פסק-דין בתיק א 1843/02

1.         התובעים רכשו מהנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") דירה בת 4 חדרים בבית דירות שהקימה הנתבעת ברח' בר-אילן 12 ברעננה, על פי הסכם שנחתם בין הצדדים ביום 17.3.93 (נספח 2 לת/3).

            החזקה בדירה נמסרה לתובעים לאחר תשלום מלוא התמורה עבורה, ואולם זכויות הבעלות בה  טרם נרשמו על שמם, כמו גם על שם בעלי הדירות האחרים בבנין.

            העיכוב ברישום זכויות הבעלות נגרם בשל הסכסוך שהתגלע בין רוכשי הדירות לבין הנתבעת באשר לזכויות הבעלות על חלק משטחה של קומת הקרקע המפולשת של הבנין.

            בשל סכסוך זה והתנגדות רוכשי הדירות, או חלקם, נמנע עד כה רישום הבית כבית משותף, ייחוד דירותיו כיחידות משנה, ורישום זכויות הבעלות בהן על שם רוכשי הדירות.

2.         בתובענה שבפני, שהוגשה ע"י רוכשי אחת הדירות בבנין, תובעים התובעים מהנתבעת ומבעל מניותיה, הוא הנתבע 2, שערב להתחייבויות הנתבעת על פי הסכם המכר, סעד הצהרתי שיכיר בזכויותיהם ובזכויות שאר בעלי הדירות, ב"שטח המריבה" הנכלל לטענתם ברכוש משותף של הבית וכך לרשום שטח זה בלשכת רישום המקרקעין, במסגרת רישום הבית כבית משותף.

            עוד עותרים התובעים לצו עשה, אשר יורה לנתבעים 1 ו-2 להחזיר את החזקה בשטחי המריבה, אותם נטלו לעצמם, לרשותם וחזקתם של בעלי הזכויות בדירות אשר בבנין (ראה סעיף 21 לכתב התביעה המתוקן).

            הנתבעים 1 ו-2, אשר בנו בשטח המריבה משרד עבור הנתבעת ומחסנים אותם הצמידו לאחת מדירות הבנין, אותה רכשו הנתבעים 2 ו-3 מהנתבעת, דוחים את התובענה בטענה כי אין מדובר ברכוש משותף, אלא בשטח שהוצמד, או יוצמד כדין, לאחת מדירות הבית המשותף לכשירשם ככזה, וביחידת משנה נוספת שהוקמה על ידם כדין, לאחר שהתקבל היתר לבנייתה.

            הנתבעים 4-12 הם רוכשי שאר הדירות בבנין. הם לא נטלו חלק בדיון ואף לא התגוננו מפני התביעה.

בישיבה שהתקיימה ביום 21.6.06 הצהירו באי כח הצדדים על סיומה של המחלוקת לגבי אחד משטחי המריבה (המשמש כיום כחדר אשפה) ועל התחייבות הנתבעת לרשמו כרכוש משותף של הבית. לאור הצהרתם ובהסכמתם של הצדדים, הוריתי על תיקון כתב התביעה בהתאם, באופן שהסעדים היחידים להם עותרים התובעים הם אלה המפורטים בסעיף 21(ג) ו-(ד) של כתב התביעה המתוקן (עמ' 23 לפרוטוקול).  

3.         טוענים הנתבעים כי שטח המריבה הוצא מכלל הרכוש המשותף של הבית בידיעת התובעים ובהסכמתם, אשר ניתנה במסגרת ההסכמות וההתניות ההדדיות עליהם חתמו שני הצדדים במסגרת ההסכם לרכישת הדירה שנכרת ביניהם.

            לטענתם, המסמכים עליהם חתמו התובעים (ושאר רוכשי הדירות) עובר לרכישת הדירה, לרבות המפרט הטכני, הסכם המכר והתשריט, מצביעים בבירור על הסכמתם להוציא שטחים מסוימים שסומנו בתשריט מכלל הרכוש המשותף של הבית, לרבות שטח מסוים אותו הסכימו  להצמיד בעתיד לדירה אותה רכשו הנתבעות 2 ו-3.

            התובעים, לעומתם, מבססים את תביעתם וטענותיהם על הוראות חוק המקרקעין 1969 וחוק המכר (דירות) 1973, וטוענים כי הוצאת הרכוש המשותף מרשותם ובעלותם של כלל רוכשי הדירות ויחודו, או הצמדת חלק ממנו, ליחידת משנה אחת בלבד, נעשתה שלא כדין ועל כן אין לה  תוקף חוקי.

4.         אין חולק, למעשה, כי "שטחי המריבה" עליהם ניטש המאבק בין הצדדים, הם במהותם ובאופיים "רכוש משותף" בבית דירות, האמור להרשם בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, אם רישום כזה טרם נעשה. כך עולה מהוראת סעיף 77 א' לחוק המקרקעין, אשר מכניסה לגדרו של המונח "רכוש משותף" את כל שטחי, או חלקי, הבית (שאינו רשום עדיין כבית משותף) למעט שטחי הדירות עצמן, אשר בו, "לפחות שתי דירות ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה...".

            עולה אם כך השאלה, האם הרכוש המשותף שניטל ע"י הנתבעים, או הוצמד לדירתם של הנתבעים 2 ו-3, הוצא מבעלותם וחזקתם של שאר בעלי יחידות המשנה בבית המשותף העתידי כדין ועל פי הוראות החוק, שאם לא כן אין ל"נטילה" או "גריעה" זו של הרכוש, כל תוקף משפטי.

5.         ניתן להוציא חלקים מהרכוש המשותף של בית משותף, הכולל, כאמור, את כל שטחי הבית (למעט שטח הדירות עצמן) באופן שהתווה המחוקק בסעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות) 1973 שזו לשונו:

            "6(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להרשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית, או שבדעתו להחיל על הבית, מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף חוזה המכר פרטים על אותו עניין ואלה העניינים.

            (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף

            ....

            6(ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף".