פסק-דין בתיק א 15315/03

מבוא

1.         בפניי תביעתו של מתווך לתשלום דמי תיווך בגין עיסקת מכר דירה, בגדרה נמכרה לנתבעים ביום 15.11.2001 דירת פנטהאוז בבעלותה של גב' אליזבט רוזנבאום ( להלן: "גב' רוזנבאום"), ברח' ה' באייר 14, תל אביב ( להלן: "הדירה"). הדירה נמכרה על ידי כונס הנכסים עו"ד ישראל שפלר ( להלן: "כונס הנכסים"), שמונה לתפקידו במסגרת הליכי הוצל"פ למימוש משכנתא שהיתה רשומה על הדירה לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ.

התביעה הוגשה מלכתחילה גם נגד גב' רוזנבאום, אך נדחתה על הסף ביום 12.6.2003 משום שלא נערך הסכם תיווך בכתב בין התובע לבין גב' רוזנבאום.

2.         התובע, מתווך מורשה במקצועו  (תעודת מתווך הוגשה בשלב הסיכומים, על פי רשות שניתנה), טען בכתב תביעתו כי הנתבעים פנו אליו במחצית שנת 2001 וביקשו כי יאתר עבורם דירת פנטהאוז בתל אביב בתקציב של כ- 750,000 דולר. לדבריו, הנתבעים התחייבו לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ מסכום העיסקה, אך לא פחות מסך של 15,000 דולר. הנתבע 1 חתם ביום 15.8.2001 על כתב התחייבות בקשר לדירה. בסמוך לכך פנתה לתובע גב' רוזנבאום וביקשה כי יאתר קונים לדירה. בעקבות כך הציג התובע את הדירה בפני הנתבעים וטיפל במגעים שהיו בין הנתבעים לבין גב' רוזנבאום במשך מספר חודשים. בתיווכו סוכם כי הדירה תימכר לנתבעים תמורת סך השווה ל- 700,000 דולר. הנתבעים ביקשו כי ינסה להפחית את סכום העיסקה אל מתחת לסכום זה, תוך הבטחה כי במקרה וסכום העיסקה יופחת, הם ישלמו לו בונוס בסך השווה ל- 10,000 דולר, וזאת בנוסף על דמי התיווך. בסופו של דבר, אכן הופחת מחיר העיסקה לסך השווה ל- 670,000 דולר, אך הנתבעים התנערו מהתחייבותם לשלם לו דמי תיווך.

3.         הנתבעים הגישו כתב הגנה ובו טענו, בין השאר, כי הגיעו אל הדירה באמצעות פרסום קודם מטעמו של כונס הנכסים בתיק ההוצל"פ, שהוסמך למכור את הדירה, ואף פנו אל כונס הנכסים ביום 7.5.2001 בבקשה לקבל נסח רישום של הדירה וחוות דעת שמאי. משנחשפה גירסת ההגנה בפני התובע, הוא שינה את גירסתו, במסגרת תצהיר העדות הראשית, במספר עניינים:  כעת טען התובע כי גב' רוזנבאום פנתה אליו לצורך מכירת הדירה עוד בחודש ינואר 2001; כי פרסם את הדירה בעיתון   בחודשים פברואר- מאי 2001; כי הנתבעים פנו אליו בחודשים מרץ- אפריל 2001; כי הנתבע 1 חתם על כתב התחייבות בסמוך לאחר הפרסום בעיתון, אך כתב ההתחייבות אבד לתובע במכוניתו של הנתבע 1; כי הנתבעת 2 חתמה על כתב התחייבות נפרד ביום 25.5.2001; וכי כתב ההתחייבות של הנתבע 1 מיום 15.8.2001 היה כתב התחייבות שני, לאחר שהראשון אבד.

4.         מאידך, גם הנתבעת 2 שינתה את גירסתה במסגרת תצהיר העדות הראשית. לכתב התביעה לא צורף כתב ההתחייבות עליו חתמה, ועל כן בס' 2.1 לכתב ההגנה טענה הנתבעת 2 טענה פוזיטיבית בלתי נכונה, לפיה לא חתמה כלל על כתב התחייבות. רק בתצהירה, לאחר שנחשפה בתצהירו של התובע העובדה שהיא חתמה על כתב התחייבות נפרד, נמסרה לראשונה גירסתה לענין נסיבות חתימתה.

5.         השאלה העיקרית הטעונה הכרעה היא האם התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, כנדרש בס' 14(3) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 ( להלן: "חוק המתווכים"). כדי לבחון שאלה זו יש לדון תחילה בשאלה האם התובע היה מי שהציג את הדירה לראשונה בפני הנתבעים.

