פסק-דין בתיק א 14719/05

לפני  תביעת קונה, לשיפוי בגין כספים שהוציאה לתיקון  ליקויים שנתגלו  בדירה שרכשה- לאחר מסירת החזקה בה.

1.         ביום 22.11.01 נחתם הסכם (להלן: "ההסכם") לפיו מכרה מריאן צין, תושבת ארצות הברית (להלן: "המוכרת") ל"טרסלר פרופרטיז בע"מ", חברה זרה הרשומה באיי הבתולה (להלן: "הקונה"), דירת גג בקומה 6 בבניין המכונה "מגדל הצוק" ברח' רמת ים 12 בהרצליה, והידועה כחלקה 1387/63 בגוש 6668, (להלן: "הדירה"), במחיר של 2,450,000$. החזקה בדירה נמסרה לקונה בתאריך 15.1.2002.

2.         ההסכם נערך על ידי עו"ד צבי רויזן ונחתם על ידו כמיופה כח בשם המוכרת, בהתאם לייפוי כח נוטריוני. במבוא להסכם הוגדרה כתובתה של המוכרת במשרדו של עו"ד רויזן.

3.         אל הדירה הוצמד גג בשטח של 226.50 מ"ר. קודם לחתימת ההסכם, בנתה המוכרת, באמצעות הנתבעים 2-4, רצפת עץ [DECK] על כל שטח הגג. בס' 3.ה. להסכם הצהירה כי רצפת העץ נבנתה כדין. במהלך שנת 2003 התלוננו דיירי הקומה החמישית על נזילות בתקרות דירותיהם. בדיקה העלתה כי הרטיבות נובעת מרצפת העץ של גג הדירה. הליקויים תוקנו בשני שלבים, בשנת 2003 ובשנת 2004.

4.          תמצית טענות הקונה:

לגרסת הקונה פנתה אל הנתבעים 2, 3, ו-4, מבצעי עבודת האיטום והנחת הDECK , מיד כשהתלוננו לפניה השכנים על הרטיבות בדירותיהם. הנתבעים הודו שדליפות המים מקורן בליקוי באיטום שמתחת לרצפת העץ.

5.         מאז אותה פגישה פנה ב"כ הקונה מס' פעמים לנתבע 4 על מנת לתאם מועד לתיקון הליקויים, אך לא נענה. מאוחר יותר נודע לו כי הנתבעת  2 נכנסה להליך של כינוס נכסים/פירוק. בנסיבות אלה ומאחר והשכנים לחצו לתקן את הליקוי, ומאחר והמוכרת הינה תושבת ארצות הברית, לא נותרה בידי הקונה ברירה, אלא לתקן בעצמה  ובאמצעות בעלי מקצוע מטעמה, את הגג והאיטום שמתחתיו.

 6.        הקונה הזמינה את מר צבי טל, מומחה לאיתור תקלות איטום. מחוות דעתו שניתנה ביום 13.9.04 עולה כי הסיבה הישירה והבלעדית לדליפות היא חתכים באיטום  שנעשו בעת בניית רצפת העץ. המומחה קבע כי יש להסיר את הרצפה ואת שכבת האיטום החתוכה במלואן, להניח שכבת איטום חדשה ולהרכיב שוב את הDECK. עדות מומחה הקונה לא נסתרה על ידי המוכרת.

7.         בתאריך 6.1.05 ו-12.1.05, פנתה הקונה אל משרד ב"כ המוכרת ונענתה כי אין בידיו יפוי כח לטפל בנושא וכי אינו מהווה כתובת לקבלת מכתבים.

8.         הוצאותיה של הקונה בגין התיקון שנעשה בשלבים ("טיפול חירום" בשנת 2003 / והתקנה בשנת 2004) היו כדלקמן:

א.         עבודות פירוק העץ ושכבת האיטום והרכבה מחדש - סך של 140,985 ש"ח.

ב.         עבודת הבדיקה והפיקוח על ביצוע העבודות - סך של 14,040 ש"ח.

ג.          עבודות תיקון נזקי הדליפות בבית משפחת כץ - סך של 39,691 ש"ח.

סך הוצאות הקונה - 194,716 ש"ח (כולל מע"מ).

9.         לטענת הקונה, הליקוי באיטום הינו בבחינת פגם נסתר, שלא היה ניתן לגילוי אף בבדיקה סבירה. לטענתה, המסגרת המשפטית הינה חוק המכר, מחד גיסא, וחוק החוזים והנזיקין מאידך גיסא. לשיטתה, יש לראות את המוכרת כמי שלא קיימה את התחייבויותיה על פי ההסכם והדין, המחייבים אותה למסור לקונה  דירה תקינה ללא פגמים. הקונה  טענה כי ניסתה לפעול להקטנת הנזק אך המוכרת מתגוררת בארה"ב ובא כוחה בישראל סרב ליצגה לעניין זה, מנימוקיו. עוד טענה הקונה, כי המוכרת חבה לה גם מכוח דיני עשיית עושר שכן התעשרה שלא כדין על חשבונה.

10.        המוכרת לא חלקה על סבירות סכום התיקון. לשיטתה אף אם נגרם למוכרת נזק ראייתי, הוא בא על תיקונו נוכח הודאת הנתבעים 2, 3 ו-4 באחריותם לתיקון הפגם. לטענת הקונה, דבקותה של המוכרת בטענה בדבר אי מתן הודעה במועד על גילוי הפגם, מהווה שימוש בזכות שלא בתום לב העומד בסתירה לס' 39 לחוק החוזים.

תמצית טענות המוכרת

11.        בהתאם להסכם המכר, הדירה נמכרה "AS  IS", והקונה ויתרה על כל טענה לגבי מצבה, למעט פגם נסתר. הקונה גילתה דליפת מים, אך נמנעה מלפנות אל המוכרת או לבא כוחה, אשר על פי הסכם המכר - משרדו מהווה כתובת המוכרת, אלא פנתה לטענתה אל הנתבעים 2, 3, ו-4 שהתקינו אמנם את רצפת העץ אך אין הם משמשים כנציגי המוכרת.

12.        הפנייה הראשונה אל ב"כ המוכרת נעשתה ביום 6.1.05, בדרישה להשבת כספים שכבר שולמו. הקונה לא הודיעה לב"כ המוכרת את דבר הליקוי מיד עם גילויו, למרות שלרשותה עמדו כתובתו, כמו גם כתובת בנה של המוכרת המתגורר בארץ, ואף כתובת המוכרת עצמה- בחו"ל. המוכרת הוסיפה כי בא כוחה הודיע בתשובתו כי יעביר את תוכן  הדרישה למרשתו, וכך עשה. לו פנתה הקונה אליו מבעוד מועד- ניתן היה לאלץ את הנתבעים האחרים לפעול ולתקן, עוד קודם שהפכו להיות חדלי פעילות ופירעון.

13.        התנאי לכך שלקונה יצמח סעד כתוצאה מאי ההתאמה לה הוא טוען הוא שהקונה יודיע למוכר על אי ההתאמה מיד לאחר שגילה אותה. לפי ס' 17(א) לחוק המכר, תשכ"ח- 1968, קונה המודיע על אי התאמה יפרט אותה פירוט סביר וייתן למוכר הזדמנות נאותה לבדוק את הממכר. בעניינינו, לא רק שלא הודיעה הקונה  במועד כנדרש על פי הדין, אלא שאף לא אפשרה לבדוק את הנכס, לא אפשרה למוכרת  לצמצם את הנזק , ואף גרמה לה נזק ראייתי, בעצם התיקון.