פסק-דין בתיק א 12831/06

מבוא

1.         בפניי תביעה לתשלום סך של 2,500,000 ש"ח בגין ליקויי בניה בבית שרכשו התובעים מהנתבע.

2.         ביום 27.5.2004 נכרת חוזה בין התובעים לנתבע, לפיו רכשו התובעים מהנתבע את הזכויות בבית מגורים ברח' הכרם 22 בהוד השרון ( להלן: "הבית"), תמורת סך השווה ל- 1,100,000 דולר ( להלן: "החוזה").

3.         התובעים טוענים כי הנתבע הסתיר מהם את מצבו האמיתי של הבית. ביום 6.6.2004, זמן קצר לאחר כריתתו של החוזה, נודע להם לראשונה על קיומה של בעיית רטיבות קשה במרתף הבית. הם דרשו מיד מהנתבע לתקן את הליקויים, אך זה סרב, וטען כי הליקויים הוצגו בפניהם עוד קודם לכריתת החוזה. ביום 10.6.2004 הזמינו התובעים את המהנדס אליעזר גוכמן ( להלן: "המומחה גוכמן") לערוך חוות דעת אודות מצבו של הבית והפתרון לבעיית הרטיבות, ואכן אותרו בעיות רטיבות קשות בחלקים שונים של הבית, שסיבתם העיקרית כשל בעבודת האיטום. התובעים אף הזמינו בדיקה של חברת שרתול ב"מ, שנציגה ביקר בבית ביום 2.8.2004 ותיעד את תופעת הרטיבות וסיבותיה בחוות דעת טרמוגרפית. פניותיהם של התובעים לנתבע לטפל בבעיה נענו בשלילה. הנתבע אף דחה את בקשתם של התובעים לבטל את החוזה. ביום 28.12.2004 הוזמן המומחה גוכמן לבדיקה נוספת של הבית, ומצא שורה ארוכה של ליקויים, שעלות תיקונם הינה כ- 3,200,000 ש"ח. התובעים תיקנו את הליקויים באמצעות שורה של בעלי מקצוע, שרק חלקם הסכימו ליתן להם קבלות. התובעים טוענים כי הנתבע הוא קבלן בנין ולכן חלות על החוזה הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 ( להלן: "חוק המכר דירות" או "החוק"). התובעים דורשים פיצוי בגין הסכומים ששילמו לשם תיקון הליקויים, שלטענתם מגיעים לתחשיביו של המומחה גוכמן. בנוסף הם דורשים פיצוי מוסכם בסך של 90,000 דולר בגין הפרתו היסודית של החוזה. התובעים טוענים כי לפי חוות דעתו של השמאי אלי סידאוי ( להלן: "השמאי סידאוי"), גם לאחר תיקון הליקויים נגרמה ירידת ערך לבית, המסתכמת בסכום של 277,500 ש"ח והם תובעים פיצוי בגינה. כמו כן הם מבקשים פיצוי בסך 150,000 ש"ח בגין עגמת נפש, בזבוז זמן וטרדה. התובעים גם מבקשים פיצוי בסך 350,000 ש"ח בגין חוסר תום ליבו של הנתבע. לתמיכה בתביעתם הגישו התובעים את חוות דעתו של המומחה גוכמן, את חוות דעתו של דב ברגר מחברת שרתול בע"מ ואת חוות דעתו של השמאי סידאוי. כמו כן, הוגשו תצהיריהם של בעלי מקצוע שונים שביצעו את עבודות השיפוץ של הבית מטעמם של התובעים.

4.         הנתבע מכחיש את כל טענותיהם של התובעים. הוא טוען כי חוק  המכר דירות לא חל על החוזה שכן הבית נבנה על מנת לשמש כבית המגורים שלו ושל משפחתו, ולא לשם מכירתו. הנתבע טוען כי התובעים ביקרו בבית מספר פעמים בטרם נכרת החוזה והוא אף הציג בפניהם את כתמי הרטיבות במרתף הבית, כך שמצבו של הבית היה ידוע להם היטב. התובעים ויתרו בגדרו של חוזה המכר על כל טענה לגבי פגם או אי התאמה למעט פגם נסתר, והם נתפסים על ויתורם זה. הנתבע טוען כי ההוצאות שהוציאו התובעים לאחר קניית הבית הן הוצאות של שיפוץ כללי, שאינו תוצאה של ליקוי כלשהו. התובעים אף לא מסרו לו הודעה בדבר קיומם של ליקויים נוספים מלבד ליקויי הרטיבות ולכן הם מנועים מלדרוש ממנו לשאת בהוצאות תיקונם של ליקויים עליהם לא הודיעו לו.

