פסק-דין בתיק א 1272/97

1.       האם רישום חלקה 112 ומחצית חלקה 36 בטבלת האיזון של תכנית בניין עיר 942ד', תחת המגרש המכונה "מגרש 1", נעשה עקב "טעות סופר"? אם כן, האם ניתן וראוי להורות לנתבעות לתקן טעות זו? אלה הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בתביעה שלפני.

רקע עובדתי ודיוני

2.       התובעות (להלן: "סולל בונה"), הנתבעת 1 (להלן: "עיריית ירושלים", או "העיריה") וגורמים פרטיים נוספים, היו בעלי הזכויות בחלקות במתחם הידוע כ"מתחם מלון ארץ ישראל", הנמצא בין רחובות המלך ג'ורג' ואבידע בירושלים (להלן: "המתחם"). החלקות במתחם היו נשוא לעסקאות ו לתוכניות שונות, אשר הרלוונטיות שבהן תפורטנה להלן , . אשר הרלוונטיות שבהן תפורטנה להלן.

3.       בשנת 1961 העבירה סולל בונה חלק מחלקה 37 בגוש 30037 לבעלותה של העיריה, ובתמורה אושרה לה הגדלת זכויות הבניה ביתרת חלקה 37 שנותרה בבעלותה (סעיף 2 לרשימת המוסכמות). לאחר מכן חולקה חלקה 37 לחלקות 111 ו- 112, באופן שחלקה 111 הייתה בבעלות העיריה וחלקה 112 הייתה בבעלות סולל בונה (סעיף 3 לרשימת המוסכמות).

4.       ביום 8/3/65 נערכה עסקת חליפין בין סולל בונה לבין העיריה, ובמסגרתה העבירה סולל בונה לעיריה את זכויותיה בחלקה 112 ואת זכויותיה במחצית חלקה 36 בגוש 30037. כך הפכה העיריה, אשר הייתה עוד קודם לכן הבעלים של מחציתה השניה של חלקה 36, לבעלים של חלקה 36 בשלמותה. בתמורה הועברה לבעלותה של סולל בונה חלקה 110 בגוש 30037 (סעיפים 4-6 ונספחים א-ג לרשימת המוסכמות). עסקת החליפין נעשתה על רקע מבוקשה של העיריה להקים בית עיריה במתחם והצורך לרכז בבעלותה קרקעות ברציפות למטרה זו. להגשמת אותה מטרה העיריה אף יזמה את תכנית בניין עיר 942א' (להלן: "תכנית 942א'").

5.       ביום 13/5/65 פורסם דבר אישורה של תכנית 942א'. תכנית 942א' קבעה את ייעודן של חלקות 110 ו-111, אשר היו בבעלותה של סולל בונה, למגורים; את ייעודם של חלקה 36 וחלק מחלקה 112, אשר היו בבעלותה של העיריה, לבנייני ציבור; ואת ייעודה של יתרת חלקה 112 לשטח ציבורי פתוח (סעיף 7, נספח ד' לרשימת המוסכמות). על החלקות אשר יועדו לבנייני ציבור נועד להיבנות בית העיריה.

6.       ביום 13/2/75 פורסם דבר אישורה של תכנית בניין עיר 1944, אשר שינתה את ייעודו של שטח בן כ- 226 מ"ר מחלקה 110, הרשומה על שם סולל בונה, מאזור מגורים 2 לדרך ציבורית. זכויות הבניה בשטח זה הועברו ליתרת השטח המהווה אזור מגורים 2. כיום משמש השטח שייעודו שונה , ככביש ברחוב אבידע (סעיפים 8-9, נספח ה' לרשימת המוסכמות).

7.       ביום 5/2/76 נחתם הסכם בין מ ינהל מקרקעי ישראל לבין העיריה, שלפיו התחייבה העיריה להעביר למנהל שטח הכולל את חלקה 36 וחלק מחלקה 112 בתמורה לקבלת שטח במגרש הרוסים (סעיף 10, נספח ו לרשימת המוסכמות). משלא מומש ההסכם מיום 5/2/76, נחתם ביום 8/9/85 הסכם נוסף בין העיריה לבין המ ינהל, אשר במסגרתו חזרה העיריה והתחייבה להעביר למ ינהל שטח של 12,404 מ"ר, הכולל את חלקה 36 וחלק מחלקה 112 (סעיף 12, נספח ז' לרשימת המוסכמות). העסקה אושרה לרישום ביום 4/11/87, וחלקות 112 ו-36 נרשמו ביום 14/2/90 וביום 11/6/90 (בהתאמה) על שם הקרן הקיימת לישראל (סעיפים 13-14, נספחים ח-ט לרשימת המוסכמות).

