פסק-דין בתיק א 18030/03

מבוא

1.         התובעת השכירה לנתבעת 1 ( להלן: "הנתבעת") דירת מגורים ברח' איציק מאנגר 3, תל אביב ( להלן: "המושכר" או "הדירה"), לפי חוזה שכירות מיום 15.7.1997 ( להלן: "החוזה"). הנתבע 2 ( להלן: "הנתבע"), בעלה לשעבר של הנתבעת, ערב לקיום התחייבויותיה של הנתבעת לפי החוזה. בנוסף עשו הנתבעים שני שטרי חוב ע"ס 10,000 דולר כל אחד, לפקודת התובעת, להבטחת קיום החוזה. החוזה הוארך מעת לעת עד שהנתבעת פינתה את הדירה ביום 1.8.2002.

2.         התובעת טוענת כי לכל אורך תקופת השכירות נמנעה הנתבעת מלשלם הפרשי דמי שכירות, בניגוד למנגנון השערוך שנקבע בחוזה. סך כל החוב הנטען בגין דמי השכירות הינו 45,565 ש"ח (ס' 7 לתצהירו של יחיאל נוימן). לאחר שהנתבעת פינתה את הדירה, התברר לתובעת כי במהלך תקופת השכירות נגרמו לדירה נזקים רבים. תחילה סברו התובעת ובעלה שהיקף הנזקים הינו 35,352 ש"ח, לפי הצעת מחיר שקיבלו מקבלן שיפוצים (ס' 52 לתצהירו של הבעל, רון סייג). לאחר שקבלן השיפוצים החל בעבודתו, נתגלו ליקויים נוספים שעלות תיקונם 31,541 ש"ח (ס' 53 לתצהירו של רון סייג). בנוסף, נגרם לתובעת לטענתה נזק של אובדן דמי שכירות בתקופה שבין פינוי הדירה ביום 1.8.2002 לבין סיום השיפוצים ביום 31.3.2003 בסך של 57,978 ש"ח (ס' 57 לתצהירו של סייג). כמו כן, נגרמו לה הוצאות שונות בתקופת השיפוצים, כגון מיסי וועד, התקנת קו טלפון, תשלומי ארנונה וכו', בסכום כולל של 7,659 ש"ח (ס' 57 לתצהירו של סייג). התובעת מוסיפה וטוענת כי היא זכאית לפיצוי מוסכם לפי ס' 19 לחוזה, בסך של 67,500 ש"ח, הואיל והתנהגות הנתבעת היוותה הפרה יסודית של החוזה.

3.         מטעם התובעת העידו היא עצמה, בעלה רון סייג ויחיאל נוימן, העובד במשרדו של רון סייג. תצהירה של התובעת עצמה היה טכני בעיקרו, שכן את עיקר המגעים עם הנתבעת קיימו בעלה ויחיאל נוימן. זה האחרון הופקד מטעמו של רון סייג על גביית דמי השכירות מהנתבעת, והיה עד לנסיבות בהן הוחזרה הדירה לתובעת ולמצבה של הדירה.

4.         הנתבעים לא טרחו להתייצב לישיבת ההוכחות של יום 14.10.2004, למרות שזו נקבעה זמן רב מראש. לפיכך נקבעה ישיבה נוספת במיוחד לשם כך, ביום 28.10.2004, אליה התייצב הנתבע לבדו. על כן תצהירה של הנתבעת אינו יכול לשמש חומר ראיות בתיק. בהקשר זה יצויין כי שני הנתבעים גם יחד חתמו על אותו עותק של תצהיר, אך חלק ניכר מסעיפיו מנוסחים בלשון יחיד, מפיה של הנתבעת, ועל כן אין הם חלק מחומר הראיות. הכוונה לסעיפים 9 ו- 11-17.

הפרשי דמי שכירות

5.         לפי החוזה נקבעו דמי השכירות הבסיסיים על סך של 1,100 דולר לחודש. דמי השכירות היו אמורים לעלות מדי שנה ב- 10%. תקופת השכירות החלה ביום 1.8.1997 והסתיימה ביום 31.7.2002. נוימן טען בעדותו כי הנתבעת עשתה דין לעצמה וסירבה לשלם את התוספת של 10% מדי שנה, תוך הבטחה "נתחשבן אחר כך". כך הלך החוב והצטבר עד שהגיע לסכום כולל של 45,565 ש"ח. נוימן הפנה לטבלה המצורפת לכתב התביעה, ובה יש פירוט מדוייק של אופן חישוב החוב: בשנת השכירות השנייה נוצר חוב של 1,320 דולר, בשנת השכירות השלישית נוצר חוב של 2,079 דולר, בשנת השכירות הרביעית נוצר חוב של 363דולר, בשנת השכירות החמישית נוצר חוב של 3,049 דולר ובשנת השכירות האחרונה נוצר חוב של 4,806 דולר. סך כל החוב הינו 11,617 דולר. מסכום זה יש להפחית סך של 2,310 דולר ששילמה הנתבעת על חשבון החוב כך שהיתרה שלא נפרעה הינה 9,307 דולר, שהינה 45,565 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה.

6.         נוימן נחקר על תצהירו וגירסתו לא נסתרה. טענתה של הנתבעת כאילו שילמה את מלוא דמי השכירות, לא הוכחה, משום שכאמור לעיל, הנתבעת לא התייצבה להחקר על תצהירה. למעלה מהצורך נציין כי לתצהיר הנתבעים לא צורפה אסמכתא כלשהי בענין תשלום דמי השכירות. לנתבע אין ידיעה משל עצמו בענין זה. בסיכומיו מפנה ב"כ הנתבעים לעדותה של התובעת בענין זה, ועל כך שאין לה ידיעה משל עצמה בענין חוב דמי השכירות. דא עקא, התובעת אמרה מפורשות כי כל המידע בענין זה מצוי בידיו של נוימן, ועל כן אי ידיעתה אינה מפריכה את התביעה, לנוכח העובדה שנוימן אימת את החוב וגירסתו לא נסתרה. אכן, מתעוררת השאלה כיצד זה איפשר נוימן לחוב השכירות לתפוח מדי שנה בשנה, אך הוא העיד כי שוחח עם הנתבעת על כך והיא אישרה את קיום החוב, תוך הבטחה להתחשבן אחר כך (ע' 12 לפרוטוקול). אני מוכן להניח כי אלמלא הסכסוך שנתגלע בין הצדדים לא היתה מוגשת תביעה בגין ראש נזק זה לבדו, אך מרגע שהצדדים הגיעו למסלול משפטי, זו זכותה המלאה של התובעת לגבות את מלוא חוב השכירות.

7.         אשר על כן, התובעת הוכיחה את ראש הנזק של הפרשי דמי שכירות, והיא זכאית לתשלום בסך של 45,565 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה.

הנזקים בדירה

8.         לענין אופן פינוי הדירה והנזקים בדירה העידו יחיאל נוימן ורון סייג. נוימן העיד כי פנה אל הנתבעת מספר פעמים כדי לתאם החזרה מסודרת של הדירה, אך הנתבעת התחמקה מכך. לבסוף, ביום 1.8.2002  התייצבה הנתבעת במשרדו בשעה 21:00, זרקה את מפתחות הדירה על שולחנו ויצאה בריצה החוצה. הנתבעת סירבה למסור לו את כתובתה החדשה. ביום 5.8.2002 ביקרו נוימן וסייג בדירה ועיניהם חשכו למראה מצבה הירוד. הם ערכו רשימה של הליקויים שזיהו, וניסו לאתר את הנתבעת. לבסוף עלה הדבר בידם, וביום 12.8.2002 נפגשו בדירה עם הנתבעת. השניים הודיעו לה כי בידה הברירה לתקן את הליקויים או להיתבע למשפט. הנתבעת ביקשה לתקן את הליקויים. לשם כך נמסרו לה מפתחות הדירה ביום 13.8.2002 וכבר ביום 14.8.2002 הודיעה הנתבעת כי השלימה את התיקונים. כאשר ביקרו סייג ונוימן בדירה, נוכחו לדעת כי התיקון היחידי שבוצע היה מריחת סיד בחלקים מסויימים של הדירה. בעקבות כך נשלח לנתבעת מכתב התראה. זו השיבה במכתב מיום 14.8.2002 ובו דרשה מהתובעת שלא להטרידה יותר, שאם לא כן, תאלץ הנתבעת לפנות לערכאות משפטיות.

9.         לענין מצבה של הדירה, העיד נוימן כי הקירות היו מחוררים ולא צבועים, במטבח היה צורך בפירוק והרכבה של אריחים שבורים, היה צורך בסידור אביזרי חשמל בכל הדירה, נותר חור בקיר לאחר הסרת מזגן, היה צורך לתקן תריסים בחדרים השונים, היה צורך לפרק מדפים בחדרים ולסתום חורים שהותירו הברגים בקירות, היה צורך להשלים דלתות במספר ארונות וכיצוא בזה רשימה ארוכה של ליקויים. קבלן השיפוצים דרש תשלום של 35,352 ש"ח לצורך ביצוע התיקונים. לאחר תחילת העבודה  התברר כי יש צורך לפרק את כל הקרמיקה במטבח, בהעדר יכולת לתיקון חלקי, להשלים פנלים חסרים בסלון ובכניסה לדירה, להתקין אסלה חדשה ולהחליף מפסקים ושקעים שלא היו ניתנים לתיקון. תמורת התיקונים הנוספים דרש הקבלן 31,541 ש"ח נוספים. עוד התברר כי שני המזגנים בדירה הרוסים, וכי אין מנוס מהחלפת כל דלתות הארון, כי לא ניתן היה למצוא דלתות חלופיות לאלה שחסרו.

