פסק-דין בתיק א 1315/97

עיקרי העובדות הצריכות לעניין:

• ביום 2.3.03 ניתן על ידי פסק דין חלקי במסגרת התובענה שבכותרת, אשר עניינה הסכם שנכרת ביום 8.1.94 בין מושב בית נחמיה (להלן: " התובע" או " המושב") לבין שיכון ופיתוח (להלן: " הנתבעת" או " היזם" או " שו"פ"), במסגרתו העביר המושב לשו"פ את זכויותיו לבניית 336 יחידות דיור במגרשים שבבעלותו (להלן: " ההסכם").

• במסגרת אותו הסכם ניתנה למושב הזכות לבחור, לפי שיקול דעתו הבלעדי, אם העיסקה תבוצע

כעסקת קומבינציה (במסגרתה תבנה שו"פ למען המושב 14.5% מכלל הבניה שזכותה להקים), או כעיסקת מזומן (במסגרתה תשלם שו"פ למושב 21,600,000 ש"ח במזומן), או שילוב ביניהן.

בסעיף 7 להסכם נקבע: 

"אם עקב שינויים בתמהיל הבנייה יחול שינוי במספר הדירות ובסוגן, המפורטות בנספח א' דלעיל, (בין על ידי שיפור זכויות המושב או גריעה מהן) תתוקן התמורה בהסכם זה, הן בעיסקת מזומן והן בעיסקת קומבינציה - באופן יחסי ומקביל".

כחצי שנה לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים, תוקנו תקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתוכנית) תשכ"ז - 1967, באופן המאפשר תוספת של 20% ממספר יחידות הדיור המותרות על פי הת"בע מבלי שהדבר ייחשב כסטייה ניכרת, אם שטח הדירה אינו עולה על 80 מ"ר. תיקון זה אפשר לשו"פ לבנות יותר דירות מכפי שנקבע בתוכניות המאושרות ולבנות דירות קטנות יותר תוך ניצול מלוא זכויות הבנייה. סה"כ יחידות הדיור שנוספו במגרשים הנדונים היו 28 יחידות.

במצב דברים זה, תבע המושב משו"פ תוספת לתמורה הקבועה הבהסכם בהסתמך על סעיף 7 המצוטט לעיל, וכן תבע המושב לחייב את שו"פ לשלם לו את מלוא מס הרכישה וההוצאות הנלוות.

פסק הדין החלקי:

במסגרת פסק הדין החלקי דחיתי את תביעת המושב בדבר החזר סכומי מס רכישה והוצאות נלוות. בכל הנוגע לתביעת המושב לתוספת מחיר, בהסתמך על הוראות סעיך 7 להסכם, קבעתי, כי הוראות הסעיף ברורות, וכי המושב אכן זכאי לתוספת מחיר עקב השבחת הזכויות, כדלהלן:

"נראה לי כי ניסיונה של הנתבעת להתחמק מהגדלת התמורה באופן יחסי מתאים - בשל השבח שנהנתה ממנו הינו בבחינת התנהגות שלא בתום לב במימוש זכויות. מהאמור בסיכומים מטעם הנתבעת (סעיף 8.3) עולה כי אילו בחר המושב בעיסקת קומבינציה ולא בעיסקת מזומן הרי גם לשיטתה זכאי היה המושב לקבל 14.5% מכל הדירות שנוספו בפועל מעל לכמות הקבועה בתמהיל נספח א'. הנתבעת מנסה לנצל את העובדה שהמושב בחר בעיסקת מזומן, כדי להתחמק מתשלום תוספת למחיר בשל השיפורים מהם נהנתה הנתבעת. אלא שבסעיף 7 נקבע מפורשות שתחול חובת תוספת "הן בעיסקת קומבינציה והן בעיסקת מזומן באופן יחסי ומקביל". ההבדל היחיד הוא שבעיסקת מזומן החישוב של תוספת המחיר הוא יותר מסובך מחישוב בתוספת של עיסקת קומבינציה. קושי החישוב אינו מצדיק שלילת הזכות לתוספת שנקבעה במפורש בסעיף 7. בשל הקושי בחישוב תוספת המחיר הראויה אכן לא הביאה התובעת ראיות להוכחת הסכום המגיע לה, אף שהמשפט התנהל בפועל בסוגיה זו של תוספת מחיר שהמושב זכאי לקבל מכח סעיף 7 בהסכם."

(ראה בעמ' 11 לפסק הדין החלקי).

במצב דברים זה קבעתי, בהתחשב בעובדה שקביעת הסכום טעונה ידע מקצועי ומצריכה עזרת מומחה, כי אם הצדדים לא יגיעו להסכמה בדבר סכום התוספת אקבע שמאי מטעם בית המשפט בעניין התוספת הראויה לתמורה. ואכן, משלא הגיעו הצדדים להסכמה בדבר סכום התוספת, מיניתי את השמאי מר עדי צביקל כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: " המומחה מטעם בית המשפט" או " השמאי").

(ראה החלטתי מיום יום 3.2.03)

חות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש

השמאי קיים שתי ישיבות עם הצדדים, במסגרתן שמע את טענותיהם לעניין התמורה הנוספת הראויה בגין תוספת יחידות דיור, עיין בחוות דעת שמאיות של שמאים מטעמם ובחוות דעת של שמאים אחרים, בתכתובות והסכמים, פרוטוקולים, תצהירים, כתבי טענות, סיכומים ופסקי הדין אשר ניתנו במסגרת ההליכים בין הצדדים.  

במסגרת חוות דעתו, הביא השמאי בחשבון את העקרונות והשיקולים הבאים: מיקום המגרשים, המצב התכנוני החל על המגרשים, רמת המחירים הנהוגה בסביבה, תוספת יחידות וסוגן, השפעת שינוי הצפיפות ויתרון השיווק (בהנחה שקל יותר לשווק דירות קטנות). כן הביא השמאי בחשבון דמי היתר אשר שולמו למינהל והיטל השבחהאשר שולם לועדה המקומית לתכנון ובניה על ידי שו"פ, בגין יחידות הדיור שנוספו .

• לאחר שסקר השמאי הערכות שווי מטעם שמאי הצדדים ושמאים אחרים, ולאחר שבחן את רמת המחירים הנהוגה בסביבה במועד הקובע (הוא מאי 1996, כמוסכם על ידי הצדדדים), פסק השמאי כי שווי ההשבחה של הקרקע בגין יחידות הדיור שנוספו לתמהיל הינו 1,060,888 ש"ח.

בכל הנוגע להפחתות שיש לבצע משווי הקרקע קבע כדלקמן:

"בחנתי בעיון את הסכם המכר ואת סעיפים 9, 10, 17.3 ו- 18.1 אליהם הופניתי ע"י הצדדים ומצאתי כי ההסכם הינו מעין "עסקת נטו", כלומר היזם לוקח על עצמו חלק מהתשלומים החלים ע"פ חוק על המושב. מאחר ונתבקשתי ע"י בימ"ש לחוות דעתי לענין התמורה הנוספת, הרי שעליה להיות בתנאים דומים לתמורה המקורית. בעיסקה המקורית לקחו על עצמם היזמים תשלומים של 51% דמי היוון לממ"י ותשלומי היטל השבחה (במגבלה מסויימת). ייתרת התמורה ניגזר מתשלומים אלו ולפיכך מצאתי לנכון להפחית גם במקרה זה הוצאות שחלות על היזם משווי התמורה".