פסק-דין בתיק א 132872/01

רקע

1.         הנתבעת 1 (להלן "גרדיאן") קיבלה ביום 9.4.1998 היתר לבניית שתי קומות נוספות בבניין קיים ברח' רש"י 46 בתל אביב (להלן "הבניין"). במסגרת ההיתר שיפצה גרדיאן את הבניין, הוסיפה שתי מעליות וכן בנתה חדר נוסף לכל דירה. הנתבע 2 (להלן "רזיאל") הינו מנהלה של גרדיאן.

2.         התובעת (להלן "אושי") רכשה מגרדיאן אחת מהדירות שניבנו בתוספת הבניה (להלן "הדירה") לפי הסכם מכר (להלן "ההסכם"), שנערך ביום 14.6.1998. גרדיאן מסרה לאושי את החזקה בדירה ביום 15.3.2000.

3.         ביום 9.7.2001 הגישה אושי תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות נגד גרדיאן. בגדרה של התביעה דרישה לתשלום סך 14,724 ש"ח, שהוא עלות החלפת הפרקט בחדר המגורים, המטבח ופינת האוכל, אשר נפגע עקב חדירת רטיבות לדירה. התביעה נמחקה לבקשתה של אושי, לאחר המלצת בית המשפט ליישב את המחלוקת בהליך גישור.

4.         במכתב ב"כ אושי מיום 13.9.2001 נדרשה גרדיאן להסכים להסדר המצורף למכתב, ולפיו ימונה מומחה מוסכם אשר יקבע מהם הליקויים הניתנים לתיקון, ומהם הליקויים אשר אינם ניתנים לתיקון ולפיכך יש לקבוע בעדם פיצוי בגין ירידת ערך. בנוסח שהוכתב על ידי ב"כ אושי נקבע כי תינתן למומחה הסמכות לקבוע האם יש לפנות את הדירה בזמן ביצוע התיקונים וכן לקבוע האם התיקונים בוצעו לשביעות רצונו. ההסדר המוצע נדחה ע"י גרדיאן, ובמכתב ב"כ מיום 21.10.2001 התבקשה אושי לאפשר לגרדיאן ביצוע תיקונים ככל שקיימים ליקויים בדירה.

5.         משהליך הגישור לא צלח הגישה אושי ביום 27.12.2001 את התביעה הנוכחית. גרדיאן מצידה הגישה הודעת צד ג' נגד זמר חברה לבנין והנדסה בע"מ (להלן "זמר").

6.         ביום 24.2.2002 מונה המהנדס ברמן יצחק כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה ברמן הגיש את חוות דעתו ביום 28.6.2002 וביום 11.11.2002 השיב לשאלות הבהרה מטעם הצדדים. לפי חוות דעת המומחה ברמן סך עלות תיקון הליקויים בדירתה של אושי במונחי עלויות קבלן היא 8,200 ש"ח. הסך האמור כולל עלויות פיקוח הנדסי ואינו כולל מע"מ. במונחי עלויות ללקוח יש להוסיף לסך האמור 25%. בנוסף, מעריך המומחה ברמן את ירידת הערך בגין התקנת מעלית עם תחנה בין שתי קומות (ראה דיון להלן) בסך 25,000 ש"ח ובגין ליקויי ריצוף בסף הממ"ד בסך 500 ש"ח (סעיף 9 לחוות דעתו). לביצוע העבודות מעריך המומחה ברמן נדרשים בין 12 ל-15 ימי עבודה קלנדריים, ואין צורך בזמן זה לפנות את הדירה מיושביה.

7.         ביום 22.12.2002 ניתן תוקף של פסק דין חלקי להסכמה בין גרדיאן לזמר ולפיו תשלם זמר לגרדיאן סך 6,500 ש"ח בצירוף 20% פיקוח ובתוספת מע"מ "ותצא מהתמונה".

טענותיה העיקריות של אושי

8.         אושי טוענת כי הדירה נמסרה לידיה ביום 15.3.2000 כשבה ליקויים רבים. בחודש אוקטובר 2000 הוצפה, לטענת אושי, ריצפת הפרקט של הדירה במים עקב חדירת מי גשמים. גם בחודש דצמבר 2000 נתגלתה נזילת מים שנגרמה מחיבור לקוי של צנרת הדירה שמעל לדירתה של אושי. אושי טוענת כי פנתה שוב ושוב לגרדיאן על מנת שזו תתקן את רצפת הפרקט, אך ללא הועיל. אושי הזמינה את המהנדס עמית זיו (להלן "זיו"), שיחווה דעתו בענין ליקויי הבניה. בהתאם לחוות דעתו של המהנדס זיו מיום 23.5.2001 אומדן עלות התיקונים הוא 21,900 ש"ח. ביום 5.9.2001 הוגשה לאושי חוות דעתו של שמאי המקרקעין חיים ברדוגו (להלן "ברדוגו" - נספח ד' לתצהירה של אושי). חוות הדעת כוללת את הערכתו של ברדוגו ביחס לירידת הערך של הדירה הנובעת מליקויים שאינם ניתנים או אינם כדאיים לתיקון. אומדן ירידת הערך בדירה בהתאם לחוות הדעת הוא 16,500 $. ברדוגו קובע עוד כי אם גרדיאן תהפוך את הגינה לשטח חניה הרי ירידת הערך תעמוד על סך 19,000 $.

