פסק-דין בתיק א 127145/01

מבוא:

הונחה בפני תביעה לתשלום דמי ניהול על הסך של 42,564 ש"ח, לתקופה שמיום 1.10.2000 ועד ליום 11.12.01. דמי הניהול נתבעים בגין חלק עלות ניהול נכס הידוע בכינויו "פרויקט שער הסיטי" ובו יחידות מסחר  שנועדו לתעשייה קלה ו/או משרדים  ברחוב שארית ישראל מס 33 בתל- אביב (להלן: "המבנה").

העובדות הבסיסיות אשר אינן שנויות במחלוקת מוצגות להלן:

 1.        התובעות 1 ו- 2 הינן חברה העוסקות במתן שירותי ניהול תחזוקה ושירותים למבני משרדים ויקראו להלן: " התובעת 1" ," התובעת 2" בהתאמה או " התובעות" לפי העניין.

2.         בין הנתבעת לבין משקיעים נוספים נחתם ביולי 1994 הסכם בשיטת הסינדיקציה להקמת פרוייקט משותף שהזכויות בו יחולקו בין כלל השותפים באופן שייקבע    אשר סומן כנספח א' לכתב התביעה ויקרא להלן "הסכם השיתוף".

3.         עפ"י הסכם השיתוף רכשה הנתבעת יחידת משרד במבנה בשטח של 241 מ"ר וכן שבעה מקומות חנייה בעלות כוללת של 380,000$ (להלן: "היחידה").

4.         בנספח ח' להסכם השיתוף (להלן: "הסכם הניהול") נקבע כי המבנה ינוהל  ע"י התובעת 2 (להלן: "חברת הניהול") שהשליטה בה הינה לתובעת 1. ( נספח ב' לכתב התביעה)

5.         בסעיף 2 ד' להסכם הניהול הוסמכה חברת הניהול לפעול כנציגות הבית המשותף עד לבחירת נציגות בהתאם לתקנון והוקנו לה כל הסמכויות המוקנות לנציגות על פי חוק.

6.         השלמת המבנה נעשתה בסמוך לחודש דצמבר 1999 וממועד זה הוחל בביצוע מסירת החזקה של יחידות המסחר לשותפים במבנה. ( פרוטוקול יום 7.9.05 עמ' 3, שורה 12)

7.         החל מאמצע 1999 פנתה הנציגות לנתבעת על מנת שזו תקבל לידיה את החזקה ביחידה. ( פרוטוקול יום  7.9.05, עמ' 36 שורות 13-14).

8.            הנציגות התנתה את מסירת החזקה לנתבעת בחתימתה של האחרונה על הסכם ניהול חדש (להלן: "ההסכם החדש"), וכן בתשלום יתרת החוב. ( נספח ו'1 לעדות הנתבעת שאינו מוכחש).

9.                       הדרישות הכספיות שהופנו לנתבעת כללו יתרות חוב שמקורן בהקמת הפרויקט (להלן: " חוב הפרויקט") וחוב דמי ניהול (להלן: " חוב דמי הניהול") ( נספח ח' לתצהיר התובעת לגבי חוב דמי הניהול, ת/28, ת/ 33 לגבי דרישה מס' 34- חוב הפרויקט, נספח י' לתצהיר הנתבעת ).

10.                 הנתבעת סירבה למלא אחר הדרישות הנ"ל והכחישה את חוקיותן ו/או אמיתותן.

11.                 בפועל לא קיבלה הנתבעת את החזקה ביחידה אלא במהלך חודש פברואר 2005 , לאחר שהגיעה להסדר פשרה בעניין חוב הפרויקט בת"א שמספרו 37794/04.

עד כאן, כאמור, העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת אם מחמת "הודאה", אם מחמת הסכמה משותפת שהוצגה לפרוטוקול יום 7.9.05 ואם בשל היותן נובעות  ממסמך שאינו שנוי במחלוקת.

הגדרת המחלוקת:

על הפרק בתביעה שבפני דרישת התובעות לדמי הניהול שנתבעו ושלא שולמו על ידי הנתבעת לתקופה שתחילתה באוקטובר  2000 (שכן עד למועד זה נגבו דמי הניהול מקופת הנציגות) וסיומה במועד הגשת התביעה המקורית שהוא 11.12.01. הנתבעת חולקת על חוקיות הדרישה המתייחסת לתקופה שטרם קבלת החזקה, בהסתמך על הטענה ולפיה עומדת זו בניגוד לאמור בהסכם הניהול החל על הצדדים ולפיו נוצרת חובת התשלום רק מעת קבלת החזקה.

לעומתה, מבססות התובעות את דרישתן על נוסח ההסכם החדש אשר לפיו נקבעה חובת תשלום דמי הניהול למועד איכלוס המבנה באופן פרוגרסיבי, ללא זיקה למועד קבלת החזקה על ידי הנתבעת.

דיון: