פסק-דין בתיק א 1500/05

1.         תביעה ותביעה שכנגד שעניינן במגרשים שהצדדים חלוקים בשאלת הבעלות בהם.

            התובעת היתה הבעלים של חלקות 11, 12, ו-13 בגוש 6191 בגבעת שמואל (להלן: " החלקות").

            על פי תוכניות בנין עיר שחלו על החלקות, הן חולקו ל-32 מגרשים, בעלי ייעודים שונים. מגרשים 1-30 יועדו לבניה למגורים, בעוד שמגרשים 31-32 (שיכונו להלן: " מגרשים 31-32" או " המגרשים"), נועדו לשימוש מסחרי.

            על פי התב"ע שחלה על החלקות (תב"ע ממ/במ/3072, להלן: " התב"ע"), מגרשים 31-32 היו אמורים לעבור לבעלותה של עיריית גבעת שמואל (להלן " העירייה").

2.         התובעת התקשרה ביום 8.8.1993 בהסכם מכר (נספח ב' לכתב התביעה, להלן: " הסכם המכר") עם חברות מבני גזית (2000) בע"מ וחברת אחים עופר נכסים (1957) בע"מ (להלן: " הרוכשות"). הנתבעת נכנסה בנעליהן של הרוכשות ונטלה על עצמה את התחייבויותיהן כלפי התובעת מכוח הסכם המכר.

            מכוח הסכם המכר, נמכרו לרוכשות מגרשי הבניה למגורים 1-30. מגרשים 31-32, לא נמכרו במסגרת הסכם המכר, ונותרו בידי התובעת. יחד עם זאת, המגרשים נרשמו על שם הרוכשות בנאמנות עבור התובעת, עד להשלמת הליכי הפרצלציה בחלקות, וזאת - כדי שלא לעכב את רישום הבעלות במימכר על שם הרוכשות. לתובעת ניתן, במסגרת הסכם המכר, פרק זמן כדי לנסות ולבטל את העברת המגרשים לבעלות העירייה.

3.         סעיפים 18 ו-19 להסכם המכר, המתייחסים לנושא הבעלות במגרשים קובעים כך:

            " 18. הקונה מצהיר כי ידוע לו כי על פי התב"ע הקיימת או החדשה קיימים במגרשים שטחים שהעירייה רוצה ליטול לעצמה (למעט מגרשים 1-30 המתוכננים לבניה למגורים).

          המוכר מצהיר כי כל הזכויות ביחס למגרשים 31 ו-32 המיועדים למסחר ולמשרדים שהעירייה רוצה ליטול לעצמה יישארו בידי המוכר ויועברו לקונה בנאמנות עם העברת הזכויות על שם הקונה -

          על הזכויות במגרשים 31 ו-32 יחולו הוראות כדלקמן: -

          18.1 לא יהיה בהשארת הזכויות בידי המוכר ובהעברתן בנאמנות לידי הקונה כדי לפגוע בזכות כלשהי של הקונה ביחס למגרשים 1-30, ובכלל זאת בזכותו להעברת המגרש על שמו,  בזכותו לקבל את החזקה במגרש, ובזכותו לקבל היתרי בניה ללא כל הגבלה בגין הזכויות שרכש במגרשים 1-30.

          18.2 היה ועד למועד העברת המגרש על שם הקונה כאמור בהסכם זה, טרם הושלמו הליכי הפרצלציה יירשמו כל החלקות (דהיינו חלקות 11 ,12, ו-13 בגוש 6191) בשלמותן על שם הקונה, ועם תום הליכי הפרצלציה, יירשמו הזכויות במגרשים 31-32 על שם המוכר או העירייה, הכול בהתאם למפורט להלן בסעיף זה, והמגרשים 33 ואילך יירשמו בהתאם לתב"ע. עד לרישום המגרשים 31 ו-32 על שם המוכר או העירייה, יירשמו המגרשים על שם הקונה בנאמנות עבור המוכר, וזאת כדי שלא לעכב את רישום הבעלות על שם הקונה.