5.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס ושמאי המקרקעין בנימין אסודי ( להלן: "המומחה אסודי"), על מנת שיחווה דעתו בקשר לקיומם של ליקויי הבניה בבית ועלות תיקונם, כמו גם בקשר לשאלה האם לאחר ביצוע התיקונים נותרה עדיין ירידת ערך של הבית. המומחה אסודי ביקר בבית ביום 28.11.2006, זמן רב לאחר שהתובעים השלימו את השיפוץ של הבית. לנגד עיניו עמדו איפוא מצבו של הבית היום, חוות דעתם של המומחים מטעם בעלי הדין, תמונות שצולמו על ידי התובעים ועל ידי המומחה גוכמן, וקבלות שונות שהיו בידי התובעים. המלאכה שניצבה בפניו של המומחה אסודי היתה קשה במיוחד, שכן נשללה ממנו האפשרות להתרשם באופן בלתי אמצעי ממצבו של הבית בטרם בוצע בו השיפוץ המסיבי על ידי התובעים. ברי כי התרשמות מתמונות בלבד, כדי לנסות ולעמוד על מצבו של הבית קודם לשיפוץ, היא משימה קשה ביותר. מכל מקום, המומחה אסודי הגיע לכלל מסקנה כי עלות התיקונים של הליקויים בבית הינה 119,000 ש"ח בלבד. באשר לנושא ירידת הערך, המומחה אסודי קבע כי לא נותרה ירידת ערך בנכס, הואיל וכל הליקויים תוקנו זה מכבר.

6.         יצויין כי הנתבע ויתר על חקירת המומחים גוכמן וסידאוי. המומחים היחידים שנחקרו היו דב ברגר ואסודי. בנוסף נחקרו בעלי הדין, בעלי המקצוע השונים שביצעו את השיפוץ בבית מטעמם של התובעים, מתווך מקרקעין ורעייתו של הנתבע.

האם חוק המכר דירות חל על החוזה?

7.         השאלה המשפטית המרכזית המתעוררת בתיק היא האם חוק המכר דירות חל על החוזה. חשיבותה של שאלה זו נעוצה בשני טעמים.

הטעם הראשון הוא שחוק המכר דירות הוא חוק קוגנטי, שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה, ועל כן אין תוקף לתניית ויתור בה מוותר הקונה על טענות שעשויות להיות לו נגד המוכר בגין ליקויי בניה (ראה ס' 7א' לחוק). בעניננו, נקבע בסעיף 2.1 לחוזה כי:

" הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הבית ואת סביבתו, ומצאו מתאים למטרותיו ולצרכיו, והוא מוותר בזה על כל טענה מחמת פגם ו/או אי התאמה ביחס לבית וסביבתו, למעט פגם ו/או אי התאמה נסתרים שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה."

ואילו בס' 2.4 לחוזה נקבע:

" כי על סמך הבדיקות שערך [הקונה- ח.ב.], ובכפוף להצהרות המוכר דלעיל, אין לו טענות מכל מין וסוג שהוא בנוגע לזכויות המוכר בבית, ו/או בנוגע למצבם של הבית ו/או המגרש ו/או המקרקעין מבחינה משפטית ו/או פיסית ו/או הנדסית ו/או תכנונית ו/או כל טענה אחרת של אי התאמה, למעט פגם ו/או אי התאמה נסתרים שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה."

אם מדובר בחוזה שחוק המכר דירות אינו חל עליו, אין כל מניעה ליתן תוקף מלא לתניות ויתור כאלה. לעומת זאת, אם מדובר בחוזה שחוק המכר דירות חל עליו, אזיי מדובר בנסיון פסול ובלתי תקף להתנות על הוראות חוק המכר הדירות, שדינו להדחות בהתאם להוראת ס' 7א' לחוק.

הטעם השני לחשיבותה של השאלה האם חוק המכר דירות אכן חל על החוזה הוא, שאם כך הוא הדבר, אזיי יש לבחון קיומם של ליקויים בהתאם להוראות התקנים השונים החלים על בניה בישראל, כמתחייב מהוראות אי ההתאמה שבחוק. לעומת זאת, כאשר עסקינן בדירה שעל מכירתה חל חוק המכר, התשכ"ח- 1968 ( להלן: "חוק המכר הכללי"), אזיי מבחני אי ההתאמה הם הרבה יותר מרוככים ומקלים עם המוכר. כך למשל, כדי לבסס עילה של אי התאמה לפי חוק המכר הכללי, נדרש הקונה להוכיח כי קיבל נכס שאין בו את האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל של הנכס או שהוא נכס השונה מן המוסכם. מדובר ברף הוכחה גבוה הרבה יותר מזה הנדרש כדי לבסס עילה של אי התאמה לפי חוק המכר דירות. על כן, אי עמידה בהוראות התקן, המהווה מקרה מובהק  של אי התאמה כמשמעה בחוק המכר דירות, לא בהכרח מהווה אי התאמה לפי חוק המכר הכללי. לדוגמא, התקן מחייב יחס מינימלי מסויים בין שטח החלון בחדר לבין שטחו של החדר. אי עמידה בתקן מהווה אי התאמה לפי חוק המכר דירות, אך לא בהכרח מדובר באי התאמה לפי חוק המכר הכללי, שכן לא כל סטייה מהתקן בנושא גודל החלון מצדיקה את המסקנה כי הקונה קיבל נכס שאין בו את האיכות או התכונות הדרושות לשימוש רגיל בחדר.

8.         חוק המכר דירות חל על " מוכר" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. המוכר מוגדר באופן הבא:

            " מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;"

            ודוק: בניגוד לסברה הרווחת, על פי הגדרה זו אין כל נפקות לשאלה האם המוכר הוא קבלן במקצועו אם לאו. גם מי שאינו קבלן, עלול להתחייב לפי הוראות החוק אם בנה את הדירה לשם מכירתה, ואילו קבלן שבנה את הדירה למגוריו שלו או לצורך השכרה, יהיה פטור מהוראות החוק. המבחן המכריע ואין בלתו הוא מטרת הבניה, ולא עיסוקו של המוכר.