פסק-דין בתיק א 18085/97

נתוני רקע

1.         ביום 10/12/95 חתמה התובעת על הסכם קומבינציה (להלן-"הסכם הקומבינציה") עם הנתבעת 1 (להלן, גם "אפעל" ו"הקבלן"). בעליה של אפעל הוא הנתבע 2 (להלן, גם "גבירץ"). בגדרו של הסכם הקומבינציה סוכם כי אפעל תקים בית דירות על מגרש המצוי ברח' אלברט שווייצר בחיפה והידוע כחלקה 7 בגוש 10793 אשר התובעת הינה הבעלים הרשום שלו. מכוח הסכם הקומבינציה אמורה הייתה התובעת לקבל, מתוך ארבע הדירות שיוקמו בבניין, דירה אחת ואפעל, שהיא חברה לקבלנות בניין, הותרה למכור את שלוש הדירות הנותרות לצדדים שלישיים ולקבל את תמורתן.

2.         בהסכם הקומינציה נימנו סעיפים המורים לאפעל למסור או להתיר את השימוש בדירות שיימכרו לצדדים שלישיים, רק לאחר גמר בניית הדירה שהובטחה לתובעת. לנוכח זאת הקבלן התחייב לכלול בכל חוזה מכר עם רוכש תנייה בזו הלשון: " הקונה מצהיר ומאשר כי הוצג בפניו חוזה 'הקומבינציה' שנחתם ביום 5/12/95 בין המוכרת (קרי הקבלן) לבין הבעלים הרשום של המגרש והוא עיין בו וקראו, יודע ומודע לתוכנו ולתנאיו. הקונה מצהיר ומאשר כי הוא רכש את הדירה ('הממכר') מאת המוכר ('הקבלן') בכפוף לכל התנאים בהסכם הקומבינציה הנ"ל ללא כל הסתייגות'".

3.         ואכן, כמצוות סעיף 16.1.2 להסכם הקומבינציה, התקשרה אפעל עם רוכשי הדירות, הם הנתבעים 3-8 (להלן, בהתאמה, גם "רוזנבלט", "מנשה" ו"רום" וכן "הרוכשים"), בהסכמים בגדרם התחייבה אפעל לבנות ולמכור להם דירות כאמור. בכל הסכמי המכר נכלל סעיף 4(ב), שלשון הסיפא שלו היא כאמור בהסכם הקומבינציה האמור. אפעל מילאה התחייבות זו. אכן בכל הסכמי המכר עם הרוכשים הוכלל הסעיף האמור.

4.         להוותם של התובעת והרוכשים, קרסו עסקיה של אפעל. גבירץ נמלט מן הארץ כאשר הוא מותיר אחריו חובות לרוב. אפעל לא סיימה את בניית הדירות לתובעת ולרוכשים. בעקבות התפתחות זו הגישה התובעת תובענה כספית, הן כנגד אפעל וגבירץ והן כנגד הרוכשים, בעילות שונות. כל הנתבעים התגוננו בפני התביעה. רום אף הגישו תביעה-שכנגד נגד אפעל, גבירץ, עו"ד יוסף סגל, מי שערך את חוזי המכר, ונגד התובעת.

5.         הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. לאחר הגשתם הסכימו ב"כ הצדדים כי תינתן החלטה, ראש לכל, בשאלה משפטית שתוגדר להלן.

