פסק-דין בתיק א 176462/02

מבוא

1.         פסק דין זה משלים את החלטתי מיום 18.3.2004, בגדרה נקבעה חבותו של הנתבע לפצות את התובעות בגין נטילה שלא כדין של חלק ממגרש ברח' דוד רמז 12 באור יהודה.

2.         העובדות הנוגעות לענין פורטו בהרחבה בהחלטתי מיום 18.3.2004, ואין צורך לחזור עליהן בשנית.

3.         בס' 33 להחלטתי מיום 18.3.2004 קבעתי כי על פי פירושו הנכון של הסכם החכירה בין הוריהן המנוחים של התובעות ( להלן: "המנוחים") לבין הנתבע, זכאים היו המנוחים לחכור בשלמות את חלקה 63 בגוש 2223 בשטח של 527 מ"ר. עוד קבעתי כי אינני סבור כי זכות זו מתייחסת לשטח של 698 מ"ר, הוא שטחה של חלקה 40 הנוכחית (שהחליפה בעקבות הליכי הפרצלציה את חלקה 63 המקורית), משום שאין כל סיבה שהמנוחים יתעשרו בעקבות הליכי פרצלציה שהגדילו את שטח החלקה המקורית. עוד קבעתי כי עקב שלילת זכותם של המנוחים לחכירת שטח של 527 מ"ר, זכאיות התובעות, שבאו בנעלי המנוחים, לפיצוי מתאים.

4.         בהסכמת הצדדים מונה השמאי שמואל רוזנברג כמומחה מטעם בית המשפט לשם שומת הפיצוי המגיע לתובעות.

5.         התעוררה מחלוקת בין הצדדים, כיצד יש לחשב את הפיצוי המגיע לתובעות. הנתבע טען כי יש לחשב את הפיצוי לפי שטח מגרש של 527 מ"ר ( להלן: "החלופה הראשונה"). התובעות טענו כי יש לחשב את הפיצוי לפי שטח מגרש של 698 מ"ר, תוך קיזוז התשלום הנוסף שהיה מושת על המנוחים בגין הגדלת שטח החלקה מ- 527 מ"ר ל- 698 מ"ר, מתוך הנחת מוצא כי הנתבע אכן היה מחכיר למנוחים את תוספת השטח למגרש המקורי ( להלן: "החלופה השניה"). בעקבות המחלוקת שהתגלעה, הוריתי לשמאי רוזנברג להכין את שומתו על פי שתי החלופות הנ"ל.

6.         חוות דעתו של השמאי רוזנברג הוגשה ביום 2.5.2005. הצדדים ויתרו על חקירתו ולא ביקשו ממנו הבהרות בקשר לחוות הדעת.

7.         השמאי רוזנברג העריך את הפיצוי המגיע לפי החלופה הראשונה בסך השווה ל- 60,000 דולר נכון ליום 30.5.1999, ואת הפיצוי המגיע לפי החלופה השניה בסך השווה ל- 90,000 דולר נכון ליום 30.5.1999.

דיון

8.         ההבדל המהותי בין שתי החלופות הוא בתוספת של 171 מ"ר ( להלן: "התוספת") שנוספה למגרש בעקבות הליכי הפרצלציה שלו.

התובעות טוענות כי הנתבע לא יכול היה להחכיר את התוספת לצד שלישי כלשהו זולת המנוחים, הואיל ומדובר בשטח קטן יחסית, שאינו מאפשר בנייה בעמדו בפני עצמו. למעשה, היחידים שהיו יכולים לנצל את התוספת היו המנוחים. על כן, יש להניח לצורך חישוב הפיצוי כי הנתבע היה מחכיר למנוחים גם את התוספת, אלמלא נטל שלא כדין מהמנוחים חלק מן המגרש.

9.         הנתבע טוען כי מדובר בהנחה גרידא, שלא הוכחה כלל. אין להוציא מכלל אפשרות כי הנתבע היה מחכיר את התוספת למגרש שכן.

