פסק-דין בתיק א 1632/03

פתח דבר

1.         הנתבעת מס' 1, קרן קיימת לישראל בע"מ (להלן: " קק"ל"), היא הבעלים במקרקעין הידועים כחלקה 373 גוש 6180 בשכונת נווה יהושע רמת גן (להלן: " הנכס"); הנתבעת מס' 2, עיריית רמת גן (להלן: " העירייה"), רשומה בפנקסי רישום המקרקעין החל מיום 14/7/65 כבעלת זכויות החכירה בנכס לתקופה של 99 שנים (נסח המקרקעין מיום 16/9/99 צורף כנספח א לתצהירו של מר יוסף דיאמנט, מנהל ובעלים בחברה התובעת, להלן: " דיאמנט") (קק"ל והעירייה יחדיו יכונו להלן: " הנתבעות").

            צורתו של הנכס היא דמוית טרפז, ועליו בנויים כיום שני מבנים - האחד הוא מבנה חד קומתי ששימש כמועדון המפלגה הליברלית ומשמש אף כמועדון לקשישים שמופעל על ידי העירייה (להלן: " המועדון"); השני הוא מקלט תת קרקעי מבטון מזוין המיועד לשימושם של תושבי האזור (להלן: " המקלט").

            עסקינן בעתירתה של התובעת, חברת שיכון אזרחי בע"מ שעיסוקה הוא בעיקר בייזום מיזמי דיור (להלן: " התובעת"), להצהיר כי היא בעלת זכויות החכירה בנכס, וכי רישומה של העירייה בפנקסי רישום המקרקעין כבעלת זכויות אלה נעשה שלא כדין ועל כן בטל.

גרסתה של התובעת

2.         התובעת טוענת כי בראשית שנות ה- 50 של המאה הקודמת הקצתה לה קק"ל את זכויות החכירה בגוש 6180 שברמת גן במלואו (להלן: " הגוש"), כשטח אחיד שמסתכם בכ- 132 דונם שהנכס הוא חלק בלתי נפרד ממנו.

בתמיכה לגרסתה מציגה התובעת מכתב מיום 3/9/51 שנשלח לה מאת קק"ל, ובו מציין מר א' ברכיהו מטעם קק"ל כי "אנחנו נסכים להעמיד לרשותכם את כל השטח ברוטו של 132 דונם, בערך, הכלול בתכנית בנין ערים, הנמצאת (כך במקור- ע.ב.) דרומה מנוה יהושע ועד הכביש הרחב הגובל עם פסי ירק" (להלן: " מכתב ברכיהו"; צורף כנספח ב לתצהיר דיאמנט). ואמנם, מוסיפה התובעת, ביום 17/12/53 חתמו הצדדים על חוזה שיישם את ההסכמות שאליהן הגיעו במכתב ברכיהו, וקבעו כי קק"ל תמסור לתובעת את זכויות החכירה בגוש כולו, באופן רטרואקטיבי החל מיום 30/9/51 (ראו סעיף 5 בעמ' 3 לתצהיר דיאמנט; החוזה צורף כנספח ג לתצהירו, להלן: " חוזה 53").

            עוד לגרסתה של התובעת, קיים מעשה בית דין בנוגע לתוקפו של חוזה 53 ולתוקפן של זכויות התובעת בנכס - מאחר שבתובענה קודמת שהוגשה על ידי התובעת נגד קק"ל בגין זכויות החכירה בחלקה אחרת בגוש שמספרה 404, קבע בית משפט (כבוד השופט ג' קלינג) ביום 19/3/98 כי חוזה 53 תקף וכי הוא מקנה לתובעת זכויות חכירה בגוש (להלן: " תובענת חלקה 404"; פסק הדין צורף כנספח ד לתצהיר דיאמנט).