6.         כאמור, בסעיף 4(ב) להסכמי המכר, אישרו הרוכשים כי הם עיינו בהסכם הקומבינציה, קראו בו והם יודעים ומודעים לתוכנו ולתנאיו. לטענת התובעת, איפוא, אישרו הרוכשים בכך, גם את מודעותם להתחייבותה של אפעל כלפי התובעת בסעיפים שצוטטו לעיל מהסכם הקומבינציה. בגדרם של סעיפים אלו התחייבה, כאמור, אפעל כלפי התובעת שלא להתיר לרוכשים אחרים מסירת דירות כל עוד היא לא גמרה והשלימה את דירת התובעת ומסרה לה אותה, גמורה ושלמה. הרוכשים, עפ"י הטענה, הפרו את ההוראות החוזיות האמורות. הרוכשים אמורים היו לסרב לקבל את דירותיהם בטרם קיבלה התובעת את דירתה-שלה. יתירה מזו: הרוכשים אמורים היו שלא להקדים לאפעל תשלומים המתחייבים מחוזי המכר, כל עוד לא מילאה אפעל את התחייבויותיה האמורות כלפי התובעת.

            הגיון טענת התובעת ברור הוא: משעה שהתקשרה אפעל עם התובעת בהסכם הקומבינציה, יש עניין לאפעל, שמא יש עניין אף לרוכשים, לקדם דווקא את בניית דירת הרוכשים על פני דירת התובעת. מן התובעת, מן הסתם, לא קיבלה אפעל מזומנים ומכל מקום עיקר התמורה ניתן בהעמדת המגרש לצורכי הבניה. מן הרוכשים אמורה אפעל לקבל מזומנים, טבין ותקילין. הרי, איפוא, ההגיון, הן של אפעל והן של הרוכשים, לקדם את בניית דירות הרוכשים על זו של התובעת. על-מנת לקדם פני רעה זו, כך הגיון טענת התובעת, לא רק התחייבה אפעל כלפי התובעת להשלים את בניית דירתה לפני מסירת הדירות לרוכשים האחרים, אף הרוכשים האחרים התחייבו לעשות כן. הם עשו זאת באשרם כי קראו והבינו את מלוא הוראות הסכם הקומבינציה, לרבות הסעיפים האמורים.

7.         הנתבעים חלקו בתוקף על פרשנות זו של התובעת. לטעמם, הפרשנות של התובעת היא דחוקה ומעמיסה עליהם נטלים בלתי סבירים אשר אינם עולים, אף אינם מתחייבים, מלשון סעיף 4(ב) להסכמי המכר הנ"ל. אין ספק כי ההכרעה בסוגיה האמורה הייתה בעלת משמעות נכבדה לכל בעלי הדין. הן התובעת, והן הרוכשים, נמצאים בפני שוקת שבורה. הן התובעת, והן הרוכשים, כבר הוציאו, ממילא, כספים לרוב לשם השלמת בניית דירותיהם. משום כך מבקשת התובעת להיפרע מן הרוכשים, לאחר שסיכויי הגבייה כנגד אפעל וגבירץ הם קלושים או אפסיים. ברי כי הנתבעים מבקשים להדוף תביעה זו. ככל שתתקבל טענת התובעת ימצאו עצמם הרוכשים, לאחר שכבר ממילא שילמו כספים מעבר לתמורה המוסכמת לאפעל, משלמים עוד סכומים נוספים לתובעת. כאמור, רום אף הגישו, תביעה-שכנגד.

8.         בהחלטתי מיום 12.4.01 הכרעתי במחלוקת האמורה לזכות הרוכשים ולחובת התובעת. אכן, ניתחתי שם את הלגיטימיות בשמירת האינטרסים של בעל המגרש, ובנדוננו התובעת. ואולם קבעתי כי במסכת שבפניי התובעת נכשלת כישלון חרוץ. כך, "לא משום שאני מזלזל באינטרס הלגיטימי שלה, אותו תיארתי לעיל. ככל שהתובעת אכן ביקשה להבטיח את זכויותיה היא לא יכולה הייתה לעשות כן בדרך עקלתון פתלתלה, מכוח סעיף 4(ב) להסכם המכר הנ"ל. תניית סעיף 4(ב) הנ"ל היא כה עמומה, אמורפית, סתמית וכוללנית, שהיא אינה יכולה לאצור כוח ולהעמיס על הרוכשים, את הפרשנות הדחוקה שמבקשת התובעת 'לאנוס' בפרשנותה את סעיף 4(ב) הנ"ל" (סעיף 11).

