פסק-דין בתיק א 1261/02

1.         התובעת הינה חברה רשומה העוסקת בין היתר בעסקי יזמות, בנייה והחזקת מבנים. התובעת בנתה מרכז מסחרי המצוי במרכז לון בבאר-שבע והידוע כגוש 38060 חלקה 17 (להלן:"מרכז לון").

2.                     כל אחד ואחד מהנתבעים רכש מאת התובעת חנות במרכז לון בבאר שבע.

3.                     החנויות נרכשו על פי הסכמי מכר שנחתמו עם כל אחד ואחד מהנתבעים (להלן: "ההסכמים").

4.         התובעת הגישה נגד כל אחד ואחד מהנתבעים תביעות בסדר דין מקוצר עקב אי תשלום הוצאות הניהול והאחזקה של המרכז המסחרי, שבו לטענתה על כל אחד ואחד מהנתבעים לשאת. לכתבי התביעה הנ"ל צורפו הסכמי המכר שנחתמו עם כל אחד ואחד מהנתבעים. לבקשת הנתבעים אוחד ביום 1.5.02 הדיון בתביעות שנפתחו נגד כל אחד ואחד מהם וזאת בתוקף תקנה 520 לתקנות סדר הדין האזרחי תשנ"ד - 1984. (למען הסדר - הדיון אוחד לגבי הנתבעים 1 עד 5. תביעתו של נתבע מס' 6 אוחדה בשלב מאוחר יותר.

5.        בכתבי התביעות שהוגשו בסדר דין מקוצר, נאמר ע"י התובעת כי על פי סעיף 7 להסכמים התחייבו הנתבעים לשאת בתשלום החלק היחסי של הוצאות הניהול והאחזקה של מרכז לון, (להלן: "דמי האחזקה"). עוד נאמר בכתבי התביעות כי התובעת פנתה אל הנתבעים בדרישה לשלם לה את דמי האחזקה הייחסים לפי סך של  3$ לכל מ"ר. עוד טוענת התובעת כי פנתה לכל אחד ואחד מהנתבעים בכתב בדרישה לתשלום דמי האחזקה.

6.                טוענת התובעת בכתבי התביעה כי על אף פניותיה לנתבעים, הן בעל פה והן בכתב, לא

שילמו לה הנתבעים את דמי האחזקה המגיעים לה ועל כן הגישה נגד כל אחד ואחד מהם תביעה בסדר דין מקוצר.

7.        טענתם העיקרית של הנתבעים הינה כי אין יסוד משפטי ועובדתי לתביעה שהגישה

נגדם התובעת. לדבריהם, מעולם לא נחתם הסכם בדבר ניהול ואחזקה של מרכז לון וכן מעולם לא הוכחה זכאות התובעת לסכומים שהיא תובעת בגין דמי האחזקה.

8.        כמו כן טוענים הנתבעים כי סעיפי ההסכמים הנ"ל עליהם נשענת התובעת בתביעתה

והדנים בניהול ואחזקת המרכז, הינם סעיפים מקפחים מתוך חוזה אחיד ולפיכך הם בטלים.

9.                במהלך הדיונים בתיק זה נחקרו הנתבעים על תצהיריהם שהוגשו במקור במסגרת בקשת הרשות להתגונן. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

10.            השאלה שעומדת בפני, והיא השאלה שבמחלוקת הינה מכוח מה חויבו הנתבעים בתשלום דמי אחזקה לתובעת. וכן, ובמידה ויתברר כי יש בסיס חוזי לדרישת התובעת לקבלת דמי האחזקה, נשאלת השאלה מכח מה דורשת התובעת מהנתבעים תשלום דמי אחזקה בגובה של 3$ למ"ר והאם אכן זהו התעריף לפיו יש לחשב את דמי האחזקה.

דיון

11.        סעיף 7 להסכמים קובע כדלהלן: " הקונה מתחייב לשאת בחלקו היחסי בהוצאות לניהול, הפעלה, תיקון, אחזקה, חידוש, בדק, ניקיון, תאורה, שמירה, וביטוח של הרכוש המשותף בבניין, כולל ומבלי לפגוע בכלליות הנ"ל בהוצאות הכרוכות בטיפול בגג הבניין בשטחי המעבר הפנימיים ובשטחי החנייה, בין אם אלה יירשמו כרכוש משותף ובין אם לאו, בחצר, גינון, תאורה והשקייה, מערכת הגנרטור והחשמל, באינסטלציה, במים, בביוב, בתיעול, ובעניינים אחרים המיועדים לשרת את כל בעלי היחידות בבניין (להלן השירותים). החברה תהיה רשאית לקבוע על פי שיקול דעתה הבלעדי כי השירותים יבוצעו ע"י חברת השירותים שתיווסד ע"י החברה או ביוזמתה, או להתקשר עם חברת שירותים שמטרתה תהיה בין היתר ביצוע והספקת השירותים ".

