פסק-דין בתיק א 1263/05

1.      חברה קבלנית שבנתה בית דירות בפתח תקוה (להלן: "התובעת"), מבקשת מבית המשפט הצהרה בדבר בטלות הסכם מכר, אשר נכרת בינה לבין הנתבע, לגבי אחת הדירות בבנין. 

בכתב התביעה מפרטת התובעת את אופי העסקה שנכרתה בין הצדדים. על פי גירסתה השקיע, או אמור היה להשקיע, הנתבע בתובעת סך של -.75,000 דולר למימון הקמת הבנין. כבטוחה להחזר ההשקעה הסכימה התובעת (באמצעות מנהלה יהשע רוט) לייחד את אחת הדירות (בקומה ג') לנתבע, תוך הסכמה הדדית לא לרשום אותה על שמו על מנת לחסוך במיסים. עוד סוכם לפי גירסת התובעת, כי עם סיום הבניה תימכר הדירה וכל הרווחים כתוצאה ממכירה יועברו לנתבע.

זכרון דברים ברוח זו נחתם בין הצדדים ביום 28.12.89 (נספח ג' לנ/4).

לימים נקלעה התובעת לקשיים כלכליים. הנתבע דרש ממנה להעמיד לרשותו את הבטוחה הנ"ל. מסירת הבטוחה, קרי הדירה לא התבצעה, משום שקודם לכן רכש אותה צד ג' על פי הסכם שנכרת בינו לבין התובעת.

משכך הוסכם בין הצדדים להעמיד לרשות הנתבע דירה אחרת כבטוחה להבטחת השקעתו (דירת גג בקומה ד'). הסכם מכר המעגן את זכויות הצדדים באשר לדירה "החדשה" (דירת הגג) נחתם ביום 24.7.90. בהסכם צוין כי המכר כלל חדר על הגג וחניה מקורה. כנגד תוקפו של הסכם זה מופנית תביעת התובעת, הטוענת כי מדובר בהסכם למראית עין. לטענתה, לפי ההבנה וגמירות הדעת האמיתית בין הצדדים, היה על הנתבע להשלים את השקעתו כפי שהתחייב (עד -.75,000 דולר) ומהתמורה שתתקבל ממכירת הדירה היה עליו להוסיף את התמורה עבור שווי הגג והחדר על הגג (שלא נרכשו במסגרת ההסכם הראשון לגבי הדירה בקומה ג').

עוד טוענת התובעת כי כל שהשקיע הנתבע בפרוייקט מסתכם בסך -.15,000 דולר בלבד, ולפיכך אף מטעם זה, היינו אי פרעון התמורה המוסכמת, דין ההסכם להתבטל.

2.      גירסת הנתבע שונה לחלוטין.

אין מדובר ב"השקעה" בפרוייקט ומסירת דירה כבטוחה להחזר ההשקעה. לדבריו הוא רכש הדירה לצרכיו ושילם עבורה את מלוא התמורה (-.230,000 ש"ח). הסכם המכר שנכרת לא היה למראית עין, אלא הסכם מכר אשר שיקף את כוונת הצדדים ואת תנאי העיסקה האמיתיים.

3.      בתובענה שבפני תובעת התובעת סעדים הצהרתיים שעניינם ביטול הסכם המכר, בהיותו הסכם למראית עין וסילוק ידו של הנתבע מהדירה בה תפס חזקה. כסעד נוסף ומתבקש עותרת התובעת למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הדירה לגבי זכויותיו בדירה.

4.      האם מדובר בחוזה למראית עין שדינו בטלות לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) 1973. כאמור, טוענת התובעת כי לצדדים לא היתה כל כוונה למכור הדירה לנתבע אלא להבטיח את השקעתו בפרוייקט שנבנה ע"י התובעת.

על מנת לבסס ביטול הסכם על יסוד העילה המנויה בסעיף 13 לחוק הנ"ל, על התובעת להראות כי חרף העיסקה, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם שנכרת בין הצדדים, התכוונו הצדדים לעיסקה משפטית אחרת, ובמקרה זה עסקה לפיה הלווה, או השקיע, הנתבע בתובעת ולשם הבטחת השקעתו והחזר ההלוואה "שועבדה" לטובתו, בדרך עליה הוסכם, אחת מדירות הבנין.

עיון מדוקדק בהסכם אינו תומך בטענת התובעת ואין בו, ולו ברמז, ביסוס לטענתה כי מדובר בחוזה למראית עין.

יתירה מכך: הסבריו של רוט מנהל התובעת, במהלך עדותו בבית המשפט, אינם אמינים ואינם מקובלים עלי.

לבד מהסבריו, לא הוצגה בפני כל ראיה משכנעת של ממש שתתמוך בהסבריו באשר למהות העיסקה ואופיה ובגירסת התובעת.

מכלול הנסיבות שהוצגו בפני, לרבות תוכנו של ההסכם, מצביעות על כריתת הסכם מכר אמיתי בין הצדדים, ללא כל סממן או רמז לקיומה של כוונה אחרת בין הצדדים.

לו ממש בגירסת התובעת, מדוע לא השיבה היא לנתבע את השקעתו מכספי מכירת הדירה הראשונה ש"שועבדה" לו, כביכול, (בקומה ג'). הסבריו של רוט כי כך לא נעשה בהיותו נתון לקשיים כלכליים באותה עת אינם משכנעים ואין בהם כדי לבסס את טענותיו בדבר אופי ההסכם, שהרי אף אם כך, היה על הצדדים להעלות שינוי התנאים וקבלת דירה אחרת כבטחון (ולא במסגרת הסכם מכר) על הכתב וכך לא נעשה.

יתירה מכך ובעיקר: החזקה בדירה נמסרה לנתבע ע"י התובעת לפני כ-17 שנה. אם מדובר בבטחון להחזרת ההשקעה או ההלוואה, מדוע מצאה התובעת לנכון למסור את החזקה בדירה, מיד לאחר השלמת בנייתה? מדוע המתינה היא תקופה כה ארוכה במהלכה החזיק הנתבע בדירה עד שמצאה להעלות הטענה של הסכם למראית עין?

די בנסיבות אלה כדי להביא לדחיית טענת התובעת וגירסת מנהלה באשר לאופי ההסכם.

אם יש צורך בטעם נוסף כדי להפריך גירסת התובעת, באה העובדה כי רוט, מנהל התובעת, לא הבהיר כלל מה הצורך ואילו אינטרסים של שני הצדדים שרתה כריתת הסכם "למראית עין". לבד מטענתו הכללית כי מדובר בשיקולי מס, לא שמעתי הסבר מפורט בענין זה, אשר יהיה בו כדי לשכנע, ולו לכאורה, כי לשני הצדדים היה אינטרס אמיתי לחתום על הסכם למכירת הדירה על אף שבפועל לא זו היתה כוונתם.