פסק-דין בתיק א 15927/00

1.       רקע:

הנתבע שוכר מאת התובעת דירה ברח' שפירא 11 בחיפה המשמשת כחנות שבה הוא עוסק במקצועו כצורף. זו תביעת פינוי ותשלום חוב דמי שכירות. עילת הפינוי היא  אי תשלום דמי שכירות וביצוע שינויים ושיפוצים מהותיים ללא הסכמה. הנתבע טוען ששילם את כל דמי השכירות שהוא חייב ולגבי השינויים והשיפוצים, הוא טוען שהוא זכאי לקיזוז עבור שינויים ושיפוצים שנאלץ לעשות עקב מצבו של המושכר.

2.       מהם דמי השכירות אותם היה חייב הנתבע לשלם?

התובעת דרשה מעת לעת סכומי דמי שכירות מהנתבע. עתה היא מבקשת לחייב את הנתבע בתשלום דמי שכירות לפי ההעלאות בחוק. הנתבע טוען כי יש להעדיף את המוסכם בין הצדדים, והוא שדמי השכירות לא יועלו לפי החוק אלא לפי דרישה. אני דוחה את טענת הנתבע כאילו נקשר הסכם כזה, לפיו העלאת דמי השכירות לא תהיה לפי החוק אלא לפי דרישה. הנתבע כלל לא העיד על הסכם כזה, ומדובר בטענה עובדתית שאין די בהעלאתה בסיכומי הנתבע. בהעדר הסכם כאמור, עומדת השאלה האם מוגבלת התובעת במה שדרשה או שהיא זכאית לדמי השכירות לפי החוק. שני הצדדים ציטטו את רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן נב (2) 625. המסקנה העולה מפסק דין זה היא שאין צורך בדרישה של בעל הבית לדמי שכירות גבוהים יותר לגבי עסק, וחל האמור בחוק לגבי העלאה אוטומטית של דמי השכירות לפי המדד כל 3 חודשים. כמו כן נפסק, שניתן לדרוש דרישות רטרואקטיביות, כמו שדורשת התובעת. ואולם, כל זה אמור לגבי תביעת החוב. נראה, כי לגבי תביעת הפינוי עקב אי תשלום דמי שכירות, לא יחשב השוכר כמפר את הסכם השכירות אם שילם את דמי השכירות לפי הנדרש ממנו על ידי בעל הבית. דהיינו, אם לא היתה התובעת דורשת דבר, היתה יכולה הן לגבות את הפרש דמי השכירות והן לתבוע פינוי. מכיוון שדרשה סכומים נמוכים יותר, ונזכרה לדרוש את דמי השכירות הנכונים רק סמוך להגשת כתב התביעה, פתוחה בפניה הדרך לקבל את דמי השכירות הנכונים, אבל זו אינה עילת פינוי.

3.       שינויים ושיפוצים יסודיים    

התובעת טענה שהנתבע ביצע שינויים מהותיים בלא אישורה. הנתבע מנגד טוען שנאלץ לבצע תיקון של התקרה עקב טיח שנפל עליו.  התובעת לא העידה איזה שינויים מהותיים ביצע הנתבע במושכר. אם הכוונה לתיקון התקרה, הרי מחד היא טוענת שאלה שינויים מהותיים, ומאידך שמדובר בתיקונים מזעריים שנעשו, אשר יש לחזור עליהם כיוון שלא נעשו כראוי. לא יתכן לטעון טענה והיפוכה. בגדר תביעתה של התובעת בגין שינויים יסודיים, אקבל את גירסתה כי מדובר בתיקונים מזעריים, ועל כן, אין מדובר בשינויים מהותיים. אני דוחה איפוא את תביעת התובעת לפינוי בשל שינויים מהותיים.

4.       עלות השיפוצים וקיזוזם:

הנתבע טען שביצע שיפוצים בעלות של 20,000 ש"ח כולל חומרים, ועד עתה שילם למשפץ, 6,000 ש"ח בצירוף חומרים בסך 6,447 ש"ח. זאת, בשל מים שחדרו למרפסת, למטבח ולשני החדרים. גושים של טיח נפלו מהתקרה ואפשר היה לראות את הברזל. לכן נאלץ לתקן את התקרה לאחר שפניותיו לתובעת בענין זה לא נענו. אני דוחה את הטענה שפניותיו של הנתבע לתובעת לא נענו. הנתבע לא הציג את המכתבים הרשומים ששלח לטענתו. התובעת באה לבדוק את הדרוש תיקון והנתבע לא היה במושכר. איני מאמין לגירסת הנתבע שביצע שיפוץ של 20,000 ש"ח כולל חומרים, אשר לפי דבריו בפני הרשמת ביצע בשנת 2000. הקבלות שהציג, מיום 10.9.01, כוללות בעיקר צבע ודברי חשמל, לרבות מכשיר נגד התחשמלות, בטריה למטבח ועוד. אלה אינם קשורים לתיקון התקרה, והם מחזקים את עדות העד מטעם התובעת שכל מה שעשה היה סיוד שיש לחזור עליו לאחר תיקון מחדש. מלבד זאת הציג הנתבע קבלות רבות על חומרי ניקוי, מחנות מכולת, נורות, וחומרי בנין באופן כללי.  עדותו של הנתבע לא נתמכה בעדות המשפץ, למרות שהוגש תצהיר מטעמו, אבל הוא לא הופיע לחקירה. למרות שהנתבע טען ששילם למשפץ 6,000 ש"ח, והוא מנהל עסק שבו עליו להציג קבלות על ההוצאות, לא הציג שום קבלה, ומדבריו הבנתי שלא ממש שילם. לעומת זאת, עדותו של מר חיג'זי כי שפכו על הגג זפת בצורה שיש לחזור על התיקון, והתיקון שבוצע בתוך הדירה היה שולי ומזערי.  אני מקבל את גירסת הנתבע לגבי עלות השיפוץ ומה שעשה כאמינה. אני מקבל את גירסת העד מטעם התובעת לגבי עלות התיקונים והצורך לחזור עליהם כיוון שלא נעשו כראוי וגרמו נזקים. על כן, אין הנתבע זכאי לקיזוז כלשהוא בגין תיקונים שביצע. אין בכך כדי למנוע ממנו לדרוש מהתובעת תיקון הגג שלא תוקן כראוי, לפי הוראות חוק הגנת הדייר.