10.        גירסתו של הנתבע בתצהירו בענין זה היא סתמית לחלוטין: כל שנטען הוא שהדירה הוחזרה במצב טוב יותר מזה שבו נמסרה, כשלמעשה נמסרה דירה עם ליקויים חמורים ויסודיים. מדובר בטענות סרק, שכן בס' 2 להסכם השכירות נקבע מפורשות כי :

            " השוכר מצהיר בזאת, כי המושכר נמסר לו לאחר שבוצעו בו עבודות שיפוץ יסודיות והוא מתחייב, לפיכך, להחזיר אותו למשכיר בתום תקופת ההסכם, באותו מצב בו קיבל אותו"

            זאת ועוד, לא יעלה על הדעת שהנתבעת היתה מוכנה לשלם דמי שכירות כה גבוהים- 1,100 דולר לחודש, בשל דירה שיש בה ליקויים חמורים ויסודיים, ואף להאריך פעם אחר פעם את החוזה.

            בחקירתו הנגדית ניסה הנתבע לראשונה "לעבות" את גירסתו העובדתית הדלה כפי שנמסרה בתצהירו, ולהצביע על פגמים כביכול שהיו בדירה. אלא שגירסה זו מפוקפקת על פניה, משום שהנתבע אישר כי מעולם לא התגורר בדירה (ע' 26 לפרוטוקול), מעולם לא ביקר בדירה קודם שנחתם חוזה השכירות (ועל כן לא יכולה להיות לו ידיעה לגבי מצבה עובר לחתימת חוזה השכירות), ורק ביקר לדירה מעת לעת, במסגרת ביקורים אצל ילדו מנישואיו לנתבעת (ע' 27 לפרוטוקול). לדבריו, הוא לא פירט בתצהירו את הליקויים שהיו בדירה קודם לחתימת החוזה משום שלא נשאל על כך. כמו כן, אין לו קבלות בגין השיפוץ שטוען כי ביצע בדירה קודם לפינוייה, כי עבד בחינם.

11.        אשר על כן אני קובע כי התובעת הוכיחה את טענתה בדבר המצב המאוד גרוע בו הוחזרה לה הדירה.

12.        הנתבעים טוענים כי התובעת לא הוכיחה את שיעורו של הנזק הנטען על ידה. רון סייג צירף לתצהירו קבלה מיום 28.2.2003 ע"ס 35,352 ש"ח, שניתנה על ידי קבלן השיפוצים אבי את שלום. הקבלה מתייחסת להצעת מחיר מיום 10.9.2002 המפרטת את העבודות שיש לבצע בדירה. סייג צירף לתצהירו גם את ספחי השיקים באמצעותם בוצע התשלום וכן את דפי חשבון הבנק המוכיחים את פרעונם. בכך יצא ידי חובת ההוכחה המוטלת עליו. לא היה עליו להעיד בנוסף גם את קבלן השיפוצים עצמו, שכן כדי להוכיח תשלום אין צורך בהכרח להעיד גם את מקבל התשלום.

13.        יחד עם זאת, סייג לא הציג את החשבונית בגין העבודות הנוספות בסך של 31,541 ש"ח. אמנם הוא צירף את הצעת המחיר הנוספת של הקבלן מיום 24.11.2002, אך לא די בכך כדי לבסס את הנזק הנטען. כאשר נשאל בחקירתו מדוע לא צירף את החשבונית השיב כי הדבר קרה לאחר הגשת התביעה, וכי אם היו מבקשים ממנו- הוא היה מצרפה לתביעה. הסבר זה אינו מקובל עלי, שכן התביעה המתוקנת הוגשה ביום 31.7.2003 ותצהירו נערך ביום 11.10.2003, כאשר השיפוץ הסתיים עוד בחודש מרץ 2003. על כן לא היתה כל מניעה מצירוף החשבונית לכתב התביעה ולכל הפחות לתצהירו של סייג. בשים לב לכך שסייג עצמו טוען כי היו לו הוצאות נוספות אותן לא תבע מהנתבעים  שכן אלה אינן באחריותם ("...חייבתי אותה רק בגין מה שהיא קלקלה. היקף השיפוץ היה הרבה יותר ממה שתבענו"-ע' 19 לפרוטוקול), אין מקום להסתפק בספחי השיקים שצורפו לתצהירו, שמא חלקם נוגעים לשיפוצים שאינם באשמת הנתבעים, ועל כן אין מקום לפסוק פיצוי בגין הנזקים שאינם מגובים בחשבונית.

14.        לסיכום נקודה זו, התובעת זכאית לפיצוי בסך של 35,352 ש"ח בגין עלות השיפוצים.

אובדן דמי שכירות

15.        התובעת טוענת כי מפאת מצבה הגרוע של הדירה לא היה ניתן להשכירה קודם לגמר עבודות השיפוץ. בפועל הדירה הושכרה רק ביום 12.4.2003, קרי, שמונה חודשים לאחר פינוייה. על כן היא תובעת פיצוי בסך של 57,978 ש"ח, בגין אובדן דמי שכירות.