פסק-דין בתיק א 18527/02

1.         ביום 1.8.1997 נחתם בין הצדדים הסכם, לפיו השכיר התובע מס' 2 לנתבע אולם, חצר, שירותים ורחבת חניה, הנמצאים ברח' החורש בטבעון (להלן-"המושכר"). מטרת השכירות, כפי שהוגדרה בהסכם, היתה לצורך ניהול והפעלת מכון כושר ובריאות. הצדדים הסכימו עוד  כי השכירות תהא לתקופה של 4 שנים, היינו עד ליום 31.7.01, כאשר במהלך השנתיים הראשונות ישלם הנתבע דמי שכירות בסך שווי 1,896$ לחודש ואילו בשנתיים הנותרות ישלם סך 2,133$ לחודש. בסעיף 14 להסכם נקבע כי לנתבע זכות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת בת 5 שנים, ובלבד שיודיע על כך בכתב לתובע 3 חודשים לפני תום תקופת השכירות. היה והנתבע יבחר לממש את האופציה, יועלו דמי השכירות ויעמדו על סך של 10$ למטר.

2.         במהלך השנתיים הראשונות, שילם הנתבע את דמי השכירות בהתאם להסכם. בתום אותה תקופה, אמור היה לשלם על-פי ההסכם סך 2,133$ לחודש, אלא שהוא בחר לשלם את דמי השכירות כפי שנקבעו בעבור השנתיים הראשונות, היינו 1,896$. בעדותה בפניי הסבירה התובעת כי נאלצה לקבל בלית ברירה את הסכום אותו בחר הנתבע לשלם משום שביקשה להימנע מהתדיינויות והליכים משפטיים.

            גם בתום תקופת ההסכם, כאשר דמי השכירות, לגרסת התובעים, אמורים היו להיות בסך 2,800$ לחודש, המשיך הנתבע לשלם סך  1,896$ לחודש. אלא שהוא עשה כן רק בגין שלושה חודשים מתום תקופת השכירות, היינו מיום 1.8.01 ועד 31.10.01. לאחר אותו מועד חדל הנתבע מלשלם כל סכום שהוא בגין דמי השכירות. עובדה זו לא מנעה בעדו מלהמשיך ולהחזיק במושכר ללא כל תמורה. ביום 27.10.02 הוגשה התביעה בתיק דנא, בה עתרו התובעים לפנות את הנתבע ולחייבו בתשלום דמי השכירות בגין תקופת העבר, עד למועד הגשת התביעה. למותר לציין כי הנתבע המשיך להחזיק במושכר עד ליום 5.6.05 מבלי לשלם כל תשלום שהוא בגין השכירות, ונאות לפנות את המקום רק לאחר שניתן נגדו פסק דין מפי כב' הרשמת פומרנץ, המורה לו לעשות כן. יוער כי תקופה זו, המתייחסת למועד שלאחר הגשת התביעה, אינה מעניינו של תיק זה ואינה נשוא פסק הדין.

3.         לבד מתשלום דמי השכירות, כשאליהם מתווספים ריבית והצמדה, עתרו התובעים לחייב את הנתבע בפיצוי החוזי המוסכם, בסך 250 ש"ח ליום, בגין האיחור בפינוי המושכר ובסה"כ סך 92,000 ש"ח. לכלל הסכומים הנ"ל ביקשו להוסיף גם מע"מ בסך 53,285 ש"ח.

4.         בין שלל טענות ההגנה שהעלה הנתבע בבקשה למתן רשות להתגונן היתה טענת קיזוז, לפיה גבו הימנו התובעים דמי שכירות ביתר משום שדמי השכירות התבססו על כך ששטח המושכר עומד על 237 מ"ר בעוד שבפועל שטחו האמיתי של הנכס הינו 168 מ"ר. בנוסף טען הנתבע כי השקיע בתיקונו של המושכר סכומים ניכרים שהסתכמו בסך 148,500 ש"ח. זאת, בין היתר, עקב בעיות רטיבות, נזילות מים בחורף וליקויים חמורים נוספים שהיה על התובעים לתקנם, על פי הסכם השכירות. בנוסף, טען הנתבע כי עקב בעיות הרטיבות מהן סבל המושכר, נגרמו נזקים כבדים לציוד ולמכשירים ששימשו את חדר הכושר שניהל במקום. עלות תיקונם הכוללת של אלה הסתכמה בסך 75,382 ש"ח. בסך הכל עתר הנתבע לקזז מכל סכום שבו יחויב סך 491,748 ש"ח.

5.         ביום 8.2.05 נתנה כב' הרשמת פומרנץ החלטתה בבקשה למתן רשות להתגונן. בהחלטה זו נדחתה הבקשה, ככל שהיא נוגעת לתביעת הפינוי, והרשמת הורתה על פינויו של הנתבע מן המושכר והחזרתו לידי התובעים, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, תוך 10 חודשים. בפועל פינה הנתבע את המקום, כאמור, מוקדם יותר והחזיר את החזקה בו לידי התובעים ביום 5.6.05.