          18.3 המוכר מתחייב לפעול כמיטב יכולתו באופן שעד תום 180 יום מיום חתימת ההסכם יסוכמו בינו לבין העירייה כל העניינים הנוגעים לבעלויות ולחזקה במגרשים 31 ו-32, באופן שלא תיפגע זכות כלשהי מזכויות הקונה כאמור בסעיף קטן 1'.

          18.4 לא הגיע המוכר להסדר עם העירייה תוך 180 יום, או אם הורה המוכר לקונה להעביר את הזכויות במגרשים 31-32 ללא תמורה לעירייה עד תום תקופת 180 יום מיום חתימת הסכם זה, יפעלו עוה"ד מכוח ייפוי כוח בלתי חוזרים וכתב ההוראות (נספחים יא'1 יא'2 ו-יא' 3), על מנת להעביר את המגרשים 31 ו-32 ללא תמורה על שם העירייה. במקרה הנדון בסעיף קטן זה לא תחול על המוכר חובת תשלום כל מס, היטל או תשלום חובה מיום חתימת ההסכם בגין מגרשים אלה או העברתם לעירייה כאמור.

          18.5 הגיע המוכר להסדר עם העירייה שאינו העברה ללא תמורה לעירייה, וזאת בכל שלב שהוא וכאשר אין בהסדר כדי לפגוע בזכויות הקונה, יפעלו עורכי הדין על פי ייפויי הכוח הנזכרים בסעיף קטן 4' לעיל, על מנת להעביר את המגרשים 31 ו-32 כאמור בהסדר שבין המוכר לעירייה, במקרה הנדון בסעיף קטן זה, תחול על המוכר חובת תשלום כל מס, היטל או תשלום חובה בגין המגרשים 31,32 לרבות בגין העברתם לפי ההסדר.

          18.6 מוסכם בין הצדדים כי המוכר יעדכן את הקונה באופן שוטף ביחס למהלך המו"מ עם העירייה בקשר למגרשים 31 ו-32 וכי ההסדר שיושג, אם יושג, יהיה מותנה בכך שזכויותיו של הקונה על פי הסכם זה לא תפגענה.

          19. היה ובמועד כל שהוא יועברו מגרשים 31 ו-32 על שם העירייה, ולאחר מכן העירייה תחזירם לבעלים ו/או תמכרם ו/או תשכירם ותיתן זכות כל שהיא לקונה בין כמי שהיה הבעלים ובין כבר מצרא או כל זכות מועדפת אחרת, יהא רשאי המוכר לדרוש כי הקונה יסב זכות זו למוכר, אשר מצידו ישא בכל תשלום מס או היטל בגין קבלת ו/או רכישת מגרשים 31, 32 הנ"ל מהעירייה על שם המוכרת".

4.         למען שלמות התמונה יצוין כי לאחר חתימת הסכם המכר, התגלעו חילוקי דעות בין הצדדים בעניינים שאינם קשורים למגרשים 31-32. בין הצדדים התנהל הליך משפטי ביחס למחלוקות אלה, כאשר בסופו של דבר, נחתם בין הצדדים הסכם פשרה ביום 5.10.1995 (להלן: " הסכם הפשרה").

            לענייננו יש לציין כי ס' 8(ו) להסכם הפשרה קבע כי " למען הסר ספק, מתן ייפוי הכוח על פי סעיף 8 זה לעיל, אינם גורעים מהוראות חוזה 1993 (הוא הסכם המכר, ר. ר.) ביחס למגרשים 31 ו-32, אשר ימשיכו לעמוד בתוקפם המלא. למען הסר ספק, הצדדים ימשיכו לנהוג ביחס למגרשים 31 ו-32 על פי הוראות חוזה 1993". היינו - בהסכם הפשרה, אישררו הצדדים את הוראות הסכם המכר ביחס למגרשים.

טענות התובעת

5.         התובעת טוענת כי מגרשים 31-32 לא נמכרו לרוכשות מכוח הסכם המכר. התובעת הפנתה בהקשר זה להגדרת המונח "מגרש" בהסכם המכר, כאשר המימכר כלל את ה"מגרש" כפי שהוא הוגדר בהסכם המכר, ולא כלל, לכן, את המגרשים המסחריים - מגרשים 31-32.