פסק-דין בתיק א 1829/03

1.         זוהי תובענה בה עותרים התובעים להצהיר על בטלות הסכם מכר מיום 6/4/02 שנערך בינם לבין הנתבעת (להלן: "הסכם המכר" או "ההסכם"), להורות על השבת כל הסכומים אשר שולמו לנתבעת בגין רכישת הדירה על פי ההסכם, ולפצות אותם על כל הנזקים שנגרמו להם כמפורט בכתב התביעה.

מדובר בדירה בקומה א' בבנין 2 אשר אמור היה להבנות על המקרקעין המצויים בתל אביב במתחם הידוע כחלקה 101 בגוש 6970 (להלן "הדירה").

בהתאם להסדר התשלומים שנקבע בהסכם, התחייבו הקונים לשלם תוך חלוף פחות מארבעה חודשים ממועד חתימת הסכם המכר, דהיינו עד חודש אוגוסט 2002, למעלה מ-85% מהתמורה.

אמנם לא צוין בהסכם מועד מוגדר למסירת החזקה בדירה, אך בהתאם לסעיף 5.01 להסכם התחייבה הנתבעת כי בניית הדירה תושלם ותימסר לתובעים " לא יאוחר מ- 24 חודשים מהמועד בו יחלו עבודות הבניה". הבניה לא החלה אלא לאחר שנה וחצי מיום חתימת החוזה ואינה מוכנה עד עצם היום הזה.

במבוא להסכם הצהירה הנתבעת כי עובר למועד חתימת ההסכם קיבלה היתר בניה לבנייתו של הבנין עד לגובה קומה שביעית, ואילו לגבי חלקו האחר של הבנין, מהקומה השמינית עד הקומה השלוש עשרה, טרם התקבל היתר בניה. עוד צוין בהסכם כי החברה תתחיל בביצוע עבודות הבניה בתוך 3 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה המלא לבנין, אם כי לא צויין מתי אמורה הנתבעת לקבל "היתר בניה מלא", ואף לא צוין תוך כמה זמן צריכה הנתבעת להגיש את הבקשה לקבלת ההיתר הנוסף.

ראיות הצדדים

2.         התובעים העידו כי קדם לחתימת ההסכם משא ומתן עם נציגת המכירות של הנתבעת, גב' וליאנו. התובע הצהיר כי התעקש לדעת מתי תחל הבניה, וכך תיאר התובע בחקירתו (בפריכל בעמ' 7 ש' 21 ואילך):

" ת. הויכוח היה אצל עו"ד אסף קרסתני, כשראיתי את הסעיף הזה דרשתי שיפוי תאריך תחילת בניה, גב' מירי וליאנו לקחה את ההסכמים, היא אמרה אתה יודע כמה חוזים סטנדרטיים כאלה אנו מוציאים? אנו התחלנו את הבניה עוד לפני שראינו אותך שמעון. על מה אתה מדבר?"

ובהמשך בעמ' 8:

" ש. כאשר גב' וליאנו אמרה שזה הסכם סטנדרטי שנוסח בתקופה בה היו נסיבות שונות (סע' 10 לתצהירך), אתה שאלת מה היו אותן נסיבות שונות.

ת. בטח ששאלתי. הם אמרו לי שהם נמצאים באיזו שהיא הפסקה מסויימת, כי הם צריכים לקבל היתר בניה מקומה שמינית והלאה. אתה, מר שמעון, אם זו קומה ראשונה או שניה זה לא מעניין אותך כי קנית בקומות התחתונות ואין לך מה לדאוג".

גירסתו של התובע לא נסתרה כלל. מטעם התובעים העיד התובע, מר שמעון חיאב, לאחר שב"כ הנתבעת ויתר על חקירתה של תובעת 2. עדותו היתה אמינה ולא נסתרה על ידי עדי הנתבעת, שמטעמה העיד אך ורק מנכ"ל הנתבעת מר נפתלי סיאני. מר סיאני הודה כי לא היה נוכח בעת המשא ומתן, לא היה שותף למשא ומתן, ואין לו כל ידיעה על מה שהתנהל בעת המשא ומתן (בפרטיכל בעמ' 13 ש' 1-10).