האם התובע הוא שהציג את הדירה לנתבעים, ומתי

6.         התובע טען כי היה זה שהציג את הדירה לנתבעים. תחילה לנתבע 1, במועד כלשהו בשנת 2001 שהתובע אינו מציין (לדבריו, הוא איבד את כתב ההתחייבות עליו חתם הנתבע 1 באותו מועד, לאחר ששכח את פנקס ההתחייבויות במכוניתו של הנתבע 1), ולאחר מכן לנתבעת 2, ביום 25.5.2001.

גירסה זו אינה מהימנה עליי, בכל הנוגע להצגת הדירה לנתבע 1. מדובר בגירסה כבושה, שבאה לעולם רק לאחר שנודע לתובע מתוך כתב ההגנה של הנתבעים כי עוד ביום 7.5.2001 פנה בא כוחו דאז של הנתבע 1 אל כונס הנכסים, וביקש לקבל נסח רישום וחוות דעת שמאי המתייחסים לדירה. גם אין כל הגיון שמתווך מקרקעין ישכח את פנקס ההתחייבויות שלו ברכב של לקוח, ואם אכן כך אירע, אין כל הסבר של התובע מדוע לא פנה בו ביום או למחרת אל הנתבע 1 בבקשה כי ישיב לו את הפנקס. התובע גם לא טרח לציין את המועד בו הציג את הדירה לנתבע 1, ולו גם מועד משוער. אני מתרשם כי הטענה בדבר אותה פגישה מוקדמת באה לעולם רק כדי להקדים באופן מלאכותי את הצגת הדירה באמצעות התובע, ולהציב אותה מבחינה כרונולוגית לפני פנייתו של ב"כ הנתבע 1 אל כונס הנכסים.

7.         לעומת זאת, סבורני כי התובע הוא זה שהציג את הדירה לראשונה בפני הנתבעת 2, ביום 25.5.2001, ועדותה של הנתבעת 2 כאילו לא היתה זו הפעם הראשונה בה ראתה את הדירה- אינה אמת.

8.         לענין הצגת הדירה בפני הנתבעת 2, העיד מלבד התובע גם עובד משרדו, גדי שטרנזיס ( להלן: "שטרנזיס"). שטרנזיס העיד כי נפגש עם הנתבעת 2 בקרן הרחוב לפני שחתמה על כתב ההתחייבות והוצגה לה הדירה. הוא נכח גם בביקור בדירה. לדבריו, הנתבעת 2 גילתה התלהבות רבה מהדירה.  לאחר כשעה עזב את המקום, בו נותרו התובע, הנתבעת 2 וגב' רוזנבאום. הוא הכחיש כי הנתבעת 2 הודיעה עוד קודם שעלתה לדירה, כי ראתה אותה קודם לכן (ע' 5 לפרוטוקול). עדותו זו מקובלת עליי.

שטרנזיס נחקר אודות נסיבות פרסום הדירה למכירה על ידי התובע, למרות שהיחיד שהיה מוסמך למוכרה היה כונס הנכסים. מהחקירה התברר כי שטרנזיס לא היה מעורב בפרסום הדירה וגם לא ידע על קיומו של כונס הנכסים. הוא גם לא ידע האם הנתבעת 2 חתמה על החלק על טופס ההתחייבות. שטרנזיס לא ניסה לטעון ההיפך, כאילו פרטי הדירה היו רשומים בכתב ההתחייבות בטרם נחתם, ועל כן עדותו היתה כנה ולא מגמתית לטובת התובע.

הנתבעים תוקפים את מהימנותו של שטרנזיס בסיכומיהם, משום שלא גילה בקיאות בפרטי הדירה והעיסקה. אין בידי לקבל ביקורת זו. גם הנתבעת 2 עצמה אישרה כי שטרנזיס שהה עימה בדירה באותו ביקור. העובדה ששטרנזיס לא שלט בפרטי העיסקה או הדירה אינה רלבנטית, משום שהוא אישר כי לא טיפל כלל באותה דירה, מלבד אותו ביקור, ומכל מקום, עדותו נדרשה רק לשאלה האם הנתבעת 2 הודיעה לתובע כי ראתה כבר את הדירה קודם לכן.

