פסק-דין בתיק א 18740/05

1.         בפניי תביעה לתשלום סך של 105,816 ש"ח וכן לסעד של מתן חשבונות.

2.         התובעת הינה הבעלים של 5/14 חלקים מזכויות הבעלות בבנין ברח' ברדיצ'בסקי 12 בתל אביב, הרשום בלשכת רישום המקרקעין כחלקה 99 בגוש 7085 ( להלן: "הבנין").

            הנתבע הוא הבעלים של 1/14 מזכויות הבעלות בבנין.

3.         התובעת רכשה את זכויותיה בבנין לפי חוזה מכר מיום 23.10.2003 ( להלן: "החוזה"). החוזה נכרת בינה לבין עשרה מבעלי הזכויות בבנין, אשר מכרו לה את זכויותיהם ( להלן: "המוכרים"). בעקבות רכישה זו, בעלי הזכויות בבנין מאז יום חתימת החוזה הם האנשים הבאים:

            משה עציץ (אחיינו של הנתבע)- 8/14 חלקים.

            התובעת- 5/14 חלקים.

            הנתבע- 1/14 חלקים.

4.         הבנין מכיל תשע דירות מגורים. שבע דירות מוחזקות בידי דיירים מוגנים ושתיים מושכרות בשכירות חופשית.

5.         התובעת טוענת כי הנתבע גובה דמי שכירות מדירה מוגנת אחת ומדירה חופשית אחת במשך למעלה משבע שנים, מבלי להעביר לבעלי הזכויות האחרים את חלקם בסכום שנגבה. כך נהג לפני חתימת החוזה וכך הוא נוהג גם לאחריו. הנתבע גבה סך של 170 ש"ח לחודש בגין הדירה המוגנת וסך של 550 דולר לחודש בגין הדירה החופשית, כעולה מתצהיר שנתן בתשובה לשאלון, אשר צורף כנספח ג' לתצהירו של אלי לאופולד, אביה של התובעת והמצהיר מטעמה. על כן, הסכום הכולל שגבה הנתבע בין החודשים פברואר 1998 לפברואר 2005 הוא 227,220 ש"ח. חלקה היחסי של התובעת בסכום זה הינו 81,150 ש"ח. על כן, התובעת דורשת כי הנתבע ישלם לה סך של 81,150 ש"ח בצירוף סך של 28,399 ש"ח בגין הפרשי הצמדה וריבית עד ליום 28.12.2005, ובסך הכל, סך של 109,549 ש"ח.  עם זאת, התביעה הועמדה על סך של 105,816 ש"ח, משום שנתוני הגבייה המדוייקים נודעו לתובעת רק לאחר הגשת התביעה, בעקבות תשובתו של הנתבע לשאלון.

6.         התובעת דרשה מהנתבע לחדול מגביית חלקה בדמי השכירות וכן דרשה כי ימסור לה דין וחשבון אודות סכומים שגבה בעבר. הנתבע לא הגיב כלל על דרישות אלה, ומכאן התביעה שהוגשה ביום 6.3.2005.

7.         אלי לאופולד, אביה של התובעת והמצהיר מטעמה ( להלן: "לאופולד") טוען כי כאשר ניהל את המשא ומתן עם הרוכשים, בטרם נחתם החוזה, הוא ביקש לברר עימם האם ישנם הסכמי שיתוף כלשהם בנוגע לבנין, ונענה בשלילה. הוא מציין את העובדה שבלשכת רישום המקרקעין אין כל רישום בדבר קיומו של הסכם שיתוף המתייחס לבנין, כפי שגם עולה מתוך נסח רישום המקרקעין של הבנין, נספח א' לתצהירו.

8.         הנתבע טען להגנתו כי במשך עשרים שנה נוהל הבנין על ידי אחיינו, משה עציץ. זה האחרון גבה את דמי השכירות בגין הדירות, וחילק לכל בעל זכויות את חלקו היחסי בדמי השכירות בניכוי הוצאות הניהול. בשנת 2003 ביקשה אחת הדיירות המוגנות לפנות את הדירה. הנתבע קיבל על עצמו לשאת בדמי הפינוי אך בתמורה דרש כי יגבה לעצמו בלבד את דמי השכירות בגין הדירה, שתהפוך מעתה ואילך לדירה חופשית, וכן שבבוא היום, כאשר הבנין יירשם כבית משותף, הדירה שפינה תרשם על שמו. משה עציץ מסר לו כי הדבר מקובל על ייתר בעלי הזכויות בבנין, ועל יסוד כך שילם הנתבע לדיירת סך של 46,000 דולר, והדירה פונתה בחודש ספטמבר 2003 והושכרה החל מחודש נובמבר 2003 תמורת סך של 550 דולר לחודש, שהנתבע גבה לעצמו. לדבריו, אם ייקבע בסופו של יום כי התובעת זכאית לחלק יחסי מדמי השכירות בגין דירה זו, אזיי יהא עליה לשפותו בגין דמי הפינוי ששילם עבור הדירה.

