פסק-דין בתיק א 18106/06

מבוא

1.         בפניי תביעה לתשלום סך של 940,398 ש"ח שעילתה בחוזה שכירות שנכרת בין התובעת לנתבעת.

2.         התובעת היא חברה העוסקת בניהול נכסי נדל"ן. במועד הרלבנטי לתביעה, התובעת היתה הבעלים של נכס מקרקעין בשטח של 2,500 מ"ר בקומה א' של מבנה תעשייתי ברחוב האצ"ל בראשון לציון, אותו ביקשה להשכיר ( להלן: "המושכר").

            הנתבעת היא חברה העוסקת בניהול, מסחר ושיווק של מערכות בטחון.

3.         ביום 15.11.2004 נכרת חוזה שכירות בין התובעת לנתבעת, לפיו השכירה התובעת לנתבעת את המושכר ( להלן: "החוזה"). על פי ס' 5.1 לחוזה, תקופת השכירות היתה אמורה להמשך שלוש שנים, החל ביום 1.1.2005 וכלה ביום 31.12.2007.

            בפועל, עלו יחסי הצדדים על שרטון זמן קצר לאחר המועד שנקבע לתחילתה של השכירות. הנתבעת לא היתה מעוניינת עוד לשכור את המושכר. בחודש מרץ 2005 היא ביקשה להשתחרר מן החוזה ואף הציעה לשלם לתובעת פיצוי כספי ניכר (ראה מסמך מיום 11.3.2005 נספח ו' לתצהירו של דני לבון, סמנכ"ל השיווק של התובעת, וכן מכתבו של אורי בחרי, מנהל הנתבעת, מיום 13.3.2005, נספח ה' לתצהירו של לבון).

            ביום 11.4.2005 הודיעה הנתבעת לתובעת כי החוזה "סוכל מעיקרו". הנתבעת פירטה שורה של טענות כלפי התובעת, ובהן טענות בדבר העדר יכולת להשתמש באחת מחצרות המושכר, בדבר אי ביצוע עבודות השלמה שהתובעת היתה אמורה לבצע במושכר לפי החוזה ובדבר אי הסכמה בנושא ביטוח הנכס. הנתבעת הודיעה כי היא מנצלת את זכותה ומבטלת את החוזה.

            התובעת דחתה את כל טענותיה של הנתבעת, במכתב מיום 21.4.2005. היא טענה כי החזקה במושכר נמסרה לנתבעת כבר ביום 2.1.2005, כי זכותה של הנתבעת לבטל את החוזה בגין העדר היכולת להשתמש בחצר פקעה ביום 20.11.2004 וכי כל עבודות ההשלמה של המושכר בוצעו על ידה. התובעת ציינה כי לנוכח כוונתה של הנתבעת שלא לקיים את החוזה, היא מבטלת את החוזה.

            ביום 5.6.2005 נכרת חוזה שכירות לגבי המושכר בין התובעת לבין שוכרת חלופית, היא חברת פן- דור תעשיות בע"מ ( להלן: "פן- דור").

            ביום 7.7.2005 מכרה התובעת את זכויותיה במושכר לחברת לומינו מסחר בינלאומי בע"מ ( להלן: "לומינו"), אך שמרה לעצמה את הזכות לתבוע מאת הנתבעת את הנזקים שנגרמו לה עקב הפרת החוזה (ראה אישורה של לומינו, נספח י"ג לתצהירו של לבון).

4.         התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את החוזה וכי עקב כך נגרמו לה נזקים בגין אובדן דמי שכירות ובגין עבודות השלמה שהתובעת נאלצה לבצע על פי דרישתה של פן- דור, על מנת להכשיר את המושכר לצרכיה של פן- דור.

            מנגד, הנתבעת טוענת להגנתה כי המושכר מעולם לא נמסר לחזקתה, וממילא לא היתה חייבת לשלם לתובעת דמי שכירות כלשהם. לטענתה, מסירת החזקה של המושכר נדחתה עד שהתובעת תבצע עבודות הכנה מסויימות, ומשאלה לא בוצעו, ממילא נדחתה כניסתו לתוקף של החוזה. העבודות שלא בוצעו הן הסדרת מערכת החשמל; השמשת והשלמת מערכת כיבוי האש ותיקון שער הכניסה לנכס. בנוסף, התובעת לא הסדירה את זכות השימוש של הנתבעת בחצר המושכר.

            הנתבעת מוסיפה וטוענת כי התנהגותה של התובעת בזמן אמת מלמדת על כך שהמושכר לא נמסר מעולם לנתבעת והחוזה לא מומש.

            לבסוף, הנתבעת טוענת כי נזקיה הנטענים של התובעת הם מנופחים ומוגזמים ולמעשה התובעת לא סבלה כל נזק, שכן המושכר הושכר תוך זמן קצר לחברת פן- דור, וכעבור זמן קצר נוסף, הוא נמכר לחברת לומינו.

5.         השאלה המרכזית הטעונה הכרעה היא האם אכן נמסרה החזקה במושכר לידי הנתבעת. במידה והתשובה לכך היא חיובית, מתעוררת השאלה האם הנתבעת היתה רשאית לבטל את החוזה ומהו הנזק שנגרם לתובעת בגין ביטולו של החוזה. יצויין בהקשר זה כי אין מחלוקת שהחוזה בוטל: הן התובעת והן הנתבעת הודיעו זו לזו על ביטולו, כאשר כל אחת תולה את האחריות לכך על הצד שכנגד.

האם התובעת מסרה לנתבעת את החזקה במושכר?

6.         לפי סעיף 5.1 לחוזה, תקופת השכירות היתה אמורה להתחיל ביום 1.1.2005. לפי סעיף 6.1 לחוזה, מסירת החזקה במושכר היתה אמורה להתבצע במועד תחילתה של תקופת השכירות, קרי, ביום 1.1.2005. יחד עם זאת, בס' 6.2 לחוזה נקבע כי התובעת תבצע קודם למועד המסירה את העבודות המפורטות בס' 1- 9 לנספח ב' של החוזה, ואילו יתר העבודות, שמספרן 10- 14,  יבוצעו על ידי התובעת תוך 30 ימי עבודה מיום המסירה. כמו כן נקבע כי " ככל שיגרם עיכוב בהשלמת עבודות ההתאמה שעל המשכירה לבצע קודם למועד המסירה, ידחו מועד המסירה ומועד תחילת השכירות עד להשלמתן." משמע, החוזה מבחין בין עבודות שיש לבצע עד למסירת החזקה (עבודות מס' 1- 9), לבין אלה שיש לבצע לאחר מסירת החזקה (עבודות מס' 10- 14). הראשונות בלבד הן שעשויות להביא לדחיית מועד המסירה ותחילת השכירות.

            בס' 6.3 לחוזה נקבע כי הנתבעת מתחייבת לקבל את החזקה במושכר במועד המסירה, בכפוף להשלמת העבודות שיש לבצע עד למועד המסירה (הן העבודות המפורטות בס' 1- 9 לנספח ב' של החוזה), ואם לא תופיע הנתבעת למועד המסירה על אף השלמת העבודות, יידחה מועד המסירה בשבעה ימים. אם הנתבעת לא תופיע למסירת החזקה גם במועד הנדחה, ייחשב המועד הנדחה כמועד מסירת החזקה. עוד נקבע כי במועד מסירת החזקה ייערך פרוטוקול מסירה, בו יפורטו כל עבודות ההתאמה הנזכרות בנספח ב' של החוזה, שטרם הושלמו על ידי התובעת, וכן ליקויים נוספים, אם יתגלו. ליקויים אלה יתוקנו תוך 30 יום.