פסק-דין בתיק א 1578/00

הנושא

1.      ראובן מכר חלק מזכויותיו במקרקעין (דירה בבית משותף) לשמעון. העסקה הושלמה אך לא נרשמה בפנקסי המקרקעין. שמעון לא רשם, במסגרת העסקה, הערת אזהרה על הזכויות במקרקעין אשר קנה מראובן. בשלב מאוחר התכחש ראובן לעסקה עם שמעון, ומכר ללוי את כל הזכויות שלו במקרקעין (בבית המשותף), כולל הזכויות שנמכרו קודם לכן לשמעון. לוי שילם את מלוא התמורה לראובן ורשם הערת אזהרה. שמעון רשם אחרי לוי הערת אזהרה ותובע אכיפת ההסכם עמו ורישום הזכויות אשר קנה מראובן במקרקעין, על שמו. לוי מתנגד לכך ומבקש כי ההסכם עמו ייאכף. ראובן אינו נוקט כל עמדה. עם מי הדין?

רקע

2.      לנתבעת 1 דירה ברחוב אלחנן 13, חיפה בבית משותף המוקם על חלקה 631 גוש 10809. לטענת התובעים, בשנת 1996 הם פנו לנתבעת 1 והציעו לקנות את זכויותיה בגג הדירה ואת זכויות הבנייה על הגג. התובעים טוענים כי הנתבעת 1 דרשה תמורה בסך 4,000 דולר ארה"ב. הצדדים הגיעו לידי הסכם, והתובעים, לטענתם, שילמו לנתבעת 1 ביום 14.4.96 את התמורה המוסכמת בהמחאה על-סך 16,635 ש"ח  (השווים בערכם ל- 4,000 דולר ארה"ב נכון ליום עריכת ההסכם). התובעים צירפו לסיכומים מטעמם העתק מההסכם, אשר נערך בינם לבין הנתבעת 1 ביום 31.3.96.

3.      התובעים טוענים עוד, כי בשנת 1999 פנתה הנתבעת 1 אליהם בהצעה לקנות את זכויותיה בחלק החצר האחורית, שרק לתובעים זכות ליהנות ממנו. הנתבעת 1 דרשה תמורה בסך 4,000 דולר ארה"ב (השווים בערכם ל- 16,360 ש"ח נכון ליום עריכת ההסכם). התובעים קיבלו את ההצעה, לטענתם, וכרתו עם הנתבעת 1 הסכם לרכישת זכויותיה בחצר האחורית. במקביל, טוענים התובעים, כי הבניין כולו שופץ על חשבונם, וגם סודר חלק החצר האחורי המקיף את דירת הקרקע.

4.      לאחר החתימה על ההסכם השני ב- 1999, פנו התובעים לנתבעת 1 וביקשו ממנה, כי תחתום על יפויי הכוח המאפשרים הסדרת הרישום הפורמאלי של העסקאות.

5.      לטענת התובעים, בעמ' 6 לסיכומיהם, הסכימה הנתבעת 1 לחתום על ייפוי הכוח, ואולם היו לה מספר שאלות בנוגע לניסוחו. התובעים טוענים, כי הציעו לה להתייעץ עם עורך-דין.

6.      התובעים טוענים, כי מאז שהנתבעת 1 שיתפה את עורך דינה במשא ומתן, החלו נסיגות מצידה מקיום ההסכם, עד כדי הפרתו.

7.      ביום 28.6.00 נחתם הסכם מכר בין הנתבעת 1 לבין הנתבעים 2 ו-3 לפיו רכשו האחרונים מהנתבעת 1 את כל זכויותיה בדירה, לרבות הזכויות הצמודות לדירה ברכוש המשותף וזאת בתמורה ובתנאים כפי שנקבעו בהסכם המכר.

טענות הצדדים

8.      לטענת התובעים, משלמדו כי הנתבעת 1 מתחמקת מחתימה על יפויי הכוח, הגישו ביום 25.6.00 בקשה לרישום הערת אזהרה בגין העסקאות עמה. הנתבעים מציינים, כי רשם המקרקעין בחיפה סבר כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה בדבר עסקה ברכוש משותף, וגם פנייה למפקחת על רישום מקרקעין לא הועילה. רק ערר לממונה הארצי על המרשם, הביא לכך שתירשם הערת אזהרה, ואולם הממונה הארצית הורתה, כי הערת האזהרה תירשם במועד בו ניתנה החלטתה ביולי 2001, ולא ליום 25.6.00, המועד בו הוגשה הבקשה לרישום הערת האזהרה, שלטענת התובעים הינו קודם למועד חתימת ההסכם בין הנתבעת 1 לבין הנתבעים 2 ו-3. הנתבעים הגישו ערעור לבית משפט זה על החלטת הממונה הארצית. בערעור הוסכם, כי הערת האזהרה  תרשם ליום הגשת הבקשה ב- 25.6.00. בהתאם לכך, נרשמה בפנקסי המקרקעין הערת אזהרה לטובת התובעים, שמועדה יום 25.6.00.

9.      הנתבעים טוענים, כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת אך ורק לבעלות על זכויותיה של הנתבעת 1 בגג ובחצר האחורית ולא לאחת מהדירות הקיימות בבית המשותף דנן.