9.         הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית, אך לא התייצב להחקר עליו, למרות שניתנה לו הזדמנות נוספת להתייצב לישיבה נדחית. על כן, תצהירו של הנתבע נמחק בהעדר התייצבות.

10.        מטעם הנתבע הוגש תצהיר של אחותו, גב' רחל מיזליץ, אשר נמנתה על המוכרים שמכרו לתובעת את זכויותיהם בבנין. בתצהירה היא טוענת כי ביום חתימת החוזה, הנתבע לא היה חייב למוכרים דבר. עוד היא טוענת כי בזמן חתימתה על החוזה, לא נאמר לה דבר ביחס לכוונתה של התובעת לדרוש מהנתבע תשלום בגין תקופת העבר, ולו היה נאמר לה שזו הכוונה, לא היתה מסכימה לכך. היא מציינת כי הבנין נוהל כל השנים על ידי משה עציץ, שהיה גובה דמי שכירות מהדיירים, משלם מתוכם את הוצאות האחזקה, ומעביר לנציגת הבעלים את יתרת הכסף לשם חלוקתו ביניהם. נציגת הבעלים היתה תחילה גב' לינדה חלפון ז"ל ולאחריה, גב' רונית לוי. לפני מספר שנים הציע משה עציץ לדיירים לפנות דיירת מוגנת בבנין, ואז הוסכם כי הנתבע הוא שיממן את הפינוי ובתמורה הוא יגבה לעצמו את דמי השכירות מהשכרת אותה דירה, ולאחר מכן, כאשר הבנין יירשם כבית משותף, הדירה תרשם על שמו.

11.        עד נוסף מטעם הנתבע, הוא אחיינו, משה עציץ, שאיפשרתי את העדתו במסגרת חקירה ראשית. יצויין כי התובעת הגישה בשעתו תביעה גם נגד משה עציץ, בגדרו של ת.א. 18396/05, שאוחדה עם התביעה הנוכחית, אך בפתחה של ישיבת ההוכחות מיום 13.3.2007 הושג הסדר פשרה והתביעה נגדו סולקה. לדבריו, הוא עצמו נהג לגבות את דמי השכירות מהדיירים ולהעביר 35% מהם לנציגת הבעלים לינדה חלפון ז"ל, ואחרי פטירתה, לרונית לוי (ע' 15 לפרוטוקול). הנתבע עצמו נהג לקבל דמי שכירות אך ורק מדיירת מוגנת בשם רבקה גור, וגם כיום הוא גובה ממנה דמי שכירות מוגנת (ע' 21 לפרוטוקול). בשנת 2003 שילם הנתבע את דמי הפינוי של דייר בשם קאופמן, שהתגורר בדירה בבנין, היא הדירה החופשית שבגינה גובה הנתבע לעצמו את דמי השכירות.

            משה עציץ העיד על קיומה של "הסכמה שבשתיקה" (ע' 19 לפרוטוקול), לפיה הוא ינהל את הבנין, יגבה דמי שכירות ויעבירם ללינדה חלפון (ע' 20 לפרוטוקול). רק עימה דיבר, ולא עם בעלי הזכויות האחרים (ע' 21 לפרוטוקול).

12.        הנתבע מתנגד בסיכומיו להסתמכותה של התובעת על תשובות שנתן לשאלון. אין בידי לקבל התנגדות זו. טעמו של דבר הוא שתצהיר התשובות לשאלון מטעם הנתבע צורף כנספח ג' לתצהירו של לאופולד, ובכך הוא הפך להיות חלק בלתי נפרד מחומר הראיות בתיק, ולא נדרשת היתה בנוסף הצגתו הפורמלית תוך כדי שמיעת הראיות.

13.        מתוך תצהיר התשובות לשאלון של הנתבע, עולה הודאה מפורשת שלו כי הוא גובה מימים ימימה סך של 170 ש"ח כדמי שכירות מוגנת מדיירת בשם רבקה גור, וכן שמאז חודש נובמבר 2003 הוא גובה מדירה נוספת, היא הדירה המוגנת שפינה, סך של 550 דולר לחודש.

14.        הנתבע טוען כי מכוחו של ההסכם שבעל פה בינו לבין ייתר בעלי הזכויות, הוא רשאי לגבות לעצמו את מלוא דמי השכירות בגין הדירה שפינה, ועל כן, התובעת, שבאה בנעלי המוכרים, כפופה להסכם זה.