פסק-דין בתיק א 17345/06

א)        מהות התביעה ועיקר טענות בעלי הדין

עיקר טענות התובעים

עניינה של תובענה זו בהתקשרות בין רוכשי דירה (התובעים) ובין מוכרה (הנתבע) לרכישת 25/100 חלקים בדירה המצויה בבניין ברחוב פרישמן 74 בתל אביב, הידועה כחלקה 135 בגוש 6903 (להלן - " הממכר").

כפי שיובהר ויפורט להלן, רישום זכויות התובעים בממכר, כפי שהוסכם בין הצדדים בעת ההתקשרות, לא צלח, והניב סכסוך שבצידו תביעה כספית.

1.   התובעים, בני זוג, התקשרו עם הנתבע ביום 17.1.99 בהסכם (להלן - " ההסכם") לרכישת זכויות הנתבע בממכר, המהווה חלק מדירה בת 3 חדרים (להלן - " הדירה המקורית") אשר חולקה  ל - 4 יחידות, ואשר המוכר היה זכאי להירשם כבעליו ולקבל את החזקה הבלעדית באותו חלק (היינו, בממכר), המהווה בפועל 25/100 מהדירה המקורית, והכולל 1.5 חדרים, גלריה, מטבח ושירותים.

2.   בסעיף 2.2 להסכם, הצהיר הנתבע כי על זכויותיו רובצת משכנתא בסך של כ- 400,000 ש"ח לטובת בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ (להלן - " הבנק"). על פי סעיף זה, התחייב הנתבע כי עד מועד מסירת החזקה לקונים, יהיו זכויותיו בדירה נקיות.

3.   על פי סעיף 5.1 להסכם, התחייב הנתבע לעשות את "כל הפעולות ו/או לחתום על המסמכים הנחוצים על מנת לרשום על שם הקונה את זכויות הבעלות בממכר בלשכת רישום המקרקעין כשהוא נקי מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכויות צד ג'".

4.   לגרסת התובעים, זמן קצת לאחר כריתת ההסכם, נתגלעו חילוקי דעות בין הצדדים, ונטענו טענות הדדיות להפרת ההסכם. לפיכך, הוסכם על דעת הצדדים להביא לתיקון ההפרות. הסכמה זו גובשה בחתימה על מסמך הקרוי "תיקון ההסכם" ביום 28.2.99 (להלן - "ההסכם המתקן").

5.   בסעיף 2 למסמך ההסכם המתקן, אשר כאמור בו, בא להחליף את ס' 3.1.2 להסכם, אישרו התובעים כי קבלו לידיהם "יפוי כוח בלתי חוזר לצורך העברת זכויות המוכר בממכר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, וכן הוא מאשר כי קיבל לידיו את החזקה בממכר ואין לו כל טענות בגין הממכר והשיפוצים שנעשו בו בכפוף לפרוטוקול המסירה...הקונה מוסיף ומאשר כי קיבל לידיו אישור הבנק לייחוד השעבוד על הדירה, כך שהוא אינו חל על הממכר...".

6.   לטענת התובעים, החל מהלך העניינים להשתבש שעה שניסו לרשום את הממכר על שמם, שאז נדרשו על ידי רשם המקרקעין להמציא שטר פדיון משכנתא. לאור דרישה זו, פנו התובעים (באמצעות בא כוחם) לבנק, וביקשו כי יומצא להם שטר פדיון משכנתא, על מנת שיוכלו לממש זכותם ולרשום הממכר על שמם. לאחר מספר פניות נענו כי בקשתם תיבחן ותטופל רק לאחר שהבנק יקבל פניה מתאימה מן הלקוח שלו (היינו, מן הנתבע).

לפיכך, פנו התובעים לנתבע וביקשוהו להסדיר עניין זה מול הבנק ולהמציא לבנק את הדרוש על מנת לאפשר להם לרשום הדירה על שמם.