3.         התובעת מוסיפה כי במרוצת השנים שלאחר החתימה על חוזה 53 היא שילמה לקק"ל באופן קבוע דמי חכירה; ואף פעלה ללא לאות לפיתוח הגוש, לבנייה נרחבת בתחומו ולאכלוסו במשתכנים חדשים. במסגרת מאמציה לפתח ולאכלס את הגוש,  פנתה התובעת ביום 3/3/63 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית רמת גן בבקשה לקבלת היתר לבניית המועדון בנכס, במטרה שישמש לפעילות ציבורית (הבקשה צורפה כנספח ו לתצהיר דיאמנט); וביום 1/4/63 החליטה הוועדה לאשר את תוכניות הבנייה כמבוקש. ואמנם, התובעת שילמה לטענתה את כל מיסי הרישוי כפי שנדרשה, בנתה בנכס מועדון ששימש אותה לפעילות של המפלגה הליברלית, ואף נתנה רשות לעירייה להשתמש בו כמועדון לפעילות ציבורית לקשישים. התובעת מדגישה כי בכל שלבי הגשת תוכניות הבנייה, אישורן והוצאתן מן הכוח אל הפועל, קק"ל או העירייה מעולם לא טענו בפנייה כי היא חסרת זכויות או מעמד בנכס, אלא שההיפך הוא הנכון - במשך כל השנים הן הציגו בפניה מצג שלפיו הן אינן מערערות על זכויות החכירה והחזקה של התובעת במקום, ובכך למעשו הודו ואישררו קיומן של זכויות אלה.

            עוד לטענת התובעת, בראשית שנות ה- 90 היא ביקשה לבנות בנכס בניין מגורים לדיור מוגן, והציעה לעירייה כי בקומת הקרקע של הבניין החדש שייבנה על ידה ייוחד שטח למועדון לשימושה - תחת המועדון שהיה קיים בנכס באותו מועד. לגרסתה, העירייה הסכימה לבניית הבניין בנכס, ותוכנית שינוי מתאר מתאימה הוגשה ואף אושרה על ידי משרד הפנים (תקנון התכנית סומן ת/2). בחתימתה על תוכנית זו, מבהירה התובעת, הודתה העירייה בדבר זכויותיה של התובעת בנכס.

            ואולם, טוענת התובעת, בשלהי שנות ה-90 התברר לה באקראי כי למעשה זכויותיה בנכס קופחו על ידי הנתבעות, וכי למרות המצג שיצרו השתיים כלפי התובעת והודאתן בדבר קיומן של זכויות מצידה בנכס - ביום 14/7/65 זכויות החכירה בו נרשמו שלא כדין בבעלותה של העירייה (ראו סעיף 20 לתצהיר דיאמנט).

גרסתן של הנתבעות

4.         הנתבעות טוענות כי במסגרת חוזה 53 קק"ל אמנם מסרה לתובעת את זכויות החכירה במרבית החלקות בגוש - ואולם לא בנכס נושא התובענה דנן; ומשכך זכויות החכירה בנכס נמסרו על ידי קק"ל לעירייה כדין.

לגרסתן של הנתבעות, בד בבד עם התקשרותן בחוזה 53 חתמו התובעת מצד אחד וקק"ל מצד שני גם על חוזה פיתוח, שבו פורטו מספרי מגרשים בגוש שרק ביחס אליהם נמסרו לתובעת זכויות חכירה (להלן: " חוזה הפיתוח"); וטענתן של הנתבעות היא שהנכס דנן אינו נמנה עם מגרשים אלה. הנתבעות מודות כי כיום קיים קושי מסוים בזיהוי המגרשים שלפי חוזה הפיתוח הוחרגו מן המקרקעין שנמסרו לתובעת - בראש ובראשונה משום שלא ניתן לאתר את התשריט שחוזה הפיתוח מפנה אליו ושהיה מצורף לו במקור, והן משום שעל הגוש הוחלו תוכניות תכנוניות שונות שבמסגרתן שונו הסימונים של המגרשים מספר פעמים. עם זאת, הנתבעות סבורות כי התשריט של תוכנית המתאר שהיתה בתוקף במועד החתימה על חוזה הפיתוח - תיקון 11 משנת 1951 לתכנית P.S.12 (להלן: " התכנית המנדטורית"; תשריט ותקנון התכנית צורפו כנספחים א ו- א1 לתצהירו של מר בועז פרידמן אשר כיהן במועד עריכת התצהיר כממונה מחוזי על מיפוי ומדידות במחוז תל אביב של מינהל מקרקעי ישראל, להלן: " פרידמן") - מעיד על כך שהנכס אינו נכלל במקרקעין שזכויות החכירה בהם הועברו לתובעת מכוח חוזה 53 וחוזה הפיתוח (ראו סעיפים  6-9 לתצהיר פרידמן).

