פסק-דין בתיק א 16251/01

1.       התובעים, בנימין ותמרה שטיינברג  (להלן- "הרוכשים") רכשו יחידת מגורים באיזור פרדס-חנה כרכור בפרוייקט "מגד הצעירה" מהנתבעת 1, בנגד חברה להנדסה ובניה בע"מ (להלן- "החברה הקבלנית") באמצעות משרד מכירות "איש מפתח" שפעל כשלוחה של בנגד. נתבע 2, יוסי כהן, (להלן- "איש המכירות") עבד ב"איש מפתח" וטיפל במכירת יחידת הדיור של התובעים.

2.       הסכם מכר בין הצדדים נחתם ביום 7.1.96. יחידת המגורים נמסרה ביום 13.7.97 לידי הרוכשים.

3.       לטענת הרוכשים, נתגלו ליקוי בניה רבים ביחידה והיא נמסרה לידיהם ללא עליית גג וחדר עליית גג כפי שהובטח להם. הרוכשים העריכו את נזקיהם בגין אי-ביצוע עליית הגג והחדר, ומרחק בלתי מספיק בין יחידתם לבין יחידת השכנים בסך 30,000 ש"ח בנוסף לליקוי בניה אחרים שהוערכו על ידם בסך 94,431 ש"ח על פי חוות דעת מומחה (אדר' איריס בן עזרא). בצירוף נזקים אחרים, כגון דיור חלופי וסבלות ועגמת נפש, הגיע סכום התביעה לסך כולל של 150,000ש"ח.

4.       הנתבעים הכחישו את טענות הרוכשים וטענו כי יחידת המגורים מתאימה לחוזה המכר וכי לא הוצגו כלפי הרוכשים מצגי שווא או מצגים מטעים. באשר לליקויים הנטענים השיבה החברה הקבלנית כי כבר בסמוך למסירת היחידה לידי הרוכשים, ביום 25.7.97 נערכה רשימת ליקויים וכי עד ליום 10.6.99 אלה תוקנו לשביעות רצונם. החברה הקבלנית הודתה שאירעה טעות בהצבת גדר הגבול בין חלקת הרוכשים לבין החלקה הסמוכה, אך לא ניתן היה לתקנה בדיעבד. הוצע לרוכשים סכום של כ-1,000$ ארה"ב כהסדר מחוץ לבית המשפט.

5.       ביום 8.8.01, מינה כב' השופט סוקול, שדן בתובענה באותה עת, מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס דן ברלינר. בין לבין הוסיפו הצדדים חוות דעת: חוות דעת מתוקנת מאת המומחית של הרוכשים וחוות דעת מטעם החברה הקבלנית שנערכה על ידי  המהנדס גד פוקס. ביום 22.11.01,  קבע המומחה מטעם בית המשפט ששווי הליקויים הינו סך 26,383ש"ח (כולל מע"מ). סכום זה כלל את נושא הקיר עם השכנים, שהוערך בסך 4,250ש"ח (נפלה טעות טכנית בעניין זה שתוקנה בתשובות לשאלות הבהרה מיום 16.6.02, סעיף 2). המומחה ציין בנוסף, כי התכנית שהוצמדה לחוזה לא כללה עליית גג בעוד שתכנית מוקדמת יותר, תכנית המכירה, כללה אותו רכיב וקבע הפרש שווי בעניין זה בסך 5,000$ (סעיף 1 לחווה"ד מיום 22.11.01).

6.       לאחר חילופי שופטים (לכב' השופט שאנן) ניתנה הוראה על הגשת תצהירי עדות. מטעם הרוכשים ניתן תצהיר על ידי תובעת 1, גב' שטיינברג, ותצהירים נוספים שהוגשו על ידי שכנים בפרוייקט, יוחנן יוסף ויעקב פרץ. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירים על ידי גדי פוקס ששימש כמנהל הפרוייקט בעת רכישת ביתם של התובעים (ניתנה על ידו גם חוות דעת), יענק'לה זיני, המנהל והבעלים של חברת השיווק "איש מפתח", יוסי כהן, נתבע 2, ועינב לביא-זלצר, אשת שיווק שהחליפה את יוסי כהן לאחר שעזב את תפקידו ב"איש מפתח".

7.       בהמשך עבר התיק לטיפולו של כב' השופט סעב שהציע שהצדדים יבדקו בפוליגרף ביחס לשאלות סביב נושא שינוי התכניות. מאחר וההצעה לא התקבלה נקבע התיק לשמיעה בפני כשופט האחרון בערכאה זו. ביום 7.9.04, נשמעו ראיות הצדדים. מצד התובעים נחקרו העדים פרץ ותובעת 1. מטעם הנתבעים נחקרו העדים פוקס, ונתבע 2.

דיון

8.       שלוש סוגיות עולות מתוך ההליך: ראשית, האם יש לפצות את הרוכשים עבור נושא עליית הגג והחדר הנוסף? שנית, מה הפיצוי הנכון בנושא הקטנת החצר? ושלישית, מה דינם של ליקוי הבניה?