9.         הנתבעת 2 טוענת בתצהירה כי התובע פנה אליה או לבעלה לאחר שכבר התנהלו מגעים עם הכונס לקניית הדירה. היא נפגשה עם התובע ברחוב וחתמה "על החלק" על טופס התחייבות מבלי שתדע באיזו דירה מדובר.  הנתבעת 2 אינה מציינת בתצהירה את מועד הפגישה אך אינה כופרת בכך שהפגישה נערכה ביום 25.5.2001, כנטען ע"י התובע. בעדותה היא אף אישרה מפורשות כי הדבר היה בסוף חודש מאי (ע' 51 לפרוטוקול, שורה 20), למרות שכתב ההתחייבות אינו נושא תאריך. לדבריה, מיד כאשר הגיעו לדירה היא הודיעה לתובע, בנוכחות שטרנזיס שנכח במקום, כי הדירה הוצגה בפניה בעבר בעקבות מודעה שפירסם הכונס. הנתבעת 2 אינה מציינת מתי ובאיזה נסיבות ראתה לראשונה את הדירה, ומי הציג בפניה את הדירה. ענין זה, חרף חשיבותו הרבה לביסוס ההגנה, נותר סתום. רק בחקירתה החוזרת היא טענה כי ראתה את הדירה לראשונה יומיים אחרי הפנייה לכונס הנכסים (ע' 53 לפרוטוקול), ושוב, בלי לציין מי הציג בפניה את הדירה באותה פעם ראשונה. לדבריה היא ביקשה מהתובע העתק מכתב ההתחייבות אך התובע סירב למסור לה בנימוק שיש עוד נכסים שהוא רוצה להראותם לה. היא מכחישה כי ראתה את המודעות שפרסם התובע, וכן קיומן של פגישות נוספות בדירה.

עדותה של הנתבעת 2 כאילו ראתה את הדירה קודם לכן, אינה מהימנה עליי: ראשית, היא טענה בעדותה כי עוד ברחוב ובטרם עלתה לדירה כבר אמרה לתובע כי ראתה את הדירה קודם לכן, למרות שבתצהירה טענה כי הודיעה זאת רק בדירה עצמה; שנית, היא התבקשה להסביר מדוע אם כך עלתה לראות את הדירה. תשובתה היתה: " הוא אמר שאם אני כבר כאן אז מדוע שלא נעלה? ... כבר הגעתי, כבר לקחתי יום חופש מהעבודה, זה בית שמצא חן בעיני, אמרתי לעצמי שאין לי מה להפסיד." (ע' 50 לפרוטוקול). תשובה זו בלתי הגיונית על פניה: הנתבעת 2 ידעה כי היא נחשפת לדרישת תשלום של דמי תיווך ועל כן, לו ראתה כבר את הדירה בעבר, לא היתה כל סיבה שתראה אותה פעם נוספת בנוכחות מתווך שעלול לדרוש דמי תיווך; הטעם השלישי הוא שהגירסה כאילו הנתבעת 2 ראתה את הדירה קודם לכן, היא גירסה כבושה שהועלתה לראשונה בתצהיר עדותה, וגם אז, באופן משתמע וסתמי, בלי לציין מתי ראתה את הדירה, ומי הציגה בפניה. נציין כי בטרם הוגשה התביעה נשלחו מספר מכתבי דרישה של ב"כ התובע אל ב"כ הנתבעים, אך לא ניתן כל מענה לגופו של ענין מטעם הנתבעים ולא הועלתה כל טענה כאילו מישהו אחר הציג את הדירה לנתבעת 2. לנתבעת 2 לא היתה תשובה לשאלה מדוע לא כתבה לתובע כי ראתה את הדירה עוד קודם לכן (ע' 52 לפרוטוקול).

סיכומו של דבר, באתי לכלל מסקנה כי התובע הוא שהציג לראשונה את הדירה בפני הנתבעת 2, והיה זה אכן ביום 25.5.2001.

10.        מתעוררת השאלה מתי ראה הנתבע 1 לראשונה את הדירה. כזכור, לא מקובלת עלי גירסתו של התובע כאילו הדבר אירע עוד קודם להצגת הדירה בפני הנתבעת 2. בהקשר זה ראוי לציין כי הנתבע 1 אינו מציין בתצהירו מתי  ראה את הדירה לראשונה.

11.        הנתבע 1 טען בתצהירו כי ביום 7.5.2001 ראה פרסום בעיתון מטעמו של כונס הנכסים בדבר העמדת הדירה למכירה (נספח א' לתצהירו). יצויין כי במודעה שפירסם כונס הנכסים מצויינת כתובתה של הדירה, באיזו קומה היא נמצאת ומהם מספרי הטלפון של המתגוררים בדירה, לצורך תיאום ביקור בדירה. על כן, הנתבעים יכולים היו לדעת על כתובת הדירה עוד לפני שנוצר הקשר עם התובע. 

הנתבע 1 מוסיף וטוען כי בעקבות הפרסום הוא פנה לבא כוחו, עו"ד יואל קוטלר, וביקש לבצע בדיקות בקשר לדירה. עו"ד קוטלר פנה ביום 7.5.2001 במכתב לכונס הנכסים וביקש לקבל העתק מנסח רישום המקרקעין וחוות דעת שמאי בקשר לדירה (נספח ב' לתצהיר הנתבע 1). אז החלו מגעים בין עו"ד קוטלר לכונס הנכסים, שהבשילו לכדי הסכם ביום 15.11.2001.