פסק-דין בתיק א 1822/01

רקע עובדתי

1.         בפניי תובענה לאכיפת הסכם למכירת בית מגורים שנבנה על מגרש המהווה מחצית מהמקרקעין הידועים כחלקה 137 בגוש 6399 בפתח תקוה. התובע, מר משה לסלי סלוצקין (להלן: "התובע" או " סלוצקין") רכש את זכויות החכירה במגרש, במטרה לבנות בו שתי יחידות דיור בתצורה של בית דו-משפחתי צמוד קרקע. התובע התכוון לבנות יחידה אחת למגורי משפחתו (להלן: "היחידה המערבית") ויחידה אחת התכוון למכור למשפחה אחרת, אשר תשלם על חלקו של המגרש ועבור בניית המבנה שעליו (להלן: "היחידה המזרחית").

            הנתבעים, אילן וזהבה סקיטל (להלן: "הנתבעים" או "סקיטל") התגוררו בשכונת מגוריו של התובע, והכירו אותו ואת רעייתו היכרות אישית. לקראת סוף שנת 1998, הנתבעים הביעו עניין להצטרף למיזם הבנייה ולרכוש מן התובע את היחידה המזרחית.

            התובע והנתבעים לא חתמו על הסכם מכר באותו מעמד, וזאת מתוך כוונה לדחות את מועד החבות בתשלום מיסי מקרקעין. במקום לחתום על הסכם מכר, התקשרו הצדדים בהסכם שכותרתו "הסכם בין אילן סקיטל וזהבה סקיטל לבין לסלי סלוצקין" (מוצג ת/15 בתיק מוצגי התובע, להלן: "הסכם האופציה"). הסכם זה, שעליו חתם התובע, ככל הנראה בחודש יוני 1999 (ראו סעיף 25 לתצהיר סקיטל, וסעיפים 25, 26 לתצהיר סלוצקין), מקנה לנתבעים אופציה לרכישת היחידה המזרחית, בתמורה לתשלום סך של 10,000 דולר. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הסכום ששולם בפועל עם חתימת הסכם האופציה היה 30,000 דולר. סעיף 3 בהסכם האופציה מציין כי "ההסכמות בהסכם זה הינן מיום 30 בספטמבר 1999", וההסכם מגדיר את טווח הזמנים למימוש האופציה: החל ב-1.10.99 ועד 31.12.99. בין המועדים הללו, כך לפי הסכם האופציה, יוכלו הנתבעים להודיע בכתב על רצונם לרכוש את היחידה המזרחית.

            יוער, כי אף שעל הסכם האופציה חתום התובע לבדו, וזאת בניגוד לאמור בסעיף 1 להסכם זה, הצדדים אינם טוענים כנגד תוקפו של ההסכם, כי אם מבקשים לפרשו בדרכים שונות.

2.         לאחר הסדרת הסכם האופציה, החלו הנתבעים לגלות מעורבות בבנייה. לגבי היקף המעורבות חלוקים הצדדים ביניהם, אך לענייננו די בכך שנציין כי הנתבעים ביקשו לעצב חלקים שונים בבית לפי טעמם ולפי צרכיהם.

            בספטמבר 1999 העבירו הנתבעים לתובע סכום נוסף של 25,000 דולר, וזאת כדי לאפשר לו לשלם לפועלים. אין מחלוקת בין הצדדים כי הכסף שולם על חשבון התמורה העתידית בגין היחידה המזרחית, אותה נתכוונו הנתבעים לרכוש.

            לקראת סיום בנייתן של שתי היחידות, בחודש פברואר 2000, החלו הצדדים לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של הסכם מכר. בחודש מרץ 2000 נחתם בין הצדדים חוזה שכירות, שעיקרו הענקת זכות שכירות לנתבעים בתמורה לשכר דירה חודשי בסך 750 דולר (נספח ת/39 לתצהיר התובע, להלן: "הסכם השכירות"). עוד נקבע בהסכם השכירות, כי שכר הדירה ישולם בתשלום אחד, מראש, לכל השנה. הסכם השכירות נערך לתקופה בת שנה אחת, וניתנה בו אופציה להארכה, באותם התנאים, לשנה נוספת. על נסיבות כריתתו של הסכם השכירות ומשמעות ההסכם חלוקים הצדדים, ואדון בכך בהמשך.

אין מחלוקת כי לקראת סוף חודש מרץ 2000 עברו הנתבעים להתגורר ביחידה המזרחית, וכן אין מחלוקת כי בפועל הנתבעים לא שילמו לתובע שכר דירה, או סכום כלשהו מעבר לזה ששילמו עד אותה עת - היינו 30,000 דולר עם חתימת הסכם האופציה וכן סכום של 25,000 דולר, ובסך הכל שילמו הנתבעים לתובע סך 55,000 דולר.

3.         במקביל, והחל מחודש פברואר 2000, ניהלו הצדדים משא ומתן לקראת כריתתו של הסכם מכר. הצדדים ובאי כוחם החליפו טיוטות להסכם המכר, אולם לא הצליחו להגיע לנוסח מוסכם.

במהלך המשא ומתן, במועד ובנסיבות השנויים במחלוקת בין הצדדים, התברר כי מינהל מקרקעי ישראל, שהוא הבעלים בקרקע, גבה תשלום בגין מתן היתר לבניית יחידה אחת בלבד על המגרש האמור, היא היחידה המערבית. מסיבה כלשהי, מופיעה על היתר הבנייה של היחידה המזרחית חתימה שנחזית להיות חתימת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), אך לטענת הגורמים שהיו מוסמכים לחתום בשם המינהל לעניין זה, לא מדובר בחתימתם, והיחידה המזרחית נבנתה מבלי לקבל את אישורו של המינהל, ולכן - שלא כדין.

4.         לשם השלמת התמונה העובדתית יצויין, כי התובע דכאן הגיש תביעה בסדר דין מקוצר בבית משפט השלום בפתח תקוה לסילוק יד הנתבעים מהיחידה המזרחית, בהתבסס על הסכם השכירות [ת"א (פ"ת) 6154/01, כתב התביעה ובקשת הרשות להתגונן הוגשו וסומנו ת/41 ו-ת/42], וכי בקשתם של הנתבעים דכאן להתגונן מפני התובענה נדחתה [בש"א 2674/02, החלטת כב' הרשמת איריס לושי-עבודי מיום 22.10.03, מוצג ת/78]. כמו כן הגישו הנתבעים דכאן תביעה אזרחית נגד התובע דכאן, אף היא בבית משפט השלום בפתח-תקווה [ת"א (פ"ת) 1499/01, כתב התביעה וכתב ההגנה הוגשו וסומנו ת/43 ו-ת/44], להשבת הסכומים ששילמו הנתבעים דכאן לתובע ולהחזר השקעות שלטענתם השקיעו בנכס נשוא הדיון. בית משפט השלום בפתח תקווה הורה על התליית ההליכים בפניו, עד למתן הכרעת בית משפט זה בתובענה הנדונה (בש"א 1093/02, החלטה מיום 17.2.02, כב' השופטת מיכל נד"ב, הוגש וסומן נ/61).

דיון

5.         מטעם התובע העידו התובע עצמו, הקבלן מר ליאון ביאדני, מר מוטי כהן - מתווך נדל"ן אשר הביע עניין ברכישת היחידה המזרחית, עו"ד משה מנדל - אשר ייצג את התובע בשלבים מסוימים של המשא ומתן, וכן העדים המומחים: מר אלי תומר - שמאי ומהנדס אשר העיד לעניין ערכה של היחידה המזרחית ולעניין דמי השימוש הראויים בה; ורו"ח דוד אלעאני אשר העיד לעניין הנזק שנגרם לתובע לאחר שנאלץ לטענתו לממן בעצמו את בניית היחידה המזרחית.

            מטעם הנתבעים העידו הנתבע - מר אילן סקיטל, וכן גב' סיגלית שושן וגב' רבקה קבילו, עובדות מחלקת חוזים במחוז המרכז של מינהל מקרקעי ישראל, אשר העידו בין היתר על הבעייתיות שנתגלתה בהיתר הבנייה ליחידה המזרחית, מר אפרים יהוד - שמאי מקרקעין אשר היה מעורב בהיבטים הטכניים של רישום הנכס על שם התובע והנתבעים, עו"ד אמיל בן-עטר - אשר ייצג את הנתבעים בחלק משלבי המשא ומתן לרכישת היחידה המזרחית, וכן גב' עדינה גרינברג - שמאית מקרקעין אשר נתנה חוות דעת מומחה לעניין שווייה של היחידה המזרחית ודמי השימוש הראויים בה. כמו כן, הוגשה חוות דעתו של רו"ח מאיר חרבי לעניין הנזק הפיננסי אשר נגרם לכאורה לתובע, וב"כ התובע ויתר על חקירתו.

האם נכרת חוזה מכר בין הצדדים?

6.         התובע טען, כי אף שלא נכרת חוזה מכר כתוב בין הצדדים, הרי שבין הצדדים השתכלל חוזה למכירת היחידה המזרחית. התובע מבקש להסיק זאת מהתנהגותם של הנתבעים, אשר גילו מעורבות בתכנונה של היחידה המזרחית, ביקשו להתאימה לצרכיהם ואף עברו להתגורר בה.

            הנתבעים אינם מכחישים כי ניהלו משא ומתן לרכישת היחידה המזרחית ואף אינם מכחישים כי התכוונו לרכוש אותה, אלא שלטענתם לא התגבשה בהם גמירת הדעת ההכרחית לשם כריתתו של חוזה מחייב.

            אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע למחיר שבו אמורה הייתה היחידה המזרחית להימכר: שני הצדדים נוקבים סכום של 344,000 דולר, אם כי גרסותיהם לגבי הדרך שבה הגיעו לסכום זה אינן אחידות. גם אין מחלוקת בין הצדדים לגבי מהותו וזהותו של נכס המקרקעין - ברור לחלוטין כי הנכס שעליו התנהל משא ומתן היה היחידה המזרחית. אלא שעל תנאי המכירה לא הצליחו הצדדים להסכים. ודוק: אין זה מקרה יוצא דופן, שבו צדדים המנהלים ביניהם משא ומתן, מתוך רצון וכוונה לכרות חוזה, אינם מגיעים לעמק השווה, אף כאשר פרטי הנכס והתמורה מוסכמים.