 9.        אושי טוענת בנוסף כי תיקוני שנת הבדק בוצעו בחוסר מקצועיות, כך שלאחר תקופה קצרה חזרו הליקויים על עצמם, ומשכך אין לאפשר לגרדיאן לבצע שוב תיקונים.

10.        אושי מוסיפה וטוענת כי חוות דעתו של המהנדס זיו הומצאה לגרדיאן עוד ביום 10.7.2001, אלא שגרדיאן התעלמה מחוות הדעת ולא פעלה לתיקון הליקויים המפורטים בה.

11.        אושי טוענת כי גרדיאן הטעתה אותה באשר למיקום תחנת המעלית: מחד, הציגה גרדיאן מצג בעל פה ובכתב לפיו קיימת תחנת מעלית בקומת הדירה, אך בפועל הסתבר כי המעלית עוצרת בין מפלסי הקומות, עובדה המאלצת אותה לעלות או לרדת 8 מדרגות כדי להגיע למעלית. בהקשר לכך מפנה אושי לסעיף 4.10 למפרט הטכני של הדירה הנספח להסכם ובו נקבע לאמור :-

"מעליות : יש. כמות : 2 גודל .....מספר נוסעים : 4-6 מספר תחנות : בכל קומה או בקומות ג' ו-ד' בלבד"

12.        טענה נוספת לאושי היא באשר לשינוי יעוד חזית הבניין משטח ירוק לשטחי חניה, עובדה שנתגלתה לה במקרה. בהקשר לכך טוענת אושי כי רכשה את הדירה שעה שהיא יודעת כי בחזית הבניין אין ולא תהיה חניה, וכי שינוי יעוד חזית הבניין יפגע באיכות חייה ויגרום לה לסבול ממטרדים שונים. בסיכומיה נסוגה אושי מתביעה כספית בענין זה, שכן טרם הוכשרו שטחי החנייה.

טענותיה של גרדיאן

13.        רזיאל טוען כי גרדיאן ביצעה תיקוני בדק ביום 15.5.2001, אשר אושרו על ידי אושי,  למעט תיקון רצפת הפרקט שנפגעה עקב רטיבות, מאחר ואושי ביקשה להחליף את כל הרצפה ואילו גרדיאן הייתה מוכנה להחליף את החלק שניזוק בלבד. לדבריו, התביעה הקטנה שהגישה אושי ביום 9.7.2001 בגין הפרקט ומספר נזקים קטנים ושוליים אות ועדות היא לכך כי באותו מועד לא היו לאושי כל טענות נוספות, ורק לאחר שהכניסה לתמונה את בא כוחה נטענו גם נזקים נוספים נשוא תביעתה דהיום. גם מכתב ב"כ של אושי מיום 13.9.2001 לא פירט ליקויים נוספים מעבר לרטיבות ולנזק לפרקט ולא צורפה לו חוות דעת. משכך, טוען רזיאל, לא הייתה גרדיאן מוכנה להתחייב לנוסח ההסכם שצירף ב"כ של אושי, ומצידה ביקשה בהודעתה מיום 21.10.2001 כי יתאפשר לה לתקן את הליקויים, אך אושי סירבה לפניות חוזרות לתיאום ביצוע התיקונים.

14.        לעניין המעלית, טוען רזיאל, כי את המו"מ עם אושי עובר לחתימת ההסכם ניהל עובד של גרדיאן, מר משה שני (להלן "משה"). משה טוען כי לאושי לא הובטח כלל ועיקר כי המעלית תעצור בקומת הדירה, והובהר לה מפורשות כי המעלית עוצרת בחצאי קומות. לא זו אף זו שאושי ניצלה עובדה זו במשא ומתן כנימוק להפחתה במחיר הדירה.

15.        באשר לחניה טוען משה כי לא הוצג בפני אושי מצג לפיו לא תהיה חניה בבנין, ואף בחוזה מצויין במפורש כי ייתכן ויהיו מקומות חניה בבנין, ולאושי לא הייתה כל הסתייגות מכך.