פסק-דין בתיק א 1258/98

1.         מר דוד ברקן (להלן: התובע) תובע את הזוג משה ואשרה גינו (להלן: הנתבעים) בגין תשלומי יתר ששילם לטענתו בפרוייקט בניה משותף, בנוגע ליחידת דיור שלו הצמודה ליחידת הדיור של הנתבעים, במגרש המצוי ברח' שארית הפליטה 71, בשכונת דניה בחיפה, הידוע גם כחלקה 15 בגוש 12256 (להלן: המגרש ).

לאור מהות המחלוקת - שעיקרה אינה בשאלות משפטיות - ומאחר שמדובר בצדדים שהם שכנים ולמרות חילוקי הדעות בינם אמורים להמשיך ולהתגורר בסמוך האחד לשני, הוצע תחילה על ידי בית המשפט להעביר את התיק להכרעה בדרך אלטרנטיבית של בוררות או גישור, אלא שהצדדים בחרו להמשיך ולקיים את ההליך בבית המשפט.

לאור כך, נדרש בית המשפט להכרעה בתיק.

הרקע :

2.         ראשיתה של השתלשלות העניינים בין הצדדים היא באינטרס משותף שלהם להקים שתי יחידות מגורים עם קיר צמוד על המגרש. מר ברקן היה ועודנו הבעלים של מחצית המגרש. הנתבעים ביקשו לרכוש את המחצית השנייה של המגרש, והם רכשו זכות בחלק זה של המגרש ממר ברקן באמצעות המחאת זכות וייפוי כוח שמר ברקן טען להם מקרובי משפחתו (הגב' בן עמי שלומית).

2.1        זיכרון הדברים והסכם השיתוף:

ביום 10/8/93 חתמו הצדדים על " הסכם מסגרת/זכרון דברים" (להלן: זיכרון דברים ) בקשר לבנייה האמורה. בזיכרון הדברים הוסכם כי שווי המגרש 190,000$ (על-פי השער היציג של הדולר האמריקאי). הנתבעים קיבלו לחזקתם את המחצית המזרחית של המגרש. בתמורה הוסכם כי לטובת התובע מר ברקן ייזקף סכום בסך של 95,000$, (סעיף 6 לנספח ב' לכתב התביעה). כמו כן הוסכם כי הנתבעים יבנו על שני חלקי המגרש את שתי יחידות הדיור כשהן " זהות בגודלן, באיכותן ועל בסיס מפרט זהה לשתי היחידות" (סעיף 7). הנתבע התחייב לבנות את יחידת המגורים עבור התובע, על-פי צרכיו ועל-פי דרישותיו, " כל עוד ולא יגרם שינוי במפרט הכמויות" (סעיף 7 לזיכרון הדברים). האחריות לבנייה היא של הנתבע ובאחריותו היה לשמור על רמה גבוהה להשלמת המבנה.

לעניין תחשיב עלויות הבנייה עבור התובע, נתנה לאחרון האופציה לבחור באחת משתי האפשרויות: מחיר סופי מוסכם מראש, אשר על שיעורו יוסכם בין הצדדים, או עבודה עוקבת על-ידי קבלנים, כאשר השניים מחליטים על העבודה ומתחלקים בהוצאות בשווה. לפי כל אחת מן האפשרויות הבנייה, הפיקוח והמימוש נעשים על-ידי הנתבע (סעיף 11 לזיכרון הדברים).

התקשרות זו השתכללה לכדי הסכם שיתוף שנחתם ביום 22/10/93 (להלן: הסכם שיתוף ). מטעם התובע חתום על ההסכמים מר ברקן בלבד.

2.2        קודם לחתימה על זיכרון הדברים, ביום 19/7/93 (נספח א' לכתב התביעה), המציאו הנתבעים הערכה ולפיה עלות הבנייה הכוללת לבית תעמוד על סך של 243,350$ (דולר אמריקאי), ואולם הערכה שהוצעה הוגבלה למפרט טכני ראשוני וכתב כמויות מסוים. ואילו בסופה של הבנייה, עלותה של זו הסתכמה בלמעלה מפי שלושה מההערכה המקורית.

2.3        במסגרת הסכם השיתוף, לקחו על עצמם  הנתבעים, תוך אימוץ התנאים שנרשמו בזיכרון הדברים, לבצע את פרוייקט הבניה באופן בלעדי והתחייבו בפני התובע להביא את שתי יחידות הדיור עד לכדי שלב מתקדם וסופי של פיתוח גינה ופיתוח סביבתי (סעיף 5 להסכם השיתוף). עוד התחייבו הנתבעים לחשב את עלויות הבנייה עבור התובע על בסיס עלויות בפועל של עלות חומרים, עלות עבודת הקבלנים ועלות האגרות והרשיונות הנדרשים, וזאת כלשון ההסכם, ללא תוספת רווח ו/ או העמסות (סעיף 6 להסכם). לגבי אופן התחשיב, נותרה בעינה אופציית הבחירה בידי התובע, כפי שפורט בזיכרון הדברים.

בעת החתימה על הסכם השיתוף, טרם היה בידי הצדדים היתר בנייה (ראה סעיף 12א להסכם), והצדדים החלו בביצוע הפעולות הנדרשות לקבלתו.

במחצית שנת 1994 החלו עבודות התשתית ולאחר מכן הבנייה בפועל. הבנייה הסתיימה בסוף שנת 1996 והתובע החל להתגורר בבניין הגמור ב- 15/12/1996 (סעיף 19 פסקה שנייה בכתב התביעה).

2.4        ניהול חשבונות, החשבון המשותף והדרישה לפירוט חשבונות:

ניהול הכספים והתשלומים לצורכי הבנייה עשו הצדדים באמצעות פתיחת חשבון בנק משותף בבנק לאומי לישראל, אשר נסגר לאחר סיום הבניה (להלן: החשבון המשותף ). בשלב ראשון עשו הנתבעים שימוש בסכום של 95,000 $ אותו שילמו הנתבעים עבור מחצית המגרש שרכשו, כאמור.

במהלך הבנייה העביר התובע כספים שנדרש לצורך ביצוע עבודות הבנייה. חלקם של התשלומים בוצע במזומן.

ביום 13/2/1997, כאשר התובע כבר התגורר בבית שנבנה ביקש לראשונה לסגור את החשבון המשותף. ביום 22/5/1997 חזר התובע וביקש מן הנתבעים לסגור את החשבון המשותף (נספח ט' לכתב התביעה). לאותו מסמך כפי שהנראה צורף גם מכתב ששלח התובע לבנק.

            ביום 18/6/97 (נספח ט' לתצהיר הנתבע - נ/8) נסגר חשבון הבנק המשותף.

לעניין אופן ניהול החשבונות, לרבות מעקב אחר החשבון המשותף, ישנה מחלוקת מסוימת. לטענת התובע ביקש במהלך כל תקופות הבנייה פירוט חשבון ורק בנובמבר 1995 העבירו הנתבעים לתובע שקית ניילון ובה צילומים של ערב רב של מסמכים ופתקאות, ללא כל סדר וללא כל רישום מסודר. הנתבעים מודים למעשה שלא היה מערך מדוקדק ומסודר של מערכת חשבונית ואולם זאת בהסכמת התובע ועל דעתו.