פסק-דין בתיק א 179336/02

הרקע

ה"ה שמעון ורחמים בובליל (להלן: ,,התובעים") רכשו בשנת 1996 מהגב' גרדה בריקהיימר (להלן: ,,הגב' בריקהיימר")  את זכויות החכירה שהיו לה בקרקע בשטח של 763 מ"ר אשר ברחוב אלוף דוד 74 ברמתגן, הידועה כגוש 6144, חלקה 182 וכגוש 6180, חלקות 142 ו ^-183 (להלן: ,,המקרקעין"). בעלת המקרקעין היא הקרן הקיימת לישראל (להלן: ,,קק"ל"), והם מנוהלים בידי מינהל מקרקעי ישראל, הוא הנתבע (להלן: ,,המינהל") (העתק נסח רישום המקרקעין צורף כנספח א לכתב התביעה).

בשנת 1951 רכשו ה"ה בנימין וגרדה גולדברג (להלן: ,,החוכרים המקוריים") זכויות במקרקעין. חוזה החכירה המקורי בין קק"ל ובין החוכרים המקוריים נחתם ביום 27.06.1956. נקבעה בו תקופת חכירה של ארבעיםותשע שנים, שתחילתה ביום 01.01.51 וסופה ביום 30.12.99 (נספח ב לתצהיר התובע 2; להלן: ,,חוזה החכירה המקורי"), וכמו ^-כן צוין בו מה שטח המקרקעין ותואר החלק הבנוי עליהם (עמ' 11, תחת הכותרת ,,הרשימה").

עלפי תכנית בניין ערים שחלה באותו מועד על המקרקעין (תגפ/256), אשר קיבלה תוקף ביום 29.10.50, היה ניתן לבנות על המקרקעין בית בן קומתיים, כשאחוז הבנייה המקסימלי הוא 20% בקומה, ושטח מבני ^-העזר הוא 5%. הואיל ובמגרש בגודל 763 מ"ר עסקינן, הרי שבהתאם לתכנית, היה ניתן לבנות על המקרקעין ביתמגורים בשטח 305.2 מ"ר וכן מבני ^-עזר בשטח של 38.15 מ"ר (ראו המוצג 'ת/3' - העתק מסמך מטעם עיריית רמתגן - וסעיף 4 לתצהיר השמאית נירה אגמי).

בשנת 1965 חתם המינהל על הסכמתו לתכנית להקמת ביתמגורים בשטח של 191.5 מ"ר על המקרקעין.

הגב' בריקהיימר היוונה את זכויותיה במקרקעין, ובגין כך שילמה למינהל, ביום 30.08.96, סך של 54,836 ש"ח, כדמי היוון (העתק הקבלה/חשבוניתהמס צורף כנספח ג לתצהיר התובע 2). החוזה שהיה בתוקף במועד התשלום הוא חוזה החכירה המקורי. ביום 03.11.96, היינו כחודשיים לאחר ששולמו דמיההיוון, נכרת בין הגב' בריקהיימר מצד אחד ובין המינהל מצד שני חוזה חכירה חדש ביחס למקרקעין לתקופה של תשעיםושמונה שנה, שתחילתה במועד החכירה המקורית (נספח ב1 לתצהיר התובע 2, ולהלן: ,,חוזה החכירה החדש"). התובעים, כאמור, רכשו את הזכויות במקרקעין מהגב' בריקהיימר, וביום 21.11.96 הוגשה בקשה למינהל להעברת זכויות החכירה במקרקעין על שמם. בחודש אפריל 1997 אישר המינהל את העברת הזכויות.

כאשר ביקשו התובעים לבנות שתי יחידותדיור על המקרקעין בשטח כולל של כ ^-1,000 מ"ר (סעיף 15 לתצהיר הגב' חן), חתם המינהל, בשנת 1998, על התכנית (המוצג 'ת/4'), אך דרש מהם סך של 740,678.40 ש"ח - דמיהיתר מהוונים. התובעים שילמו תחת מחאה את הסכום (חשבוניתמס מיום 08.09.98 צורפה כנספח ד לתצהיר התובע 2, ומכתבו למינהל מאותו תאריך - כנספח ה). מכאן תביעתם להשבת הסכום שגבה מהם המינהל.

תמצית טענות הצדדים

עיקר טענתם של התובעים הוא שאין המינהל רשאי לחייבם בתשלום דמי היתר עקב תוספת הבנייה ושגבייתם של אלה נעשתה שלא כדין. זאת - הואיל וחוזה החכירה המקורי קבע הסדר שונה מהסדר דמי היתר, ולמינהל אין סמכות להטיל על החוכרים חיוב שלא היה חלק ממארג הסיכונים החוזיים. לחלופין נטען כי זכותם לבנות בשטח שנקבע בתכנית בניין העיר שהייתה בתוקף ביום חתימת חוזה החכירה המקורי, ללא תשלום דמי היתר. כלומר גישתם החלופית היא שהמינהל לא היה זכאי לדרוש כל תוספת תשלום בגין בנייה בשטח השווה ל302.5 מטריםרבועים או קטן מהם, שהיה מותר לבנייה בהתאם לתכנית בניין עיר שחלה בשעתו על המקרקעין. כמו ^-כן התובעים טוענים כי המינהל לא היה רשאי להחתים את החוכרת המקורית על חוזה חכירה חדש הכולל הוראות שונות מאלו שהופיעו בחוזה החכירה המקורי. יצוין כי מחקירתו הנגדית של התובע 2 עולה כי הוא מקטין את סכום תביעתו ותובע השבת דמיהיתר ששולמו בגין כ ^-360 מ"ר, ולא את מלוא הסכום ששילם (ראו עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 12-23).

לטענת המינהל, חוזה החכירה החל על המקרקעין הוא חוזה החכירה החדש אשר נחתם בשנת 1996. בחתימתה על חוזה זה ויתרה הגב' בריקהיימר על תנאי חוזה החכירה המקורי, והתובעים, אשר רכשו את הזכויות במקרקעין, לא היו יכולים לרכוש זכויות מעבר לאלו שהיו לחוכרת המקורית. כמו ^-כן, לטענת המנהל, על התובעים לשלם דמיהיתר אף אם אין המילים ,,דמיהיתר" מופיעות בחוזה החכירה שבין הצדדים.

דיון והכרעה

1.       חוזההחכירה המקורי

1.1.    ב,,הואיל" הראשון שבחוזה החכירה המקורי נקבע כי:

,,...הקרן היא בעלת חלקה/ות... בגוש... הרשומה(ות) בשמה בספרי האחוזה ו המתוארות ביתר פירוט ב'רשימה' שאחרי סעיפי החוזה הנוכחי (שתקרא(נה) להלן 'המגרש')..."

(ההדגשה שלי)

סעיף 1 לאותו חוזה, שכותרתו ,,נושא החכירה", קובע לאמור:

,,הקרן מחכירה בזה לחוכר והחוכר חוכר מהקרן את הנכסים המוחכרים, המתוארים בפרוטרוט ב'רשימה' שאחרי סעיפי החוזה הנוכחי והנמצאים בתחומי רמת חן."