת. עלות תיקון החלונות היא 20,000 ש"ח.

(י)         הטיח החיצוני בחזיתות הבנין בוצע באופן לא אסתטי. עלות צביעת חזיתות הבנין  הינה 10,000 ש"ח.

(יא)       יש לצבוע קיר אחד בדירת פרסטלניק וקיר אחד בדירת גילת בעלות של 300 ש"ח.

סך כל עלות התיקונים לפני מע"מ היא 45,500 ש"ח, ובתוספת מע"מ, 53,690 ש"ח. העלות חושבה לפי מחירי קבלן ראשי. בביצוע על ידי קבלנים מזדמנים יש להוסיף 50% על העלות הנ"ל. כמו כן יש להוסיף עלות פיקוח הנדסי של 10%.

האם חוק המכר דירות חל על הנתבעת?

5.         השאלה הראשונה הטעונה הכרעה היא האם חלות על הנתבעת הוראותיו של חוק המכר דירות.

6.         ס' 11 (א)(1) לחוק המכר דירות קובע כי הוראותיו לא יחולו " על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה". תחילתו של חוק המכר דירות היא ביום 1.1.1975. בעניננו מדובר בבנין שנבנה בשנת 1921. על כן, ברי כי לחוק המכר דירות אין תחולה על הבנין ודירותיו.