10.       בס' 24 להחלטתי מיום 18.3.2004 ציינתי כי אין זה ברור למעלה מכל ספק מה היתה כוונתו הסובייקטיבית של הנתבע בשנת 1984, עת נחתם חוזה החכירה של המגרש בינו לבין המנוחים, לגבי השטח שיוחכר למנוחים, הגם שסביר מאוד להניח כי הנתבע היה בדיעה שהוא מחכיר 250 מ"ר בלבד. אינדיקציה לכך היא גובה דמי החכירה שנגבו מהמנוחים בעקבות כריתת חוזה החכירה, אשר חושבו לפי שטח של 250 מ"ר בלבד. הגם שקבעתי כי פירוש תכליתי של אומד דעת הצדדים ושאר נסיבות הענין, לרבות חובתו של הנתבע לפעול בתום לב, מובילים למסקנה כי יש לפרש את הסכם החכירה כמתייחס למגרש בשטח של 527 מ"ר, אינני סבור כי ניתן לצאת מתוך הנחה לפיה הנתבע היה מחכיר לתובעים גם את תוספת השטח של 171 מ"ר. בענין זה קיים ספק ממשי, לנוכח העובדה שככל הנראה הנתבע סבר שהוא מחכיר שטח של 250 מ"ר בלבד, ודי בספק זה כדי לדחות את חלופת הפיצוי השניה, לנוכח הכלל לפיו המוציא מחברו- עליו הראייה.

זאת ועוד, אין גם לדעת האם המנוחים היו מעוניינים לחכור את השטח הנוסף, לו הוצע להם ע"י הנתבע. תוכנית הפרצלציה הוכנה בשנת 1988 (מוצג ת/8) והפרצלציה בוצעה בשנת 1996. המנוחים היו אנשים מבוגרים שהתגוררו בצריף על גבי המגרש, אשר בשנים 1988-1989 הפך למבנה אבן. מי לידינו יתקע כי המנוחים היו מוכנים לשלם תוספת לדמי החכירה רק כדי לקבל תוספת של שטח שלא היה מוחכר להם אותה שעה וממילא לא היה דרוש להם? אמנם בדיעבד ברורה לכל התועלת הכלכלית שהיתה צומחת לתובעות לו הוחכרה למנוחים גם התוספת למגרש, אך המבחן שיש ליישם אינו מה שמסתבר בדיעבד, בחוכמה שלאחר מעשה, אלא כיצד היו נוהגים המנוחים בזמן אמת.

לכל אלה יש להוסיף כי החלופה השניה אינה עולה בקנה אחד עם החלטתי מיום 18.3.2004, משום שהיא יוצאת מתוך הנחה שלתובעות מגיע פיצוי בגין המגרש בשטחו הנוכחי.

11.       סיכומו של דבר, יש לפסוק פיצוי לתובעות לפי החלופה הראשונה.

12.       התובעות טוענות כי יש לחשב את הפיצוי לפי שיטת "החילוץ", המביאה בחשבון את הרווח היזמי שנמנע מהן עקב כך שצד שלישי בנה על יתרת המגרש. לפי שיטת החילוץ מחשבים את שווי המגרש והבנוי עליו, בהפחתת עלויות הבניה, דבר המגדיל את שיעורו של הפיצוי. התובעות טוענות כי שיטת חישוב זו נכונה, משום שיש לפצותן גם בגין עצם הכפייה הכרוכה בנטילת הקרקע.

הנתבע טוען כי יש לחשב את הפיצוי לפי שיטת ההשוואה הישירה, המביאה בחשבון את שווי זכויות הבניה אך אינה כוללת את הרווח היזמי הצפוי מהבניה. 

            גם בענין זה הדין עם הנתבע. השמאי רוזנברג קבע כי שיטת ההשוואה הישירה היא השיטה המקובלת לצורך שומת פיצויים בגין נטילת קרקע שאינה בנוייה. קביעתו זו לא נסתרה.  במקרה דנן, בעת נטילת הקרקע היא היתה בלתי בנוייה.

לכך יש להוסיף כי שיטת החילוץ היא ספקולטיבית למדיי, שכן היא מניחה בנייה עצמית ע"י בעל הקרקע, דבר שאינו ודאי. הרי באותה מידה ממש בעל הקרקע עשוי למכור את המגרש לאדם אחר, או לשכור את שרותיו של קבלן ראשי, ובשני המקרים הרווח הייזמי עשוי להגיע לידיו של צד שלישי.

13.       הוא הדין בטענה לפיה יש לחייב את הנתבע בתשלום מס שבח על הפיצוי, אם יחול. גם כאן מדובר בטענה בעלת אופי ספקולטיבי. ראשית, לא ברור האם יחול מס שבח על הפיצוי. שנית, לא ברור האם היה עולה בידי התובעות לקבל פטור ממס שבח באם זכויות המנוחים בחלקה היו נשמרות. זהו ענין עובדתי מובהק שצריך היה להוכיחו באמצעות ראיות, דבר שלא נעשה. זאת ועוד, מדובר בסעד הנתבע לראשונה במסגרת שלב הסיכומים, ועל כן מדובר בהרחבת חזית אסורה.