פסק-דין בתיק א 15604/04

כללי

1.         במועד הרלוונטי היה התובע בת"א 15604/04 (להלן: קלוג'ני) הבעלים של נכס מקרקעין המצוי ברחוב החלוץ 28א בחיפה (להלן: המושכר). ביום 25.11.01 התקשרה הנתבעת בהליך זה (להלן: אולגה) בחוזה שכירות עם קלוג'ני לפיו שכרה את המושכר החל מיום 25.11.01 וכלה ביום 15.12.02 למטרת ניהול קליניקה לרפואה אלטרנטיבית. החוזה כלל אופציה להארכתו לשנה נוספת, שמומשה על ידי אולגה.

2.         דמי השכירות, שלפי החוזה נקבעו בסך 500$ לחודש, הופחתו בהסכמה ביום 15.12.02. אין חולק כי אולגה מסרה שיקים מאוחרים לתשלום דמי שכירות וכי בשנת השכירות הראשונה שולמו אלה כסדרם. בשנת השכירות השניה מסרה אולגה שנים עשר שיקים מאוחרים על סך 2,100 ש"ח כל אחד לתשלום דמי שכירות. השיקים נפרעו כסדרם עד חודש יולי 2003. השיק שנמסר לתשלום דמי השכירות בעבור מחצית אוגוסט וספטמבר (ת/4) חולל באי-פרעון בשל העדר יתרה מספקת בחשבון. השיק שנמסר בעבור מחצית  ספטמבר ואוקטובר (ת/3) לא נפרע מחמת חשבון מוגבל והוראת ביטול. השיק לתשלום דמי שכירות בעבור מחצית אוקטובר ונובמבר (ת/2) חולל באי-פרעון מסיבת הוראת ביטול והעדר יתרה מספקת בחשבון. השיק לתשלום דמי שכירות בעבוד מחצית נובמבר ודצמבר (ת/1) חולל מחמת חשבון מוגבל.

3.         קלוג'ני הגיש את השיקים לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל בתל-אביב בארבע בקשות שונות. הדיון המאוחד בהתנגדויות לביצוע שטר שהגישה אולגה הועבר לבית משפט זה. בהחלטה מיום 23.8.04 החליט כבוד הרשם שדה ליתן לאולגה רשות להתגונן על סמך טענת קיזוז, מותנית בהפקדת ערובה בסך 5,500 ש"ח, שהופקדה בערבות בנקאית.

4.         לטענת אולגה, במהלך שנת השכירות השנייה נתגלתה נזילת מים בדירה הממוקמת מעל המושכר והשייכת למשפחתו של קלוג'ני, כתוצאה ממנה נגרם נזק למושכר. פניותיה לקלוג'ני הושבו ריקם ולכן נאלצה לפנות למשרד מהנדס העיר, אשר מצא כי המבנה מסוכן ושלח לקלוג'ני דרישה לבצע תיקונים במושכר. רק בעקבות פנייה זו נאות קלוג'ני לטפל בעניין. ברם, עד לתיקון שובש תפקוד הקליניקה, נבצר מעובדיה לבצע עבודה כראוי ולבסוף נאלצו להפסיק להשתמש בכמחצית מהמושכר.

5.         לאחר מתן רשות להתגונן הועבר ההליך לפסים של סדר דין מהיר.

            ביום 21.3.05 הגישה אולגה בת"א 5300/05 תובענה כספית בסדר דין מהיר נגד קלוג'ני על סך 25,000 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו לה, לטענתה, עקב  הפגמים שנתגלו במושכר וחוסר יכולתה להשתמש בו.

            הדיון בשתי התובענות אוחד. בהיות תביעת קלוג'ני על פי עילה שטרית, בה נהנה האוחז מהחזקות המנויות ב פקודת השטרות [נוסח חדש], ובהן חזקת התמורה, מוטל נטל הראיה על הנתבע, במקרה זה אולגה, ועליה להתחיל בהבאת הראיות.

            נוכח הגנת אולגה, מסוג הודאה והדחה, שכן היא מודה כי לא שילמה את דמי השכירות לפי החוזה, אך טוענת כי אינה חייבת לשלמם נוכח זכותה לקזז את הנזקים שנגרמו לה והמגיעים לדעתה עד כדי 100% (ואף יותר) מסכום התביעה נגדה, ממילא חייבת היא להתחיל בהבאת הראיות בתובענה שהוגשה נגדה על פי העילה השטרית.

            במסגרת התובענה הכספית שהגישה נגד קלוג'ני עליה להתחיל בהבאת הראיות ועל כתפיה נטל הראיה לפי הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה".