            המשכתי והטעמתי כי "לא יעלה על הדעת להעמיס על רוכשי הדירות לבלוש ולתור, על פני שלל הוראות הסכם הקומבינציה, על-מנת לערוך מלאכת סינון ומיון, ולהישמר ולהיזהר מהוראות פלוניות, ולא ליתן את הדעת להוראות אלמוניות. לא הייתה כל סיבה נראית לעין על שום מה לא תטרח התובעת לעשות כן, בגדר חוזי המכר. אין זאת, איפוא, כך מתגנב חשש אל הלב, כי התובעת ואפעל ביקשו לאחוז במקל בשני קצותיו. אילו היו מכלילים את ההוראות הרלוונטיות, בצורה ברורה ומובהקת, ייתכן ורוכשים סבירים היו נרתעים מלהתקשר בחוזים כאמור. משום כך ביקשו התובעת ואפעל ליהנות מכל העולמות. זאת הם עשו בנוסחו הכוללני והסוחף של סעיף 4(ב). אכן, 'תפסת מרובה לא תפסת'" (סעיף 14). ראוי לציין כי רשמתי בהחלטתי, והדבר יידרש לפנים בהמשך, כי "כשם שהתובעת לא נטלה על עצמה את חובות אפעל כלפי הרוכשים, על אותה דרך ניתן לטעון כי בהסכמי הרכישה של הרוכשים, לא נטלו על עצמם הרוכשים את חובות אפעל כלפי התובעת, לא במפורש ולא במשתמע. אף בעניין זה יכולה הייתה התובעת לנסח הוראות כהלכה, על-מנת להגיע לתוצאה לסתור. כמבואר, היא לא עשתה כן" (סעיף 16).

9.         ניסיונות גישור וניסיונות פשרה נעשו כל העת ולא עלו יפה. בסופה של דרך נאספו בפניי ראיות נוספות. מתחילה נסמכה התובעת על חוות דעתו של מר יוסי גדור, לעניין הסוגיות ההנדסיות והטכניות במחלוקת שבפניי. בהמשך נסמכה התובעת על חוות דעתו המקצועית של שמאי המקרקעין, מר דותן דרעי. רום הגישו את חוות דעתו של המודד בנימין ברמן ואת חוות דעתו של האדריכל ארידור יהודה (להלן - "ארידור"). מהנדס הפרויקט היה האדריכל אריה מאייר. הוא הגיש תצהיר, מלווה בנספחים, אליו התייחס ארידור.

10.        משעה שאלו היו פני הדברים הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. הוטעם כי ככל שבית המשפט יהיה סבור כי לעניין התביעה-שכנגד יש מקום לחקירות קצרות, יזמן בית המשפט ישיבה כאמור. בהמשך הדרך עתר ב"כ התובעת לערוך ביקור במקום. שקלתי ואין בדעתי לעשות כן. התגלעה מחלוקת נוספת לעניין מסמכים נוספים שב"כ התובעת ביקש לסמוך עליהם בגדר תיק בש"א 3558/05. כפי שיפורש להלן, ולצורך הכרעתי, אין לי צורך להידרש אף לכך.

            מונחים בפניי סיכומי טענות, וחומר ראיות ענף וכרסתני. הדיון בתיק התארך, בין השאר, משום איחור בלתי סביר של ב"כ התובעת בהגשת סיכום טענותיו, שאמור היה להיות מטבע הדברים ראשון המסכמים. דומה שיתר בעלי הדין לא הגישו כל בקשות המתחייבות כתוצאה מכך. יכול שברבות השנים, אף לנוכח הרקע העגום שנפרס להלן, פשוט בעלי הדין נכנסו לאווירה של אדישות.