8.       לימים חזרה בה העיריה מכוונתה להקים את בית העיריה במתחם, והחליטה להקימו במגרש הרוסים בשטח שהועבר לה מהמ ינהל. על כן יזמה העיריה יחד עם סולל בונה ומ ינהל מקרקעי ישראל את תכנית בניין עיר 942ד' (להלן: "תכנית 942ד'") , לשם שינויה של תכנית 942א' ואיחוד וחלוקה של המתחם. ביום 30/4/89 אישרה הוועדה המחוזית את תכנית 942ד' ודבר אישורה פורסם ביום 15/5/90.

9.       במסגרת תכנית 942ד' חולק המתחם למספר מגרשים. לתכנית צורפה טבלת איחוד וחלוקה מחדש (נספח יא לרשימת המוסכמות, להלן: "טבלת האיזון "), הקובעת על שם אילו בעלי חלקות מקוריות יירשם כל מגרש, מבלי לנקוב בשמות בעלי החלקות אלא במספרי החלקות בלבד (סעיף 16 לרשימת המוסכמות). בטבלת האיזון נקבע:

המגרש החדש המסומן במספר 1 ירשם ע"ש הבעלים של חלקות 34, 36(חצי), 38, 111, 112 בגוש 30037.

10.     בעת אישור תכנית 942ד' היו חלקות 36 ו- 112 רשומות על שם העיריה (למרות שכבר הועברו קודם לכן למנהל), ואילו יתר החלקות היו רשומות על שם סולל בונה. כפועל יוצא מכך ונוכח הקביעה בטבלת האיזון, הפכו עיריית ירושלים - ולאחר מכן המינהל , באמצעות הקרן הקיימת לישראל - מצד אחד, וסולל בונה, מצד שני, לבעלים משותפים של מגרש מס' 1.

11.     משהתחוור לסולל בונה, כי על פי תכנית 942ד' כפי שאושרה, אין היא הבעלים של מלוא הזכויות במגרש מס' 1, היא יזמה היא את תכנית בניין עיר 942ה' לתיקון תכנית 942ד', אשר במסגרתה הוצע להשמיט את מחצית חלקה 36 וחלקה 112 (להלן: "חלקות 36 ו-112") מרשימת החלקות הנכללות במגרש מס' 1 בטבלת האיזון (סעיפים 18-19, נספח יב לרשימת המוסכמות).

12.     המינהל, אשר קיבל בשעתו במסגרת עסקת החליפין עם עיריית ירושלים את הזכויות בחלקה 112 ובמחציתה של חלקה 36, הגיש התנגדות לתכנית. בעקבות זאת קיימו המינהל, סולל בונה ועיריית ירושלים מגעים בניסיונות להגיע להסדר מוסכם, ומשאלו לא צלחו הגישה סולל בונה את תביעתה זו כנגד המינהל, כנגד עיריית ירושלים וכנגד הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה. בכתב תביעתה עתרה סולל בונה למתן סעד הצהרתי, שלפיו בטבלת האיזון שבתכנית 942ד' נרשם בשגגה, כי מגרש מס' 1 יירשם גם על שם הבעלים של חלקה 112 ומחצית חלקה 36 (להלן: "טעות הסופר"), וכי יש למחוק את המילים "36(חצי)" ו- "112" שבראש הטור השמאלי בטבלת האיזון; לחלופין עתרה סולל בונה למתן צו המורה לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה לאשר את תכנית 942ה' ; , ולחלופי חלופין להצהיר על בטלות העברות הזכויות בחלקות 36 ו- 112 לעיריה, ולהורות על רישום סולל בונה כבעלים של החלקות. סולל בונה טענה עוד, כי נגרמו לה נזקים בשל אי יכולתה להעביר את מלוא הזכויות במגרש מס' 1 למי שרכשו ממנה את זכויותיה במגרש, ועל כן עתרה בנוסף לפיצול סעדים.

13.     לאחר הגשת התביעה הגיעו בינהם סולל בונה והמינהל להסכמה ביניהם, שלפיה שלמה סוללבונה למנהל סך של 1,500,000 דולר ארה"ב בתמורה להסרת התנגדותו של המינהל לתכנית 942ה', והסכמתו לרישום מלוא הזכויות במגרש מס' 1 על שם סולל בונה. בעקבות הסכם זה הוחל מחדש בהליכי אישורה של תכנית 942ה', אלא שאז הגישה העיריה התנגדות לתכנית זו. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה קיבלה את ההתנגדות ודחתה את התכנית על הסף מטעמים טכניים (סעיף 20, נספחים יג-יד לרשימת המוסכמות). במצב דברים זה נותרה תביעתה דלעיל של סולל בונה כנגד עיריית ירושלים על כנה. יצוין, כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה לא נטלה חלק פעיל בהליך, וזאת חרף צירופה כנתבעת בכתב התביעה.