5.       עקרונות לקביעת התשלומים שבוצעו וסכום החוב:

התובעת הציגה חשבונות מטעמה. הנתבע הציג חשבונות שונים מטעמו. הוא הפנה לחישוב "רואה חשבון" שהסתבר שאינו חישוב רואה חשבון כלשהוא ולא נמסר שמו ואפילו הנתבע לא יודע לקרוא אותו. אין לחשב כפילות בין קבלה להפקדה. מדובר באותם סכומים ששולמו פעם אחת. יש לחשב הפרשי הצמדה וריבית על החוב (ראה פ"ד שוס נ' קלמן הנ"ל). בדקתי את החישובים, והחישובים שערכה ב"כ התובעת באשר לחוב הם חישובים נכונים, כאשר הוסיפה את כל התשלומים שנשמטו קודם לכן. חישובו של ב"כ הנתבע אינו נכון, שכן הוא כולל כפילויות בין הפקדות לקבלות, ואינו כולל חישובי הצמדה וריבית. על כן, אני קובע כי בגין התקופה שעד הגשת התביעה חייב הנתבע לתובעת 50,732 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממדד נובמבר 04 עד לתשלום המלא בפועל.

6.       תשלומים לפי דרישה:

לפי מה שקבעתי לעיל, יש לבחון, לצורך עילת הפינוי,  האם שילם הנתבע לפי הנדרש. בשנת 95 נדרש הנתבע לשלם 345 ש"ח לחודש, שהם 4,140 ש"ח. הוא שילם 2,070 ש"ח משך כל השנה, דהיינו לא שילם לפי הדרישה, גם אם נניח לרגע לעובדה שלא שילם במועד. בשנת 96 נדרש לשלם 400 לחודש, ואחר כך 430 ש"ח לחודש דהיינו 4,860 ש"ח. הוא שילם 4,500 ש"ח, דהיינו לא שילם לפי הדרישה. בשנת 97 נדרש לשלם תחילה 430 ש"ח ואחר כך  445 ש"ח, ואחר כך 500 ש"ח לחודש דהיינו 5,500 ש"ח. הוא שילם 3,500 ש"ח, דהיינו לא שילם לפי הדרישה. בשנת 98 היתה קיימת הדרישה הקודמת ל- 500 ש"ח לחודש, דהיינו 6,000 לשנה. הוא שילם 4,940 ש"ח, דהיינו לא שילם לפי הדרישה. כך גם בשנת 99 ובשנת 2000. מכאן, שבמשך שנים רבות הנתבע לא שילם את מלוא דמי השכירות המגיעים ממנו, אשר נדרשו במפורש. התקיימה איפוא עילת התביעה של פינוי עקב אי תשלום דמי שכירות.      

7.       סעד מן הצדק

הנתבע טוען שהוא זכאי לסעד מן הצדק. על פי הפסיקה, בדרך כלל אין דייר של בית עסק שלא שילם דמי שכירות זכאי לסעד מן הצדק, וכל שכן כאשר לא תיקן את דרכיו וכפי שעלה מעדותו לא שילם את דמי השכירות כיאות מאז הגשת התביעה ועד היום.  העובדה שהנתבע שרוי בקשיים כלכליים אינה עילה מספקת לצורך סעד מן הצדק, שמשמעו שאף שהתובעת זכאית למימוש זכויותיו, ימנע ממנה לעשות כן. למרות זאת, לפנים משורת הדין, ינתן לנתבע סעד מן הצדק לפיו, כנגד תשלום מלוא חובותיו ועוד 20,000 ש"ח בתוך 3 חודשים מקבלת פסק הדין, הוא לא יפונה מהמושכר. 

8.       סיכום:

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה לפינוי בעילת שינויים יסודיים, ומקבל את יתרת התביעה ומחייב כדלקמן:

א.       הנתבע ישלם לתובעת  50,732 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממדד נובמבר 04 עד לתשלום המלא בפועל.

ב.       הנתבע יפנה את המושכר מכל אדם וחפץ השייך לו וימסור את מפתחות המושכר לתובעת תוך 3 חודשים מקבלת פסק הדין, אלא אם בתוך אותו מועד ישלם לתובעת את חוב דמי השכירות ועוד סך 20,000 ש"ח. 

ג.              הנתבע ישלם לתובעת אגרות המשפט ועוד 12,000 ש"ח שכ"ט עו"ד ומע"מ עליו. 

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים