פסק-דין בתיק א 17042/01

1.         ביום 28.6.98 נערך ונחתם בין הצדדים הסכם (להלן: ''ההסכם''), לפיו רכשו התובעים מהנתבעת דירה ברח' שער הגיא 57/8 בכרמיאל (להלן: "הדירה").

2.         בהתאם לכתב התביעה המקורי אשר הוגש בתביעה, ביקשו התובעים לחייב את הנתבעת לפצות אותם בגין שניים אלה: ליקויי בניה אשר לטענתם התגלו בדירה וכן ירידת ערכה בשל שטח חסר.

המהנדס מר דן ברלינר התמנה כמומחה מטעם בית המשפט והוא בדק את הדירה ונתן חוות דעתו (להלן: ''חוות הדעת''). לאחר מתן חוות הדעת הגיעו הצדדים להסכם פשרה במחלוקת שביניהם לעניין ליקויי הבנייה. הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין חלקי ובפסק דין משלים זה תדון ותוכרע טענת התובעים לעניין שטח הדירה החסר. 

3.         לטענת התובעים, טרם חתימת ההסכם בין הצדדים מסרה להם הנתבעת פרוספקט, מוצג ת/2, (להלן: "הפרוספקט"), בו נרשם בהדגשה כי שטח הדירה הינו 121.5 מ''ר בעוד כי השטח שהתקבל הינו 88 מ"ר ובתוספת 15 מ''ר בגין שטח המרפסת והחלק היחסי ברכוש המשותף, ובסה''כ 103 מ"ר.

4.         לטענת הנתבעת, יש לדחות את התביעה על הסף הואיל והתובעים מכרו את הדירה מבלי להותיר בידם זכות שיורית להמשיך בניהול התביעה, ומכל מקום, בהתאם לסעיף 22.3 להסכם, המפרט (להלן: "המפרט") ותוכניות הדירה (להלן: "התוכניות") המצורפים אליו, אין לפרוספקט תוקף מחייב ואין הוא מהווה חלק ממסמכי ההתקשרות שבין הצדדים אלא מדובר במסמך כללי שנועד להמחשה בלבד. הנתבעת מפנה לתוכניות בהן נרשמו מידות יחידות הדירה השונות וכן לקביעת מומחה בית המשפט כי קיימת התאמה מלאה בין התוכניות לבין מצב הדירה בפועל. הנתבעת טוענת עוד כי התובעים קיבלו לעיונם מראש את טיוטת ההסכם, המפרט והתוכניות ולא העלו כל השגה לעניין שטח הדירה.

5.         במסגרת הדיון בתביעה הוגש תצהיר התובע וכן תצהירה של גב' מיכל לוי, מנהלת מערך דיירים אצל הנתבעת (להלן: "עדת הנתבעת"). שני המצהירים ומומחה בית המשפט נחקרו בפניי.

6.         טענת הנתבעת כי יש לדחות את התביעה לאור העובדה כי התובעים מכרו את הדירה, אין בה ממש, שכן, ב- ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ופיתוח בע"מ נ' סלמן ואח' (לא פורסם), פסק בית המשפט לעניין זה באומרו:

            "דין זה יפה גם להכרעה בשאלת זכאותם לפיצויים של המשיבים 1-2 ו-3-4, אשר בעוד תובענתם נגד המערערת מתבררת והולכת הקדימו ומכרו את בתיהם לאחרים. עילתם לקבלת פיצוי בגין אי-ההתאמה שבה לקו בתיהם התגבשה ביום שבו מסרה להם המערערת את הבתים; ומכירת בתיהם לא גרעה את זכותם לקבל פיצוי מלא על אשר רכשו והיו זכאים לקבל, אך בפועל לא קיבלו. המערערת כזכור טענה, כי במכירת בתיהם קיבלו המשיבים אלה את מלוא מחירם הראוי, משמע כי אי-ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים. אינני סבור, כי טענה זו יכולה להועיל למערערת. כשלעצמי, אינני סבור כי מתקיים קשר של התנייה בין מכירתו או אי-מכירתו של נכס לבין זכותו של הרוכש לקבל פיצוי מלא בגין אי-התאמה שבה לקה הנכס במועד מסירתו לידיו. הלוא גם אלה מבין המשיבים המוסיפים להחזיק בבתים עשויים, ביום מן הימים, למכור את בתיהם מבלי להשתמש בכספי הפיצויים שנפסקו לזכותם לתיקון אי ההתאמה; ועל שום-מה ייגרע חלקם של אלה שהקדימו למכור לעומת אלה שעל זכותם למכור בעתיד (אף מבלי לבצע את התיקונים) אין מי שיחלוק? ברם, גם לגופה, הטענה שאי-ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים איננה משכנעת. לא זה בלבד שמחיריהם של נכסי המקרקעין יכולים להיות מושפעים מגורמים שונים ומשונים, אלא שהדעת גם נותנת כי המחיר ששולם למשיבים תמורת הבתים הלם את מצב הבתים כמות שהיו, ולא מן הנמנע שאלמלא אי ההתאמה בה לקו הבתים עשויה הייתה מכירתם להניב למשיבים תמורה גבוהה יותר".

            יודגש כי בית המשפט, כמצוטט לעיל, לא התנה זכות הדיירים בהמשך ניהול תביעתם בשיור אותה זכות במסגרת ההתקשרות עם רוכשי הדירה.

7.         הפסיקה אליה מפנה הנתבעת לעניין שיור זכות התביעה, ע"א 669/86 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' ידיון ואח', פ"ד מג(1) עמ' 353 וכן ע"א 472/95, 553, זלוצקין ואח'  נ' דיור לעולה בע"מ,  פ"ד  נ (2) עמ' 858, אינה תומכת בהכרח בעמדת הנתבעת, שכן, כל שנקבע שם הוא שהעניין תלוי בנסיבות, זאת ותו לא.

לתמיכה בטענתה הנ''ל, צירפה הנתבעת לתצהירה הסכם מכירת הדירה על ידי התובעים (נספח א'), אולם, הוראות ההסכם, כשלעצמן, אינן מחייבות את המסקנה אליה מכוונת הנתבעת. יצויין כי למעט ההסכם, לא הוגשה ראיה כלשהי לעניין זה.

            אדרבא, העובדה כי הנתבעת נאותה לפצות את התובעים בגין ליקויי בנייה אשר התגלו בדירה, אף לאחר שנודע לה כי התובעים מכרו את הדירה , אינה מתיישבת עם טענתה לעניין זה   ולמעשה ניתן לראות בהתנהגות זו כויתור על הטענה.

8.         על מנת לדון בתוקף הפרוספקט ביחסים שבין בעלי הדין, יפורטו להלן הנתונים הכלולים בו:

א.         בחלק העליון של הפרוספקט נרשם:

            " דירה בת 4 חדרים

            בשטח של כ- 121.5 מ"ר ברוטו

בדירה : כניסה, חדר דיור, פינת אוכל, מטבח, מרפסת שרות, 3 חדרי שינה (כולל ממ"ד), חדר אמבטיה, שרותי הורים, מרפסת, חדר שינה מקורה" (ההדגשות במקור).

ב.         בחלק האמצעי והמרכזי של הפרוספקט מופיע שרטוט של הדירה ובכל אחת מיחידות הדירה נרשם השטח שלו. מאידך, לא נרשמו בפרוספקט מידות היחידות (אורך ורוחב).

ג.          בחלק התחתון של הפרוספקט נרשם כי "התכנית הינה להמחשה בלבד ותחייב  תכנית המכר בלבד'' וכי ''שטח הדירה הינו ברוטו וכולל קירות חוץ".