10.  הנתבעים טוענים גם, שהעברת חלק מהרכוש המשותף מדירה אחת לדירה אחרת טעונה תיקון התקנון וזאת בתנאים כמפורט בסע' 62(א) לחוק המקרקעין. הנתבעים טוענים, כי במקרה דנן, ולמרות שהסכמי ההעברה נחתמו בשנים 1996 ו- 1999, הרי עד לרכישת הדירה ע"י הנתבעים 2 ו- 3  לא בוצע בתקנון כל שינוי, כך שבעת בדיקת תקנון הבית התברר, שלדירת הנתבעת 1 אכן מוצמדים החלקים ברכוש המשותף כפי שהיא טענה בפניהם במהלך שלב המשא ומתן.  הנתבעים מדגישים, כי במקרה דנן לא שונה התקנון ולא הוצג כל מסמך המעיד על הסכמת בעלי הדירות לשינוי המוצע. המוכרת, הנתבעת 1, מכחישה את קיום העסקאות הנטענות הנ"ל.

11.  לטענת הנתבעים, למרות שההסכם המתייחס לחצר האחורית נחתם עוד בחודש 7/99 הרי שההסכם הנ"ל לא דווח לרשויות המס עד לחודש 2/00 ומס הרכישה שולם בחודש 7/00 (שנה לאחר חתימת ההסכם). לא ברור אם מס שבח שולם. שומת מס שבח הזמנית שצורפה לתצהיר התובעים אינה חתומה ואינה מעידה על תשלום. הנתבעים מציינים, כי ההסכם המתייחס לגג לא דווח לרשויות המס. למרות ניסיונות התובעים לטעון במעורפל ששתי העסקאות דווחו, הרי לטענת הנתבעים, לא הוצג ולא צורף כל מסמך המעיד על הצהרה בגין העסקה הנ"ל, וזאת למרות שעסקינן בהסכם החתום מחודש 3/96. 

12.  לטענת התובעים, העיכוב הן בדיווח והן בתשלום המס נגרם באשמת הנתבעת 1, שלא הסכימה לחתום על ייפוי הכוח ולא הסכימה לשלם את מס השבח. הנתבעים מכחישים טענת התובעים בעניין זה. לטענת הנתבעים, הדיווח לרשויות המס אינו מצריך כל ייפוי כוח, ובנוסף ההסכמים הנטענים הנ"ל פוטרים את הנתבעת 1 מכל תשלום הקשור בעסקאות הנ"ל. הנתבעים מציינים, כי נרשם מפורשות בגוף ההסכם מיום 31.3.96 (בסע' 2 ו- 3) "ובלבד שהדבר אינו כרוך באיזה תשלום מצידי/נו", ומכאן טוענים הנתבעים, כי תירוצי התובעים אשר סומכים ידם על סירובה של הנתבעת 1 לשלם את המס שבח אינם רלוונטיים בענייננו.

13.  הנתבעים מדגישים בעמ' 3 לסיכומים מטעמם, כי שני ההסכמים הנ"ל (בעניין החצר והגג) לא רק שלא דווחו לרשויות המס אלא שהתובעים אף לא דאגו לרשום הערת אזהרה במועד. הם פנו לראשונה בבקשה לרישום הערת אזהרה אך ורק ביום 26.6.00 כשנה לאחר חתימת ההסכם המתייחס לחצר וכארבע שנים לאחר חתימת ההסכם המתייחס לגג. רישום הערת האזהרה אושר ונעשה בפועל אך ורק ביולי 2001, כך שבזמן הרלוונטי לחתימת הסכם המכר בין הנתבעת 1 לבין הנתבעים 2 ו- 3 בחודש יוני 2000 לא הייתה ולא הופיעה כל הערת אזהרה בעניין החצר ו/או הגג בצו רישום הבית המשותף.

14.  לטענת הנתבעים, על-פי ההתכתבות בין הנתבעת 1 לבין התובעים, ברור שלא השתכללה כל עסקה בין הצדדים. הנתבעת 1 מכחישה את קיום העסקאות הנ"ל ומכחישה את קבלת הכספים והתמורה הנטענים. לטענת הנתבעים, אין בצילומי ההמחאות, שכביכול הועברו ליד הנתבעת 1, כדי להוכיח תשלום התמורה. עוד מוסיפים הנתבעים, שלא הוצג כל מסמך המעיד על פירעון ההמחאות הנ"ל ו/או מסירתם בפועל לנתבעת 1. 

15.  לטענת התובעים, הנתבעים 2 ו-3 נהגו בחוסר תום לב. התובעים טוענים, כי זכותם של הנתבעים 2 ו- 3 ניגפת מפני זכותם הם, וזאת לא רק בגלל שהיא טרם נרשמה (כדרישת סע' 9 לחוק המקרקעין), אלא גם מאחר והנתבעים 2 ו- 3 ידעו מהנתבעת 1 על העסקאות עם התובעים. לטענת התובעים, הנתבעים 2 ו- 3 עצמו עיניים ונמנעו מלבדוק את הדברים לאשורם. לטענת התובעים, על בחירתם של הנתבעים 2 ו- 3 לעצום עיניהם למדים מהראיות הבאות:

א.    לטענתם, בשלב המו"מ הנתבעים 2 ו-3 ראו שרק התובעים עושים שימוש בחצר האחורית ולא בדקו את הנימוק לכך;