פסק-דין בתיק א 18204/01

תביעה חוכר מקרקעין נגד קבלן בניין בעילה של הפרת חוזה קומבינציה, שבעקבותיה הוגשה תביעה שכנגד והודעת צד ג' נגד החוכרים האחרים של המקרקעין, אשר אף הם הגישו תביעה נגד הקבלן בעילת הפרת חוזה קומבינציה, שנכרת גם איתם.

במהלך ניהול המשפט העמיסו הצדדים, ובעיקר הקבלן, עובדות ומסמכים שאינם רלוונטיים לנושאי המחלוקת הדרושים הכרעה בתיק זה. לפיכך תיסקרנה להלן העובדות הרלוונטיות והמחלוקת בתמצית;

1.         בשכונת בורוכוב בגבעתיים, בגוש 6166 חלקה 135 המשתרע על שטח של 878 מ"ר (להלן: "המקרקעין") התגוררו בשני בתים צמודי קרקע משפחות אנטין ולישאוור. הבעלות במקרקעין הינה של מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") ולכל אחת מהמשפחות זכות חכירה העולה כדי מחצית מהמקרקעין.

התובעים הינם בעלי 50% מזכויות החכירה במקרקעין. עם מות הורי לישאוור ירשו, בחלקים שווים, את זכותם במקרקעין בניהם אביחי ואיתן, הם צדדי ג' (להלן: "לישאוור") ביחד עם אחותם.

2.         הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), הינה קבלן בניה והשקעות בניהולו ובבעלותו של נתבע 2 (להלן: "דולינגר"), אשר עוסקת מזה שנים בבניית בנינים ופרויקטים לבנייה בכלל ובעיר גבעתיים בפרט.

עם מות הורי לישאוור רכשה הנתבעת מהאחות במחצית שנות ה- 90 את זכויותיה במקרקעין שהינן 1/6 מזכויות החכירה בהם. כך תקעה הנתבעת יתד במקרקעין, אשר עובר למועד רכישתם על ידה כבר הושבחו באופן שעל פי תוכנית בנין עיר ניתן היה להקים עליהם בנין דירות לפי אחוזי בנייה הקבועים בתוכנית המתאר.

3.         בשנת 1995, זמן קצר לאחר רכישת חלקה במקרקעין, הגישה הנתבעת תביעה לפירוק שיתוף נגד יתר בעלי זכות החכירה במקרקעין. במסגרת תביעה זו הגיעו הצדדים להסכם, אשר בא לידי ביטוי בשני חוזים שאושרו על ידי בית המשפט (כבוד השופטת ח. ינון) ביום 13.5.97.

חוזה אחד נכרת ביום 7.5.97 בין התובעים לבין הנתבעת, אשר דולינגר ערב  להתחיבויותיה בהתאם לחוזה זה (להלן: "החוזה"). חוזה שני נכרת ביום 13.5.97 בן לישאוור לבין הנתבעת, אשר עיקר תניותיו זהות לחוזה (להלן: "חוזה לישאוור"). החוזה, במהותו, הוא חוזה קומבינציה לפיו בתמורה למכירת 62% מחלקם של התובעים במקרקעין מתחייבת הנתבעת לבנות על המקרקעין תוך ארבע שנים מיום כריתתו בניין מגורים (להלן: "הבניין") תוך שהיא נוטלת על עצמה את כל ומלוא תשלומי המיסים החלים על בניית הבניין לרבות היטל השבחה, תשלומים למנהל, מס שבח, מס רכישה, אגרות בניה וכיוצ"ב. כן התחייבה הנתבעת להשיג היתר בנייה תוך שנתיים מיום כריתת החוזה ולהקצות לתובעים, עבור יתרת זכויותיהם במקרקעין (38%), שתי דירות מגורים, מחסנים ומקומות חנייה  הכל כמפורט ומתואר בחוזה ובנספחיו.

חוזה זה מהווה יסוד לתביעתם של התובעים נגד הנתבעת, אשר הפרה אותו הפרה יסודית בכך שמאז כריתתו ועד היום לא השיגה היתר בניה וממילא לא בנתה את הבניין.