התביעה השטרית

6.         אולגה אינה חולקת כאמור כי לפי החוזה היה עליה לפרוע את השיקים. לטענתה נגרמו לה נזקים כבדים בשל הפגמים שנתגלו במושכר בשנה השנייה של השכירות ולכן אינה חייבת לשלם את דמי-השכירות.

7.         הצדדים חלוקים בשאלת היענות קלוג'ני לפניותיה של אולגה, משך הזמן שחלף עד לתיקון הנזקים ומידת השימוש שנעשה במושכר בתקופה זו.

אין חולק כי כתוצאה מנזילת מים מדירה סמוכה (אשר אינה בבעלות קלוג'ני אלא של אחיינו) נגרם נזק לתקרת המושכר. כתוצאה מהרטיבות השתחררו חלקים משכבת הטיח שנפלו מטה. לגרסת אולגה היו שני אירועים של נפילת חלקי טיח, האחד במטבח המושכר והאחר בחדר השירותים. בעת האירוע במטבח שהתה במקום אחת העובדות, אשר זכתה במטר של חלקי טיח.

8.         לטענת אולגה, חרף פניותיה החוזרות ונשנות התעלם קלוג'ני ממנה, לא שעה לבקשותיה ורק לאחר שפנתה למשרד מהנדס העיר, אשר שיגר אליו דרישה לתקן את הנזקים, נאות לבצע את התיקון. במשך כל אותו זמן היו שיבושים בתפקוד הקליניקה.

            קלוג'ני מצדו הכחיש נמרצות את גרסת אולגה. לגרסתו, מיד עם פנייתה של אולגה ביקר במושכר ודאג להתייצבות בעל מלאכה במושכר לצורך ביצוע התיקון ברם אולגה או מי מטעמה מנעו ממנו כניסה. רק כעבור ימים אחדים כאשר הופיע העובד שוב מלווה באחיינו של קלוג'ני (בעל הדירה ממנה נזלו המים שגרמו לנזק) התאפשר התיקון.

9.         עדות קלוג'ני עדיפה עליי על פני עדות אולגה ועדיה. גרסת אולגה הצטיירה כמופרזת ובלט נסיונה להעצים את הנזקים. עדותה לפיה לא ניתן היה ליצור קשר עם קלוג'ני אינה מתיישבת עם התנהגותו פעמים אחרות בהן היה צורך בביצוע תיקון כלשהו ועם הדרך המהירה בה פעל גם הפעם מיד לאחר שעמד על הנזק בעקבות ביקורו במושכר. אולגה הסכימה כי עד למקרה דנן נענה קלוג'ני מיד לכל פניותיה. כמו-כן, לו היה מצב המושכר כה חמור סביר להניח שאולגה היתה פונה למחזיק דירת בן משפחתו של קלוג'ני ממנה חלחלו המים למושכר על מנת לנסות להביא להפסקת הנזילה.

10.        זאת ועוד, העובדה שאולגה נקלעה לקשיים כספיים, כפי שניתן להסיק מסיבת חילול השיקים, כמו גם חוסר רצונה להתיר את התיקון (קלוג'ני הופיע יחד עם בעל המלאכה כדי לתאם מועד לביצוע התיקון והדבר לא התאפשר עקב העדרותה של אולגה. בהמשך התייצב בעל המלאכה לצורך ביצוע העבודה ואולגה סירבה לאשר לו לבצעה) תומכים אף הם במסקנה שהיה לה עניין להעצים את היקף הנזק ועל ידי כך להמנע מלקיים את חיוביה החוזיים.

11.        מרגע שהחלה עבודת התיקון נמשכו העבודות למשך אחד עשר יום לכל היותר והסתיימו ביום 16.11.03 (ראה סעיף 11 לתצהיר אולגה). אולגה החזיקה במושכר עד תום התקופה החוזית ביום 15.12.03. מכאן, שגם לגרסתה ובהתעלם מחוסר היענותה לביצוע התיקונים קודם לכן, נמשכה התקופה עד לתיקון חודשיים וחצי בלבד. אולגה לא שילמה דמי שכירות במשך ארבעה חודשים.

12.        מעבר לכך, אין חולק כי במשך כל התקופה עד לתיקון הנזק המשיכה אולגה להחזיק במושכר ולנהל בו את הקליניקה. אמנם היה במצב המושכר כדי לשבש את מהלך הניהול התקין של הקליניקה. עם זאת, גם לגרסתה היה הנזק בחלק מהמושכר בלבד (מטבח וחדר השירותים) ואין ראיה כי הפגם הגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר למטרת השכירות.