7.    דא עקא, חרף פניותיהם של התובעים אל הנתבע, לא פעל הנתבע להמצאת המסמכים הדרושים לבנק ולא עשה כל אשר לאל ידו על מנת לגרום לרישום הזכויות בנכס על שם התובעים. משכלו כל הקיצין לא נותרה בידם כל ברירה אלא לפעול לביטול ההסכם בגין הפרתו על ידי הנתבע.

אשר על כן, שלחו התובעים לנתבע ביום 16.8.00, מכתב התראה לפיו דרשו ביצוע חלקו של הנתבע בהסכם, שאם לא כן, ייחשב הדבר הפרה יסודית המזכה אותם בביטולו. לטענת התובעים, המענה אשר קבלו למכתב זה היה ריק מתוכן, ולא נעשה דבר מצד הנתבע לתיקון ההפרה.

8.   בנפרד ובמובחן, טוענים התובעים כי הפרת ההסכם מצד הנתבע באה לידי ביטוי בדרכים נוספות; בכתב התביעה הם מפרטים כי על אף העובדה שחתמו על פרוטוקול מסירה ביום 25.2.99, ולפיו הצהירו על שביעות רצונם משיפוץ הממכר, נתגלו בו פגמים אשר לא היו ידועים להם בעת חתימת ההסכם, ואשר היו מונעים את חתימתם עליו לו ידעו על קיומם במועד.

לטענת התובעים, זמן קצר לאחר רכישת הממכר החלו להופיע כתמי רטיבות ועובש, כתוצאה מחדירת מי גשמים, עקב איטום לקוי שנערך בעת שיפוץ הממכר על ידי הנתבע. לטענתם, הנזק שנגרם לממכר עקב האמור היה כה חמור, עד כי לא נותרה בידם ברירה אלא לתקן את הפגמים בעצמם ועל חשבונם.

9.   התובעים ביטלו את ההסכם במכתבם לנתבע מיום 20.02.01, ועתרו בכתב תביעתם לחייב את הנתבע בהשבת הסכומים ששילמו, תשלום פיצויים קבועים מראש ושיפוי בגין הוצאותיהם. התובעים העמידו תביעתם על סך של 518,593 ש"ח.

עיקר טענות הנתבע

1.    הנתבע מכחיש מכל וכל את טענות התובעים, וכופר בזכותם לבטל את ההסכם ו/או לתבוע פיצויים בגינו. בכתב הגנתו הוא טוען כי התובעים רכשו 1/12 חלקים ממקרקעין הידועים כחלקה 135 בגוש 6903, המהווים חלק מהזכויות בדירה המקורית, ואילו הדירה שהינה 1/3 מן המקרקעין, פוצלה על ידו ועל ידי שאר שותפיו (3 שותפים נוספים לבעלות בדירה המקורית) ל - 4 יחידות דיור ומבואה. התובעים, אם כן, רכשו את יחידה מס' 4, היא הממכר.

2.    הנתבע טוען כי ההסכם המתקן נועד לאפשר לתובעים לתקן את הפרתם ולקיים את התחייבותם לשלם את יתרת התמורה.

3.    הנתבע מוסיף וטוען כי אין כל מניעה שהיא לרישום הזכויות בממכר על שם התובעים, ואם קיימת מניעה שכזו, הרי שהיא תוצאה של מחדל מצידם, מאחר שהנתבע מילא את כל התחייבויותיו על פי ההסכם, ובכלל זה מסר לתובעים את כל המסמכים, לרבות אישור הבנק בדבר הסכמתו לרישום בית משותף ולהפטר הממכר מן המשכנתא.

4.   הנתבע כופר בטענות התובעים בנוגע לאי אילו פגמים נסתרים ו/או ליקויים כלשהם בכלל בממכר, ולגרסתו טענה זו הובאה בפניו לראשונה רק בכתב התביעה. לפיכך, הוא טוען כי לא ניתנה בידיו כל הזדמנות לבחון את הליקויים הנטענים, כל שכן לתקנם.

5.   הנתבע טוען כי לא קמה לתובעים כל זכות חוקית לבטל את ההסכם, ועל כן לא קמה להם גם הזכות להשבת הכספים ששולמו על ידם.