פסק-דין בתיק א 13470/02

1.         זוהי תביעה כספית בגין ליקויי בניה ואי התאמות בדירה שהתובעים רכשו מהנתבעת.

2.         התובעים רכשו מהנתבעת דירה ביום 8.8.95 בעפולה. לטענתם הדירה נמסרה להם עם ליקויי בניה ואי התאמות, אשר בגינם מגיע להם פיצוי כספי. זאת מאחר והנתבעת לא הביאה לתיקון הליקויים ואי ההתאמות במשך זמן רב, למרות דרישות חוזרות ונשנות מצידם.

3.         הנתבעת מכחישה את טענות התובעים. עם זאת הנתבעת הגישה הודעה לצד שלישי, נגד הקבלן שבנה את גג הדירה, בטענה שמגיע לה שיפוי ממנו בגין כל סעד שייפסק לתובעת בעניין הגג. הצד השלישי הכחיש את טענות הנתבעת.

4.         בית המשפט מינה מומחה מטעמו, המהנדס דב סיגל, אשר נתן חוות דעת מיום 2.3.04. חוות דעת המומחה הינה יסודית ומפורטת. המומחה נחקר על ידי הצדדים בבית המשפט.

            אני מקבל את חות הדעת במלואה, הן ביחס לליקויים הקיימים בדירה והן ביחס לפיצוי המגיע  לתובעים בגינם. כמו כן, אני מקבל את החלוקה המוצעת על ידי המומחה בעניין הפיצוי עקב הליקויים בגג, בין הנתבעת לבין הצד השלישי (לפי פרקים 1 ו- 9 לחוות הדעת). הנתבעת תישא ב - 25% מהפיצוי בגין ליקויים אלה והצד השלישי ב- 75%.  זאת ללא קשר לנושא התיקרה שמתחת לרעפים, שיפורט בהמשך.

5.         המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לשאלה האם מתחת לגג הרעפים, בקומה שלישית של הדירה המוגדרת כ"עליית גג", צריכה להיות תיקרה מבטון מזויין, או תיקרה, כפי שנבנתה בפועל, מקונסטרוקציה של מתכת. המומחה מטעם בית המשפט לא הכריע בשאלה זו, בהיותה שאלה משפטית . עם זאת המומחה התיחס לפרמטרים ההנדסים הרלוונטים לעניין וחיווה דעתו, באשר לעלות ביצוע תקרת בטון, אם בית המשפט יקבע שהיה על הנתבעת לספק לתובעת תיקרה כזו.

6.         עניין המזכיר את המחלוקת דנן, נדון והוכרע בבית המשפט העליון בפס"ד ע"א 5323/99 סלמן נ. בן אבו חברה לבנין, מיום 24.10.01 (להלן:"פס"ד סלמן"). בעניין זה נדונה השאלה האם תקרה מתחת לגג הרעפים בדירה, במפלס השלישי, צריכה להבנות מבטון מזויין יצוק, או מוקנסטרוקצית עץ, כפי שנבנה בפועל.

            בית המשפט פסק שהמפרט של הדירה קבע ש"התקרות" (לשון רבים בצירוף ה"א הידיעה)  תיבננה מבטון מזויין, ועל כן חובה זו חלה לא רק על תקרות שני המפלסים הראשונים, אלא  גם על תקרת המפלס השלישי (מתחת לגג הרעפים). התובעים טוענים שעניינם אינו שונה וכך צריך לפסוק גם במקרה זה. הנתבעת טוענת שיש לפרש את מסמכי מכירת הדירה ונסיבות מכירתה באופן שונה, המתיר לה שלא לצקת תקרת בטון מזויין מתחת לגג הרעפים, אלא לבנות מתחתיו קונסטרוקצית עץ או מתכת, כפי שעשתה. יצויין שמבחינה הנדסית אין פגם באף אחת משיטות הבניה ובלבד שתעשה כראוי ללא ליקויים.

7.         לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה שהדין עם הנתבעת.