            בנוסף, דחתה כב' הרשמת את בקשת הנתבע לרשות להגן על סך 200,000 ש"ח חוב דמי השכירות. בעקבות החלטה זו ניתן פסק דין חלקי המחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך 200,000 ש"ח בגין דמי השכירות.

            הנתבע ערער על ההחלטה הנ"ל בפני בית המשפט המחוזי, אלא שערעורו נדחה. בפסק הדין מיום 2.1.07 קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, כי "הסכום של 200,000 ש"ח בגינו לא ניתנה הרשות להתגונן מייצג את דמי השכירות הנומינליים. נראה לנו כי צדקה כב' הרשמת משסברה כי נכון ליתן למערער רשות להתגונן רק על יתרת סכום התביעה".

6.         לאור הקביעות שהוזכרו לעיל, לא ברור לי על שום מה ראו ב"כ הצדדים להידרש בסיכומיהם פעם נוספת לסוגיית דמי השכירות. פלוגתא זו הוכרעה זה מכבר וניתן לגביה פסק דין חלקי. משמע, כי אין היא עומדת עוד לדיון ואין מקום להידרש לטענות הצדדים, ככל שאלה מתייחסות לגובה דמי השכירות, לדרך חישובם וכיו"ב שאלות שהוכרעו עם מתן פסק הדין החלקי.

            למעשה, כל שנותר הוא לדון ביתרת הסכום הנתבע, המורכב מן הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירת המושכר וכן מתשלומי המע"מ, אשר על פי הנטען חלים על הנתבע. בנוסף, יש להכריע בטענות הקיזוז שהעלה הנתבע. אלה השאלות העומדות בפניי ובהן אכריע בגדר פסק דין זה.

7.         הפיצוי המוסכם

7.1        סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970, קובע כי מקום שהסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים, יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק. התביעה, ככל שהיא מתייחסת לפיצוי המוסכם, נסמכת על הוראות סעיף 15 לחוזה השכירות, שזו לשונו:

"א.       מיד בתום תקופת השכירות על פי חוזה זה מתחייב השוכר לפנות את המושכר ולמוסרו לרשות המשכיר כשהמושכר ריק מכל אדם ו/או חפץ השייכים לשוכר ובמצב טוב ותקין. אם השוכר לא ימלא את ההתחייבות האמורה בסעיף זה הינו מתחייב בזה לשלם סך של 250 ש"ח עבור כל יום של איחור בפינוי המושכר כדמי פיצויים קבועים ומוסכמים מראש.

ב.         האמור בפסקה (א) לעיל לא יפגע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד אחר וכן כל התרופות המובאות לעיל (כן רשאי הוא לנתק קווי הטלפון, החשמל, הגז והמים) הינו תנאי יסודי".

7.2        ייאמר מיד כי אין בחוזה השכירות כל הוראה הקובעת כי הפיצוי המוסכם יחול גם מקום שהשוכר נדרש לפנות את המושכר עקב הפרת ההסכם על ידו, והוא לא עשה כן. כל שנאמר בהסכם, כאמור, כי בתום תקופת השכירות וככל שהשוכר לא יפנה את הנכס, הוא יחויב בתשלום סך 250 ש"ח עבור כל יום של איחור.

7.3        על אף האמור, הייתי נכון לקבל את הטענה לפיה מקום שבוטל החוזה כדין על ידי המשכיר עקב הפרת ההסכם הפרה יסודית מצד השוכר, והוא הודיע על ביטול ההסכם באופן מפורש, יראו כאילו תמה תקופת השכירות. במקרה זה, זכאי המשכיר לדרוש את הפיצוי המוסכם שנקבע בגין איחור בפינוי המושכר.

7.4        אלא שבענייננו איני נדרש לניתוח מעמיק של הוראות ההסכם ופרשנותו ואיני נזקק לחקור את אומד דעתם של הצדדים, שמא התכוונו כי הפיצוי המוסכם יחול גם מקום שהסכם השכירות בא אל קיצו עקב ביטולו כדין כתוצאה מהפרתו. זאת פשיטא משום שהתובעים כלל לא הודיעו לנתבע על ביטול ההסכם, חרף הפרתו.

            לא הוצגה בפניי כל פניה בכתב מצד התובעים המודיעה לנתבע על ביטול ההסכם ומבקשת אותו לפנות את המושכר. לא זו אף זו, התובעת, בעדותה בפניי, אישרה כי לא פנתה אף בעל פה אל הנתבע בדרישה לפנות את המושכר. לעניין זה העידה כלהלן (עמ' 15 ש' 24 ואילך לפרוטוקול):

"ש.        בתקופה הזו, עד לפני הגשת התביעה, זה נכון שלא פנית לנתבע לבקש ממנו לצאת?