פסק-דין בתיק א 17941/03

מבוא

1.         התובעת היא הבעלים של בנין משרדים ברח' בן נון 2, בני ברק. ביום 18.8.1996 נחתם חוזה שכירות בין התובעת לנתבעת ( להלן: "החוזה"), לפיו השכירה התובעת לנתבעת יחידה בקומה א' בבנין, בשטח של כ- 730 מ"ר ( להלן: "המושכר"), החל מיום 1.12.1996. דמי השכירות עמדו על סך בש"ח השווה ל- 5,000 דולר, אך בחודש דצמבר 2000 הוסכם על הפחתת דמי השכירות לסך בש"ח השווה ל- 4,000 דולר. הנתבעת חדלה לשלם דמי שכירות החל מחודש אוגוסט 2002. ביום 1.12.2002 פינתה הנתבעת את המושכר.

2.         בבסיס התביעה עומדות מספר טענות מרכזיות של התובעת:

(א)        תקופת השכירות המקורית לפי החוזה הסתיימה ביום 30.11.1999. לאחר מכן מימשה הנתבעת את תקופת האופציה הראשונה, החל מיום 1.12.1999 וכלה ביום 30.11.2001, ואת תקופת האופציה השניה, החל מיום 1.12.2001 וכלה ביום 30.11.2003. על כן, משלא שולמו דמי השכירות מאז חודש אוגוסט 2002,  התובעת חייבת בתשלום דמי שכירות בגין 16 חודשים.

(ב)        הפחתת דמי השכירות החל מחודש דצמבר 2000 היתה לפנים משורת הדין וזמנית בלבד. בשל הפרת החוזה על ידי הנתבעת, ביטלה התובעת את הסכמתה למתן ההנחה ויש לחשב את החוב לפי דמי השכירות הקבועים בחוזה.

 (ג)        בשל פינוי המושכר, נאלצה התובעת לשאת בתשלומי ארנונה בסך של 41,922 ש"ח. בנוסף, היא נאלצה לנצל פטור חד פעמי מארנונה לתקופה של שישה חודשים, בשווי של 42,300 ש"ח. עם זאת, התובעת ציינה בכתב התביעה המתוקן כי היא שומרת על זכותה להגיש תביעה נפרדת בגין הפטור שנוצל.

(ד)        בתחילת השכירות סוכם כי הנתבעת תשתתף בהוצאות התקנת מעלית נוספת לבנין בסכום השווה ל- 10,000 דולר. נקבע כי בגין כל שנת שכירות תחלט התובעת סך השווה ל- 1,000 דולר, ובתום השכירות, יוחזר יתרת הסכום לנתבעת. הואיל והשכירות נמשכה שבע שנים, רשאית התובעת לחלט סך השווה ל- 7,000 דולר, והנתבעת זכאית להשבת היתרה, בסך השווה ל- 3,000 דולר בלבד.

(ה)        חוב דמי השכירות בגין 16 חודשי שכירות הינו סך בש"ח השווה ל- 80,000 דולר. מסכום זה יש להפחית פקדון בגובה דמי שכירות לשלושה חודשים שהפקידה הנתבעת בתחילת השכירות, בערכו הנומינלי, ועל כן, החוב הינו סך השווה ל- 65,000 דולר.

3.         הנתבעת טוענת להגנתה את הטענות הבאות:

(א)        בנוסח החוזה נפלה טעות סופר. תקופת החוזה היתה אמורה מלכתחילה להסתיים ביום 30.11.1998, ולנתבעת היו אמורות להיות ארבע תקופות אופציה: הראשונה עד ליום 30.11.2000, השניה עד ליום 30.11.2002, השלישית עד ליום 30.11.2004 והרביעית עד ליום 30.11.2006. עובר לחתימת החוזה סוכם על הארכת תקופת השכירות הראשונה לשלוש שנים, כך שזו תסתיים ביום 30.11.1999. בהיסח הדעת הצדדים לא תיקנו בהתאם את תקופות האופציה לפי החוזה. על כן, פינוי המושכר בחודש נובמבר 2002 היה בתום תקופת האופציה השניה. ממילא הנתבעת אינה חייבת לשלם דמי שכירות בגין התקופה שלאחר מכן.

(ב)        הפחתת דמי השכירות לסך השווה ל- 4,000 דולר, עליה הוסכם בחודש דצמבר 2000, היא תולדה של הסכמה מחייבת שלא ניתן לבטלה בדיעבד. בהתאם להסכמה זו הסכימה הנתבעת להשאר במושכר עד חודש נובמבר 2002, ולא פינתה אותו עוד בחודש נובמבר 2001.

(ג)         התובעת נמנעה מלהקטין את נזקיה הנטענים בכך שלא השכירה את הנכס לשוכר חלופי תמורת סך חודשי השווה ל- 3,000 דולר. על כן יש לקזז מכל חוב המגיע לתובעת, את שיעורו של הנזק שהיתה יכולה להקטין. מטעם זה, אין לחייב את הנתבעת בתשלומי ארנונה, שכן השוכר החלופי היה יכול לשאת בהם.

(ד)        הוסכם בתחילת תקופת השכירות כי הן מעלית המשא והן מעלית הנוסעים בבנין יעמדו גם לרשות הנתבעת. לאחר שהתברר הצורך להתקין מעלית חדשה בנוסף למעלית הקיימת, הוסכם כי הנתבעת תשתתף בעלות ההתקנה בסך השווה ל- 10,000 דולר, אשר יוחזר במלואו בתום תקופת השכירות. על כן, הנתבעת זכאית להשבה מלאה של סך השווה ל- 10,000 דולר בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה וריבית.

 (ה)       את הפקדון בגין דמי שכירות לשלושה חודשים, בסך השווה ל- 15,000 דולר, יש לשערך לערכו הנוכחי, ורק לאחר מכן לקזז אותו כנגד חוב דמי השכירות. אין להסתפק בקיזוז נומינלי כפי שמציעה התובעת.

4.         נדון בטענות אלה כסדרן.

מתי הסתיימה תקופת האופציה

5.         ס' 1(ג) לחוזה קובע כי תקופת השכירות היא " תקופה של שלוש שנים החל מיום 1.12.96 ועד ליום 30.11.99".

ס' 20(א) לחוזה קובע:

" למרות האמור בסעיף 1(ג) להסכם זה מעניק המשכיר לשוכרת זכות הברירה להאריך את השכירות בכל פעם בשנתיים נוספות (24 חודשים) וזאת 3 פעמים בלבד, החל מיום 1.12.99 ועד ליום 30.11.2006 (להלן: "תקופת האופציה")."

מקריאת הוראות אלה עולה בברור כי אכן נפלה טעות סופר בענין תקופות האופציה לפי החוזה, ועל עובדה זו אין מחלוקת בין הצדדים. הואיל ומחד, פרק הזמן שבין תום תקופת השכירות המקורית ועד תום תקופת האופציה האחרונה הוא מספר בלתי זוגי- שבע שנים, ומאידך, הוסכם כי כל תקופת אופציה תימשך שנתיים, ברי שקיימת אי התאמה בין האורך הכולל של תקופות האופציה לבין תאריך הסיום של התקופה האחרונה. השאלה היא האם תקופת האופציה הנוגעת בדבר הסתיימה ביום 30.11.2002 כטענת הנתבעת, או שמא ביום 30.11.2003, כטענת התובעת.