5.         הנתבעות מוסיפות וטוענות כי גם תוכניות המתאר השונות שהוחלו על הגוש במרוצת השנים מעידות על כך שזכויות החכירה בנכס מעולם לא נמסרו לתובעת:

על פי התכנית המנדטורית הנכס אמנם מהווה חלק מחטיבת קרקע אשר מיועדת למגורים; אך לטענת הנתבעות התשריט של תכנית זו הוא בלתי מפורט, ולפיו חלקים נרחבים מן הגוש סומנו באופן גורף כשטחים שמיועדים למגורים - ללא חלוקה פנימית לדרכים ושטחים ציבוריים שונים (ראו סעיף 11 לתצהיר פרידמן).

לעומת זאת, בחודש מרץ 1954 נכנסה לתוקף תוכנית בניין עיר רג/ח, שהופקדה עוד ביום 1/2/51 (להלן: " תב"ע ח"); ותוכנית זו חילקה לראשונה את הגוש לשטחים המיועדים למגורים, חנויות, מבני ציבור, דרכים ושטח ציבורי פתוח. לטענתן של הנתבעות, מתשריט תב"ע ח (צורף כנספח ד1 לתצהיר פרידמן) עולה כי הנכס יועד לשטח ציבורי פתוח ולא למגורים; ובתקנון התוכנית (צורף כנספח ד2 לתצהיר פרידמן) הובהר כי שטחים שמיועדים לשמש כשטח ציבורי פתוח יירשמו בבעלות קק"ל ויוחכרו לעירייה (ראו סעיף 12 לתצהיר פרידמן). על גבי התשריט מופיעות חתימותיהם של קק"ל ושל התובעת, וכן חתימתו של ד"ר א' וינשטוק - מהנדס התובעת דאז.

בדומה לכך, בשנת 1963 ניתן תוקף לתוכנית בניין עיר מפורטת רג/ח תיקון מספר 1 (להלן: " תב"ע ח1"), שמטרתה לשפר את דרכי הגישה לשכונת נווה יהושע, לשנות את מיקומם של המבנים הציבוריים והשטחים הציבוריים הפתוחים וכן לשנות את יעודם של שטחים מסוימים. הנתבעות טוענות כי מתשריט תב"ע ח1 (צורף כנספח  ה2 לתצהיר פרידמן) עולה כי הנכס סומן כמגרש א ויועד למבנה ציבורי ולשטח ציבורי פתוח; ובתקנון תב"ע ח1 (צורף כנספח ה1 לתצהיר פרידמן) הובהר כי שטחים המיועדים למבני ציבור ולשטח ציבורי פתוח יוותרו בבעלות קק"ל ויוחכרו לעירייה (ראו סעיף 13 לתצהיר פרידמן). תב"ע ח1 הוכנה ביוזמתה של התובעת (ראו: סעיף 5 לתקנון). 

            לבסוף, בעקבות תב"ע ח1 הכינה התובעת בשנת 1963 תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש של החלקות בגוש, לצרכי רישום (להלן: " תוכנית החלוקה"; צורפה כנספח ו לתצהיר פרידמן). לטענתן של הנתבעות, בתוכנית החלוקה סומן הנכס כחלקה מספר 72, ועל גבי התוכנית הובהר כי מתוך כל החלקות בגוש, חלקות מספר 72, 73, 88, 90 ו- 91 יוותרו בבעלותה של קק"ל ויוחכרו לעירייה (ראו סעיף 14 לתצהיר פרידמן).

  תמצית המחלוקת בין הצדדים