לעניין התביעה העיקרית - הערות מבוא

11.        הנושאים שנותרו להכרעה בעניין התביעה העיקרית הם לעניין סיפוח שטחים שונים ושטחים משותפים שנטען שאמורים להיות מוצמדים לדירת התובעת, ושסופחו לדירותיהם הפרטיות של הרוכשים תוך התעלמות מתמדת של הרוכשים, כך טענת התובעת, מהסכם הקומבינציה.  חלק מהטענות נסבות לעניינו של רוכש יחיד, חלק לעניינם של שניים מבין זוגות הרוכשים, חלק נגד כל הרוכשים כולם.

12.        אקדים ואקבע כי מרשימה מאוד בעיניי היא חוות דעתו של ארידור, במקצועיותה ורמת הפירוט שלה. עולה הימנה כי מלכתחילה הוגשה בגין הפרויקט האמור בקשת היתר בנייה, וניתן היתר רק על יסוד בקשה זו. בהמשך הדרך, כך הוא מנתח, הוגשה תוכנית שינויים להיתר. תוכנית זו לא אושרה מעולם. ועוד מתאר ארידור תוכנית הנקראת על ידו "תוכנית בלה הס". ברי כי אף תוכנית זו לא אושרה מעולם.

13.        לכל אורך הדרך, איפוא, דומה שב"כ התובעת לא מפנים את המתחייב מהחלטתי מיום 12.4.01 הנ"ל. אכן הוא מודע לכך שחלק מהתוכניות לא אושרו, אך תואמות את רצונותיה של התובעת וסברתה כי הן אמורות היו להיות מכובדות על ידי הרוכשים. כך, לשיטתו,  לנוכח העובדה כי "להיתרי הבנייה החלים על השטח... אין כל נפקות בעניין טענותיה הקנייניות של התובעת, שאינן קשורות להליכים התכנוניים השונים, שהתנהלו בקשר למגרש" (סעיף 25).

            כל הרוכשים מתנגדים בתוקף לפרשנות האמורה ובדעתי לאמץ טיעונם בסוגיה זו, באורח גורף. אכן, מקובלת עליי טענת ב"כ רוזנבלט  כי התובעת שוגה בבלבול מוחלט בין תניות חוזיות מפורשות לבין מכלול טענותיה על פיה שטחים פלוניים "אמורים" להיות בחזקתה, וזאת לנוכח סיכום נטען שהיה לה עם הקבלן, שלשיטתה של התובעת הנסמכת על סעיף 4(ב) הנ"ל שנדון בהחלטתי מיום 12.4.01, היה נחלת ידיעתם של הרוכשים (סעיף 18.4.1). אף מקובלת עליי עמדת ב"כ מנשה כי לכל אורך הדרך מודעת התובעת לסתירות הקיימות בין ההסכמים שכרתה אפעל עם הרוכשים, לבין היתרי הבנייה שאושרו (סעיף 8), וחרף כל אלו לא נוקטת התובעת בכל הליך כנגד הקבלן או כנגד הרוכשים,  על מנת להעמיד אותם, ולו על עמדתה המוכחשת על ידם. רק משעה שקורס הפרויקט מנסה התובעת, מעשה ייאוש, להציל את כספה בתובענה כנגד הרוכשים. וחותם ב"כ רום בהגדירו כי "בצר לה, מנסה הבעלים 'לכפות' על כל הנתבעים... ידיעה - בדיעבד - של ההסכמות הנטענות (והמוכחשות מחוסר ידיעה בינה לבין הקבלן), לעניין הצמדת משטח החניה המקורי... יש להצטער כי הבעלים שבה לנסיונותיה - שנפסלו במפורש בפסק דין (חלקי) של בית משפט זה - חסר תום הלב, להכפיף את הנתבעים להסכמות מעורפלות וכלליות (אם בכלל קיימות), שבין הבעלים לקבלן, במסגרת חוזה הקומבינציה" (סעיף 43).