4.         משחלפו 24 חודשים והיתר בנייה אין, ומשחלפו 24 חודשים נוספים ובניין אין, חזרו הצדדים לבית המשפט ובמסגרת תיק פירוק השיתוף חתמו ביום 15.1.02 על הסכם נוסף (להלן: "ההסכם הנוסף"). בהתאם להסכם הנוסף הצהירה הנתבעת כי זכויותיה במקרקעין נקיות מכל חוב, שעיבוד או עיקול, והיא התחייבה לרשום לטובת התובעים ולישאוור שיעבוד מדרגה ראשונה על זכויותיה במקרקעין. בשיעבוד זה התחייבה התובעת, כבטוחה נוספת על אלה שהתחייבה בחוזה, להבטיח התחיבויותיה להוצאת היתר בנייה תוך שמונה וחצי חודשים מיום כריתת ההסכם הנוסף. בחתימת התובעים ולישאוור על ההסכם הנוסף הם יפו את כוחו של פרקליט הנתבעת, עורך דין מנשה בן דוד (להלן: "עורך דין בן דוד") לחתום בשמם ובמקומם על כל מסמך, תוכנית, בקשה, הצהרה וכיוצ"ב, הדרושים לצורך קבלת היתר בנייה לבנין לרבות על מסמכים הנדרשים לחתימה במנהל מקרקעי ישראל, מס שבח ויתר רשויות המס.

הן בפתיח להסכם הנוסף והן בסיומו מבהירים הצדדים כי אין באמור בו כדי לבטל או לשנות חוזים קודמים שנכרתו ביניהם ואין בו משום ויתור או מחילה על זכויות או טענות או תביעות שיש לאחד הצדדים כלפי משנהו עובר לכריתתו.

5.         חלפו שמונה וחצי חודשים מיום כריתת ההסכם הנוסף והיתר בנייה - אין. לפיכך הגישו התובעים תביעתם בעילה של הפרת החוזה ובעתירה לסעד של הפיצוי הכספי הקבוע והמוערך מראש בסך בשקלים השווה ל- 150,000$.

6.         טענות ההגנה שהעלתה הנתבעת נצבעו במספר גוונים, שאינם אחידים; בחלקן קיים שוני בין הגרסה המופיעה בכתב ההגנה ותצהיר עדותו הראשית של דולינגר לבין הגרסה שהציג במהלך חקירתו הנגדית. בחלקן האחר התגלו בסיכומי הנתבעים המתאפינים בהצגת קו הגנה מימי, מעורפל ושאינו מבהיר, בנקודות מסוימות, מהי טענת ההגנה הנטענת על ידם. עד כמה שניתן לדלות את טענות ההגנה, הרי הן בתמציתן;

א.         בסמוך לכריתת החוזה הגישה הנתבעת תוכנית בנייה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לבניית בנין בן שלוש קומות מעל קומת עמודים מפולשת בצירוף ההקלות המותרות על פי דין. אלא שלאחר פרסום התוכנית עמדו התובעים על זכותם לבניית בניין בן 4 קומות, עובדה שגרמה לסירבול ושינוי כללי של תוכניות הבניין ולעיכובים בהוצאת היתר הבנייה.

ב.         התובעים ולישאוור סרבו לחתום על מסמכים שונים, הנדרשים לצורך הוצאת היתר הבנייה וקבלת הסכמת מנהל מקרקעי ישראל להוצאתו. בהקשר זה טוענים הנתבעים כי אין להפריד בין החוזה לבין חוזה לישאוור. לפיכך גם אם התובעים מלאו חלקם בחוזה הרי שהעובדה שלישאוור סרבו לחתום על מסמכים שונים מהווה סיבה לקיומו של "כוח עליון" או "סיכול" החוזה מפאת סיבות שאינן תלויות בנתבעת.

ג.          התובעים ולישאוור העמידו, חדשות לבקרים, תנאים בפני הנתבעת באופן שלא היתה יכולה להגיש תוכניות סופיות לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כך, למשל, נטען כי התובעים ולישאוור עמדו על זכותם החוזית לקבלת דירות בשטח של 75 מ"ר בעוד שהתוכניות הציגו שטחים הנופלים אך בסנטימטרים בודדים מהשטח המוסכם. כן נטען כי התובעים ולישאוור שינו טעמם אשר למיקום הדירות, החניות, המחסנים וכיוצ"ב.

ד.         התובעים ולישאוור מאנו לפנות את הבתים לצורך הריסתם והתחלת בניית הבניין. גם לאחר שניתן צו בית המשפט לפינוי הבתים הם אחרו בפינוי. בסופו של דבר פונו הבתים ונהרסו על ידי הנתבעת.

ה.         הנתבעת שילמה את כל ומלוא המיסים וההיטלים החלים לצורך הוצאת היתר בנייה.

7.         הנתבעים הגישו הודעה לצד ג' נגד לישאוור על שהפרת חוזה לישאוור גרמה להפרת החוזה על ידם. כן הוגשה תביעה שכנגד נגד התובעים ונגד לישאוור בעילה של הפרת החוזים על ידם כמתואר לעיל, שגרמה לנתבעת - על פי הטענה - נזקים.