פסק-דין בתיק א 1715/94

כללי

1.         התובע והנתבעים, תושבי היישוב דלית אל כרמל, הנם בעלי זכויות בחלקה 35 בגוש 11506 (להלן: החלקה) ביחד עם אחרים. שטח החלקה 20,924 מ"ר. בתכנית בניין עיר מאושרת החלה על האזור תוכננה דרך העוברת בתוך החלקה בשטח המוחזק על ידי התובע, ואשר נועדה לספק גישה לבעלי המגרשים הפנימיים. בין בעלי הדין נתגלע סכסוך בשל עבודות בנייה שהחלו הנתבעים ומיקומה המיועד של הדרך. התובע טוען כי עבודות הבנייה פוגעות בזכויותיו הקנייניות שכן לכשתסלל הדרך תעבור בשטחו בלבד ועל ידי כך ייגרע מזכויותיו שטח המשתרע על פני 80 מ"ר.

על כן הגיש התובע תובענה זו בה עתר לצו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעים לבנות בסמוך לגבול מגרשו ויורה להם להרחיק את הבנייה מהגבול המקורי של המגרש.

במהלך הדיון הלכה הנתבעת לבית עולמה. לפיכך יבוא עזבונה במקומה, ויש לראות את כתב התביעה מתוקן בהתאם. מאחר שהמחלוקת אינה נוגעת למיהות הנתבעים תהא התייחסות להלן לנתבעים גם אם הכוונה לאחד מהם בלבד או אף לבן משפחה ממנו ירשו את הזכויות או חלק מהן.

2.         הדיון נמשך מעבר לרצוי בעיקר בשל הצורך להמתין להחלטת רשויות התכנון בנוגע לגורל הדרך המתוכננת ולתוצאות  הליך אחר שבעלי הדין היו צד לו. כמו-כן, חרף נכונתם של בעלי הדין להגיע להסדר מחוץ לכתלי בית המשפט (באי כוחם אף הודיעו לבית המשפט כי הושג הסדר וכי אין צורך בקביעת מועד חדש לדיון) הנסיונות לכך עלו בתוהו. עם זאת, הסכימו כי אכריע בתובענה בפסק דין מנומק לפי סעיף 79א ל חוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד-1984 על סמך חומר הראיות המצוי בתיק.

העובדות

3.         התובע הנו הבעלים הרשום של 1,080 מ"ר בחלקה. הנתבעים הנם כיום בעלים של 2,367 מ"ר בחלקה. מלכתחילה היו הנתבעים הבעלים של 500 מ"ר, בהמשך רכשו מאחד בשם עלי עזאת חלבי  1500 מ"ר נוספים. זכויות הנתבעים בעקבות עסקה זו טרם נרשמו, אך אין חולק על קיומן. ביום 20.2.02 נכרת חוזה, עליו ידובר בהמשך, לפיו רכש הנתבע 367 מ"ר נוספים.

4.         לפי נסח רישום הנכון למצב הזכויות בשנת 1994 (לא צורף נסח רישום מעודכן יותר) היו בחלקה בעלי זכויות נוספים כאשר היקף הזכויות של כל אחד מהם שונה. בין בעלי זכויות אלה גם הגברת אלגרה אל חסיד ז"ל (להלן: המנוחה) בבעלותה רשומים 2000 מ"ר, אשר בפועל הוחזקו על ידי בעלי זכויות אחרים בחלקה.  בעקבות זאת הגישו יורשי המנוחה ובניה בת"א 18518/94 של בית משפט זה תובענה כספית לתשלום פיצויים ודמי שימוש ראויים בה נתבעו כלל בעלי החלקה האחרים, בהם גם בעלי הדין דנן.

במסגרת הדיון בת"א 18518/94 מונה המודד והשמאי, מהנדס דן ברלינר כמומחה מוסכם מטעם בית משפט. בחלק מחוות דעתו, הרלוונטי למחלוקת דנן, נקבע כי שטח החלקה ברוטו הנו 20,924 מ"ר ואילו שטחה נטו, לאחר הפחתת שטחי קרקע המיועדים לדרכים, מגיע ל-18,770 מ"ר.

על בסיס שטח נטו קבע המומחה כי הנתבעים מחזיקים 2,187 מ"ר בפועל בעוד שלפי הזכויות הרשומות זכאים ל-1,794 מ"ר בלבד. ביחס לתובע נקבע כי שטח מגרשו נטו הנו 969 מ"ר ואילו בפועל מחזיק ב-959 מ"ר בלבד, דהיינו 10 מ"ר פחות מחלקו בחלקה.