8.         בפסק דין סלמן נדון מקרה של דירה, המורכבת משלושה מפלסים ומעל המפלס השלישי היה חלל גג. בתוך חלל הגג הותקנה קונסטרוקצית עץ ומעליה הונחו הרעפים, ששימשו כגג משופע של הבנין. השאלה במחלוקת הייתה, האם מעל למפלס שלישי, התקרה האופקית שבינה לבין חלל הגג צריך להיות מחומר רך (תקרת "רביץ") או מבטון מזויין. נפסק שתקרה זו צריכה להיות מבטון מזויין. לעומת זאת המקרה דנן שונה. מדובר בדירה בת שני מפלסים שמעליהם יש מפלס נוסף המהווה עליית גג עם תקרה משופעת. השאלה היא איך צריכה להיבנות התקרה המשופעת על עליית הגג. האם ניתן לעשותה מקונסטרוקצית מתכת, או חובה שתהא מבטון מזויין.

9.         מפרט המכר של הדירה עשה הבחנה ברורה בין תקרות שיש לעשותן בטון מזויין, לבין גג הבנין שמתחתיו יהיה קונסטרוקצית עץ או מתכת. המומחה מטעם בית המשפט הבין את המפרט, שקובע שהתקרות מבטון מזויין יהיו התקרות של שני המפלסים מתחת לעליית הגג ולא התקרה של עליית הגג. זוהי הבחנה מקובלת בתחום הבנין ואין בכך פגם מבחינה הנדסית. זהו מקרה שונה מבפס"ד סלמן, שם לא הייתה הבחנה בין התקרות של שלושת המפלסים שמתחת לחלל הגג. מאחר ושם המפרט נקט בלשון התקרות, נפסק שזה כולל גם את תקרת המפלס השלישי, שמתחת לחלל הגג.

10.        סעיף 2.8 למפרט קובע:

            "2.8 תקרות: חומר בטון מזויין - תקרות צלעות עובי 20 ס"מ"

            סעיף 2.9 למפרט קובע:

            "2.9 גג הבנין: גג רעפים על קונסטרוקצית עץ או מתכת, מעקה בגובה  -- ס"מ, בידוד הגג השטוח: יריעות ביטומניות במרפסת"

            נראה שהמפרט נוקט באבחנה בין תקרות המפלס הראשון והשני, לבין גג הרעפים שלא מחייב מתחתיו תקרת בטון. מסקנה זו נובעת גם מפירוש סביר למפרט. אם מתחת לגג הרעפים היה צריך לצקת תקרת בטון לא היה כל טעם בבניית קונסטרוקציות עץ או מתכת, לצורך הנחת רעפי הגג עליה.

11.        יסוד מסויים לעמדת התובעים אנו מוצאים בחתך הבנין, שהוגש על ידי הנתבעת לרשויות התכנון והבניה לצורך קבלת היתר בניה. בחתך זה הגג צבוע בכחול, שזהו הצבע הנפוץ לגבי בטון. כמו כן עובי התקרה מתאים לבטון. בנוסף יש לציין שהנתבעת לא המציאה למומחה מטעם בית המשפט את התכנית האדריכלית של הבנין, ממנה היה ניתן ללמוד יותר לגבי תכנון הגג.

            נראה אם כן, שבשלב התכנון והרישוי הנתבעת התכוונה לצקת מתחת לגג הרעפים תקרת בטון, אלא שבשלב מכירת הדירה (כמו שאר הדירות בפרוייקט), היא החליטה להתקין את גג הרעפים על גבי קונסטרוקצית עץ או מתכת ולא על גבי תקרת בטון. אין בכך בכדי לשנות את התוצאה. משקבע המומחה, שאין פגם הנדסי בבניית הגג כפי שנבנה על קונסטרוקצית מתכת (ובלבד שיבנה כראוי ללא ליקויים) ומשצויין במפרט באופן ברור שגג הבנין יהיה "גג רעפים על קונסטרוקצית עץ או מתכת", אין מקום לקבוע אחרת.

            חזקה על הרשות המקומית שלא הייתה נותנת לנתבעים אישור לאכלס את הדירות בפרוייקט, אם הבניה הנ"ל הייתה נעשית בסטיה מהותית מהיתר הבניה שניתן.

12.        תמיכה נוספת בעמדת הנתבעת אני מוצא בכך, שבכל הדירות בפרוייקט (עשרות), הגג נבנה כפי שהוא נבנה בדירת התובעים. אני מקבל את טענתה שהיא לא קבלה כל דרישה מאף דייר (כולל התובעים), להתקין מתחם לגג הרעפים תקרות בטון מזויין ושדרישת התובעת הועלתה לראשונה עם הגשת תביעה זו. נראה אם כן שהצפיות הסבירות של הרוכשים, בפרוייקט המגורים אותו הקימה הנתבעת ובכלל זה התובעים, לא כללו תקרה כזו.