עליית הגג

9.       בעניין זה מצאתי כי יש לקבל באופן חלקי את דרישת הרוכשים. הנתבעים יצרו מצג שמדובר ביחידת דיור עם עליית גג, הן על ידי התנהגותם והן על ידי המסמכים שהופקדו בידי הרוכשים. התכנית שהופקדה בידי הרוכשים לעיון משך פרק זמן ארוך היתה תכנית שכללה עליית גג. תכנית זו הוחלפה בשלב מאוחר על ידי תכנית אחרת ללא עליית הגג. כמו כן, הוצגו במשרדי "איש מפתח" באתר אילוסטרציות של הפרוייקט אשר תרמו לרושם כי יחידת הדיור כוללת מבנה על הגג ומקובלת עלי עדותה של התובעת 1 בעניין זה (ראו נספחים א ו- א'1 שצורפו לתצהיר התובעת 1 ). בדרך כלל יש להעדיף את המסמך הסופי, אך במקרה זה הנני מקבל כי הרוכשים "הורדמו" על ידי מצגי הנתבעים ואף הוטעו על ידם. בעניין זה הנני מוצא כי עדותה של התובעת 1 היתה מהימנה לעומת עדויותיהם של נציגי הנתבעים. בין היתר, נמנעו נציגי הנתבעים מלהדגיש כי מדובר באופציה פוטנציאלית בלבד, בלתי מאושרת מבחינה תכנונית ובלתי ודאית מבחינת אחוזי הבניה שנותרו בפרוייקט (ראו פרוטוקול הדיון מיום 7.9.04 עדות התובעת 1 בעמ' 21, ש' 1-6, עמ' 25, ש' 17-28, עדות פוקס בעמ' 28, ש' 8-12, עמ' 30, ש' 9-22, עמ' 31, ש' 11-20, עמ' 31-32 ש' 24-5, עדות הנתבע 2 בעמ' 35, ש' 23-24, עמ' 36, ש' 10-27 (להלן- פרוטוקול הדיון)). בעוד שנכון שבתכניות עליהן התנהל המשא ומתן נכתב "לאינפורמציה בלבד- התכנית המחייבת תהיה זו שתצורף לחוזה...", היה בהחלט מקום להדגיש מה שונה לאור העובדה כי המשא ומתן התנהל על התכניות ל"אינפורמציה בלבד".

10.     מתן תכנית ל"אינפורמציה" הינו מצג. כאשר האינפורמציה משתנית חלה, לדעתי, חובה על החברה הקבלנית לציין במפורש מה השתנה. כך, שונות עובדות המקרה כאן מאלה שהיוו את הבסיס לפסק הדין בע"א 9085/00 שטרית אברהם ואח' נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, נז(5)462, 472-474). יחד עם זאת, ישנה מידה מסוימת של אשם תורם חוזי מצד התובעים, שקיבלו לידיהם לחתימה את התכנית התקפה בה אין עליית גג ונמנעו מלבחון אותה ולעמוד על הבדלים בינה לבין התכנית לאינפורמציה (ראו: ע"א 3912/90 EXIMIN S.A  נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל, פ"ד מז(4), 64 ,עמ' 69-70). מידת האשם התורם נאמדת ב-20%.

11.     יש להדגיש כי התכנית לאינפורמציה, לא כללה בניה בפועל על הגג עצמו. זאת, בניגוד לטענת התובעת 1 בעדותה שבנקודה זו לא היתה הגיונית כלל (ראו עמ' 16-19 לפרוטוקול הדיון).

הצרת החצר

12.     בעניין זה לא קיימת, הלכה למעשה, מחלוקת בין הצדדים. הסכום שנקבע על ידי המומחה דומה לסכום שהנתבעת 1 היתה מוכנה ממילא לשלם לתובעים. יש עוד להזכיר כי מדובר בשטח קטן יחסית (ראו חווה"ד של המומחה, סע' 2.א.2.).

ליקוי הבניה

13.     הרוכשים השיגו על כמעט כל חלקי חוות הדעת בסיכומיהם וחלקו גם על רמתו המקצועית של המומחה. מוטב היה אילו לא נקטו בדרך זו. מכל מקום, אין בידי להסכים לגישתם והיא מבוססת לטעמי על אי-שביעות רצונם מתוצאות הבדיקה ומסקנות המומחה ולא מושתתת על ממצאים אובייקטיביים. בעניינים של ליקוי בניה יש וניתן לפתור ליקויים במספר דרכים בעלויות שונות. במקרה דנן, יש עוד להתחשב בעובדה כי בשלבים המוקדמים חתמו התובעים על מסמכי בדק. בהשוואה לעמדות שהוצגו על ידי הצדדים, מצאתי שממצאי המומחה מאוזנים וסבירים ולא מצאתי מקום להתערב בהם, למעט בנושא חלון הממ"ד כפי שהמומחה תיקן את חוות דעתו בסכום של 200 ש"ח  ותיקון רטיבות בסך 1,400ש"ח כאמור בסעיף 11 לתשובות לשאלות ההבהרה מיום  3.3.02).

תוצאה

15.     כתוצאה מכל האמור לעיל, הנני קובע כי על הנתבעים לשלם לתובעים סכומים כדלקמן: בגין עליית הגג ישלמו הנתבעים יחד ולחוד, סך של 18,000ש"ח בתוספת מע"מ כדין; נתבעת 1 תשלם לתובעים בנוסף סך של 27,983ש"ח בגין ליקוי הבניה והצרת החצר. הנתבעים ישלמו יחד שכ"ט עו"ד בסך כולל 4,400ש"ח בתוספת מע"מ והוצאות בסך 2,500ש"ח.