5.         ביום 23.1.02 בדיון בערעור על פסק הדין של בית משפט שלום בת"א 18518/94 הגיעו בניה של המנוחה לידי הסכם פשרה עם הנתבע לפיו התחייב האחרון לרכוש מהם 367 מ"ר מחלקה של המנוחה. במועד מאוחר יותר נחתם ביניהם חוזה. להשלמת התמונה יצוין, כי בעלי זכויות אחרים בחלקה אשר החזיקו בקרקע של המנוחה הגיעו להסדר דומה.

6.         אין חולק כי חרף הסכמות שהושגו בין בעלי הזכויות בחלקה, מכוחן מחזיקים בחלקים מסוימים של החלקה, לפי מצב הרישום טרם היה פירוק שיתוף  כך " שבעלותו של כל אחד מהבעלים המשותפים מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" (ראה סעיף 27 ל חוק המקרקעין תשכ"ט-1969).

עם זאת, כאמור, הגיעו בעלי החלקה לידי הסכמה דה פקטו לחלוקתה ובפועל מחזיק כל אחד מהם בחלק מסוים, אם כי טרם נקבעו הגבולות סופית. בעלי הזכויות אף הקימו מבנים עליה לפי אותה חלוקה.

            בעת שהתובע רכש את הזכויות בחלקה נערכה מפת חלוקה בין חלק מבעלי הזכויות בחלקה דאז (להלן: מפת החלוקה ההיסטורית) והתובע מסתמך עליה כבסיס לתביעתו (נספח ד' לסיכומי התובע).

7.         לפי החלוקה דה פקטו מחזיקים התובע והנתבע בשטחים גובלים. בשנת 1988 הקים התובע מבנה על השטח שבחזקתו. כמו כן, הקים קיר גדר המפריד בין מגרשו (לפי החלוקה דה פקטו) למגרש הנתבעים. לטענת התובע, לפי דרישת רשויות התכנון ועל מנת לשמור על תוואי הדרך שעתידה להסלל בחלקה לפי התוכנית המאושרת, הוקם הקיר במרחק 2 מטר מהגבול המצוין במפת החלוקה ההיסטורית. התובע לא הציג היתר בנייה להקמת הקיר וגם לא את דרישת רשויות התכנון. לטענת הנתבעים הוקם הקיר ללא היתר.

8.         בשנת 1994 קיבלו הנתבעים היתר בנייה להקמת מבנה על השטח המוחזק על ידם. בסמוך לאחר קבלת ההיתר הוצא צו הפסקת בנייה מנהלי על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מן הסתם בעקבות פניית התובע. צו הפסקת הבנייה המנהלי תקף עד היום, ואין חולק כי הנתבעים הפסיקו את עבודות הבנייה.

ככל הנראה, שיקולי הנתבעים להפסקת העבודה היו אחרים, שכן בשום שלב לא בקשו את ביטולו של הצו המנהלי, כך שממילא לא נבחנה נחיצותו.  מכל מקום, בהליך דנן לא נתבקש סעד ארעי, כך שהמניעה לביצוע עבודות בנייה אינה נובעת מההליך דנן.

9.         בהסכמת הצדדים גם בהליך דנן מונה המהנדס ברלינר כמומחה מטעם בית משפט. לפי חוות דעתו בהליך דנן, על בסיס החלוקה דה פקטו הקיימת לא חרג מי מבעלי הדין לשטחו של האחר. בתשובותיו על שאלות הבהרה הוסיף, כי אם תבוטל הדרך המתוכננת אזי יהיה צורך במדידה מחדש של החלקה וקביעת גבולות חדשים.

10.        מסתבר, כי  בישיבה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה - רכס הכרמל מיום 16.11.04הוחלט כי עקב בנייה קיימת על התוואי המתוכן סלילת הדרך אינה בת ביצוע. לכן צוין בהחלטה כי לאחר שיהיה תקציב תהא הרשות מוכנה להגיש תוכנית מפורטת נקודתית לשינוי או לביטול הדרך. אין נתון וממילא אין ראיה מתי תפעל הוועדה המקומית ליישום ההחלטה (ראה נספח י' לסיכומי התובע).

דיון

11.        התובע לא הניח תשתית עובדתית ממנה ניתן להסיק כי הבנייה המתוכננת על ידי הנתבעים תגרום לפגיעה במגרשו בלבד. לא הוכח כי אם וכאשר תצא תכנית סלילת הדרך מן הכח אל הפועל תבוצע זו בחלקו של התובע בלבד.