פסק-דין בתיק א 1269/03

א.        מהות התביעה

זו תביעה למתן פסק-דין הצהרתי, לפיו דירה בת 3 חדרים + מטבח ושירותים שרכש התובע (בשנת 2001), מחברת אתגר טכנולוגיות בניה (1995) בע"מ (להלן: "אתגר"), שנמצאת ברח' פרוג פינת גורדון ת"א בבית משותף, והידוע כגוש 7113 חלקה 51 בחלק מתת חלקה 13, נרכשה נקיה מכל שעבוד ו/או תביעות צד ג', והתובע היה רשאי לשעבד את זכויותיו בדירה, לבנק דיסקונט למשכנתאות (להלן: "נתבע מס' 2"), לקבלת הלוואה לרכישתה.

ב.         הצדדים:

התובע הינו המנהל ובעל השליטה באתגר (להלן: "התובע").

נתבע מס' 1, הינו בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: "נתבע מס' 1"), אשר נתן הלוואות לתובע ולמר גבעתי (רוכש נוסף), לצורך מימון רכישת דירות שקנו מאתגר, בבית משותף בגוש 7113 חלקה 51.

נתבע מס' 2, הלווה לתובע כספים לשם רכישת דירה, ורשם משכון להבטחת זכויותיו על הדירה.

ג.         עובדות רלבנטיות וגרסאות הצדדים

ביום 5.2.97, רכשה אתגר מבנק איגוד בע"מ, ארבע דירות בבית משותף, בקומה שנייה ושלישית ברח' גורדון 42 בתל-אביב, הידועות כגוש 7113 חלקה 51 תת-חלקות 8, 9, 12, 13 (להלן: "הנכס").

בזמן הרכישה, שתי הקומות (שהותאמו בעבר לצרכי בנק איגוד בע"מ), לא היו מחולקות לדירות. אתגר התכוונה, לחלק את השטח ל- 6 דירות (במקום 4), תוך סגירת מרפסות, והוספת חדרים על הגג. הדירות נמכרו על-פי התוכנית הנ"ל, למספר רוכשים, ללא התייחסות לתתי-החלקות המקוריות.

ביום 15.4.97, חתם התובע עם אתגר, הסכם לרכישת דירה בת 5 חדרים, בגוש 7113 חלקה 51 לגבי חלק יחסי מתת-חלקות 12 ו- 13. לפי התוכנית, הדירה הייתה צריכה להיבנות ב-3 מפלסים, בקומה ב'; ג'; וגג.

בפועל, לאור העובדה שלא נתקבל היתר בניה לתוכנית, נבנתה הדירה כולה בקומה ג' בלבד.

ביום 2.5.97, חתם התובע על הסכם הלוואה עם נתבע מס' 1, לפיו קבל סך 802,000 ש"ח (235,000 $), לצורך מימון רכישת דירה בת 5 חדרים, בגוש 7113 חלקה 51, חלק יחסי מתת-חלקה 12 ו- 13 (להלן: "דירת שיף"). לפני קבלת ההלוואה, המציא התובע לנתבע מס' 1, דו"ח שמאי המתייחס לנכס כולו. (ר' נספח א' ל- ת/1).

ביום 29.5.97, נרשמו בלשכת רישום המקרקעין הערות אזהרה, לטובת התובע, ולזכות נתבע מס' 1 בקשר לזכויות חוזיות שרכש התובע בחלק יחסי מתת-חלקות 12 ו- 13 בקשר לדירת שיף.

ב- 9.6.97, נרשם ברשם המשכונות, משכון על זכויות חוזיות שיש לתובע בתת-חלקות 12 ו- 13.

ביום 27.7.97, קבל התובע הלוואה נוספת מנתבע מס' 1 בסך 40,000 $ (145,000 ש"ח). (ר' נספח י"ב  ל- ת/12).

ביום 4.8.97, נרשמה על הלוואה זו הערת אזהרה, בלשכת רישום המקרקעין, לטובת נתבע מס' 1 על זכויות התובע, וכן נרשם משכון ברשם המשכונות.

אתגר מכרה לבני גבעתי (להלן: "גבעתי"), 2 דירות על הנייר, בנות 3 חדרים מטבח ושירותים, בנכס. אחת בקומה ב' בתת-חלקה 8, והשניה ביום 11.5.97 בקומה ג'+גג, הנמצאת בגוש 7113 חלקה 51, חלק יחסי מתת-חלקות 12 ו-13 (להלן: "דירת גבעתי").

ביום 22.5.97, נחתם בין נתבע מס' 1 וגבעתי, הסכם הלוואה לפיו הלווה נתבע מס' 1, לגבעתי סך 160,000 דולר של ארה"ב (שהיו 546,000 ש"ח).

ביום 13.7.97, נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הערות אזהרה לטובת גבעתי ולזכות נתבע מס' 1, על הזכויות החוזיות שרכש גבעתי בתת-חלקות 12 ו-13.

ביום 24.7.97 נמחקו על-פי בקשת נתבע מס' 1, שתי הערות האזהרה לטובתו, בלשכת רישום המקרקעין: אחת- על תת-חלקה 12 ביחס לחוב של גבעתי, והשנייה - על תת-חלקה 13 ביחס לחוב התובע (ר' מסמך ה/1 ו- ה/2 ל- ת/1).

ביום 25.9.97, רשם נתבע מס' 1, ברשם המשכונות משכון על זכויות גבעתי בתת-חלקה 13 בלבד.