12.        טוענת התובעת כי היא מחזיקה בבעלותה ביותר ממחצית הנכסים במרכז המסחרי, ולאור האמור בסעיף 7 בהסכם היא בחרה באפשרות לבצע את השירותים של ניהול ואחזקה בכוחות עצמה ולשם כך העסיקה פועל באופן קבוע וטיפלה בכל השירותים לטובת ולרווחת הדיירים, בהיותה בעלת אינטרס מובהק לשמירה על הנכס, מראהו וערכו.

13.        הנתבעים כולם טוענים כי בפועל לא סיפקה התובעת את השירותים למרכז המסחרי אשר נותר מוזנח ולא מטופל. למעשה, זוהי טענתם העיקרית של הנתבעים בנוסף לטענה שלא היה בסיס לדרוש מהם את הסך של 3$ למ"ר בעבור השירותים שלכאורה ניתנו הן מהטעם שסכום זה כלל לא הוסכם בינם לבין התובעת והן מהטעם שבפועל לא סופקו שירותי האחזקה.

14.        בטענתם זו, הנתבעים אינם כופרים בעצם קיומו של סעיף 7 להסכמים שעליהם הם חתומים. למעשה, אין הנתבעים יכולים לכפור בקיומו של סעיף זה, שכן כל אחד ואחד מהנתבעים חתום על ההסכם בו נכלל סעיף 7.

15.        מכאן, וככל שמדובר בשאלה מכח מה רשאית הייתה התובעת לדרוש כי הנתבעים  ישלמו דמי אחזקה, הרי שאין מחלוקת כי הבסיס החוקי לכך קיים באופן מפורש בסעיף 7 להסכמים.

16.        הסעיף גם קובע במפורש כי החברה (התובעת) תהיה רשאית לקבוע כי השירותים יבוצעו ע"י חברת שירותים מטעמה או ביוזמתה. כך שגם לגבי טענתה של התובעת, לפיה בחרה באפשרות לבצע את השירותים בעצמה, יש בסיס חוקי בהסכם.

17.        כאמור לעיל, טענתם העיקרית של הנתבעים בתצהירי העדות הראשית שהגישו הינה כי במהלך השנים מאז שרכשו את החנויות, לא בוצעו כל פעולות אחזקה במרכז וכי הפרוייקט היה נתון לעזובה והזנחה. לטענתם, בעלי הנכסים ו/או דייריהם הם אלה שביצעו את העבודות הבסיסיות ביותר. לא הייתה כל תחזוקה ו/או ניהול שוטף של המקום. הנתבעת מס' 4, במהלך חקירתה הנגדית, צירפה תמונות של המרכז, שסומנו ת/5 עד ת/15, שלטענתה צולמו במועדים שונים ובמהלך השנים, והן מדברות בעד עצמן. כמו כן בהסכמת התובע הוגשו ביום 30.5.05 תמונות נוספות שצולמו ע" הנתבעת 4, מסומנות נ/19 עד נ/24 (ראה עמוד 37 לפרוטוקול).

18.        כנגד טענה זו, העיד התובע שני אנשים - הגברת שרה כהן, ומר אמיליו פלר. הגברת שרה כהן הינה הבעלים של חנות שרכשה במרכז לון, ומר אמיליו פלר הוא בעלה של ד"ר אסתר פלר ששכרה, בחודש יוני 1999, מקום למרפאה במרכז לון. שני המצהירים הצהירו כי המרכז תוחזק משך כל התקופה, לרבות ניקיון המקום שכלל שטיפה יומית, תיקונים ואחזקה. עוד הצהירו המצהירים כי במקום ישנה תחזוקה שוטפת, כל המנורות דולקות, אין תחושה של עזובה או הזנחה, וכי החנייה נצבעה מספר פעמים וגם הותקנה גדר על מנת למנוע נזקים מילדים בסביבה. עוד אומרים המצהירים כי בכל המקרים בהם נתקלו בבעיה כלשהי הם פנו ישירות למר עמוס הדר, שהינו המנהל והבעלים של התובעת, שדאג באופן מיידי לפתור את הבעיות שהתעוררו ונהג עם המצהירים בסבר פנים יפות ובאדיבות.