הנתבעת נמנעה מלהביא לעדות את גב' וליאנו ואת עו"ד קרסנטי, שכפי שהעיד התובע הם היו נוכחים בשעת המשא ומתן, ויכלו לאמת או להזים את גירסתו. בהתאם לעדותו, הם אלה ששכנעו אותו והסבירו לו שאין לו מה לדאוג בשל העובדה שהבניה לא החלה או הופסקה זמנית, שכן על אף שאין עדיין היתר בניה מלא לקומות 8-13, הרי שיש היתר בניה חתום לגבי בניית קומות 1-7, והואיל והוא קונה את הדירה בקומה ראשונה, אין לו ממה לחשוש. אין ספק שעדותם של שני נציגי הנתבעת הללו היתה חיונית, והימנעות הנתבעת להביאם לעדות צריכה לפעול לחובתה.

מנכ"ל הנתבעת העיד כי הוא יודע כי גב' וליאנו עזבה לדרום אפריקה. בעדותו הוא לא טען שהיא לא הגיעה ארצה והוא גם לא ציין שנעשו מאמצים כלשהם, ולו אלמנטריים, לאתרה. רק ימים ספורים לפני מועד ההוכחות הוגשה על ידי ב"כ הנתבעת בקשה להתיר לו לזמן את גב' וליאנו באמצעות בית המשפט, לאחר שלפי האמור בבקשה, "לאחרונה נודע לו שהיא נמצאת בארץ".

מחובתה של הנתבעת היה לנהוג בקפידה ראויה ולעשות את כל המאמצים הדרושים כדי לאתר את העדה זמן רב קודם לכן. לא יעלה על הדעת שימים ספורים לפני מועד הוכחות, מועד שנקבע חודשים רבים קודם לכן, תבוא בקשה לזמן את העדה, מבלי שנעשה מאמץ אלמנטרי לאתרה ולזמנה, ומבלי שהוגש תצהיר מטעמה. יצוין כי לא נעשה ניסיון להוכיח לפחות על פי רישומי משטרת הגבולות מתי עזבה ומתי חזרה העדה.

יתרה מזאת, לא ברור מדוע לא הובא לפחות עו"ד קרסנטי שייצג את הנתבעת בעת עריכת החוזה והיה שותף למשא ומתן. האם גם אותו לא ניתן היה לאתר?

3.         מהאמור לעיל עולה שאכן יש לקבל את עדותו של התובע לגבי המצגים שהוצגו לו בעת המשא ומתן שקדם להסכם. אני מאמינה לתובע שבעת המשא ומתן שקדם לחתימת ההסכם נאמר לו שהבניה הופסקה, ועומדת להתחדש אם לא תוך 3 חודשים כפי שכתוב בהסכם, הרי שלכל היותר "תוך 5 חודשים", ראה עדותו של התובע בפרטיכל בעמ' 8 ש' 8 ואילך:

"היא אמרה בעוד 3 חודשים אנו ממשיכים לבנות, העו"ד ראה שההסכם הולך להתפוצץ ואז הוא אמר שמעון מה קורה איתך? אתה ואשתך הגעתם לפה, אני רואה שאתם מעוניינים לקנות, אם זה ייבנה עוד 3 או 5 חודשים זה משנה לך? על זה הויכוח? זה מה ששכנע אותי" (ההדגשות אינן במקור).

גם התובעת, שלא נחקרה העידה בתצהירה (סעיפים 11-12 לתצהירה) כי:

"ואליאנו הצביעה בפנינו על השלב המתקדם של עבודות הבניה, כאשר הינה מציינת כי אלה עומדות להתחדש במהלך שלושת החודשים הקרובים.