פסק-דין בתיק א 12542/03

1.         התובעים הינם הבעלים, בחלקים שווים, של נכס הידוע כחלקת משנה 46/1 בגוש 10809, המצוי בקומת המסד של בניין ברח' אלחנן 8 בחיפה (להלן-"הבניין") הכולל מחסן, אליו צמודים שטח החצר של הבניין, שני מחסנים וכן גג הבניין (להלן-"הנכס"). ההצמדות הנ"ל נקבעו בצו הבתים המשותפים ומצוינות גם בנסח הרישום של החלקה .

2.         הנכס נרכש תחילה על ידי התובע 1 לבדו, בהליכי מכירת מקרקעין מאת ב"כ בנק דיסקונט לישראל בע"מ, בהיותו כונס הנכס, וזאת במסגרת תיק ההוצל"פ 01-29402-02-4 בלשכת ההוצל"פ בתל-אביב. הרכישה נעשתה על פי הסכם מיום 27.11.02, שאושר על ידי ראש ההוצל"פ ביום 6.2.03. עובר למכירתו לתובע מס' 1, היה הנכס בבעלותו של מר ערן סלע (להלן-"סלע"), אשר לצורך הבטחת חובו לבנק הנ"ל משכן הנכס לטובתו.

ביום 19.2.03 מכר התובע 1 מחצית מזכויותיו בנכס לתובע 2.

3.         סלע רכש את זכויותיו בנכס מסבו המנוח, סנדלר מיכאל ז"ל, בדרך של העברה ללא תמורה, וזו נרשמה בספרי האחוזה ביום 15.4.1992. עיון בשטר המכר מלמד כי העברת הנכס כללה את ההצמדות, לרבות הגג ושטח החצר של הבניין. מילים אחרות, הנכס הועבר בשלמותו, על צמודותיו, לבעלותו של סלע.

            לשם השלמת התמונה, אבהיר כבר עתה כי מרביתן המכרעת של הדירות בבניין הייתה בבעלותם של המנוח סנדלר מיכאל ז"ל ורעייתו פנינה סנדלר, ולמעשה הבניין נוהל כבניין משפחתי.

4.         ביום 13.11.94 חתמו מיכאל ופנינה סנדלר על חוזה עם הנתבעים, לפיו השכירו להם, בשכירות מוגנת, את אחת הדירות בבניין. למעשה, נכנסו הנתבעים בנעליהם של דיירים קודמים, אשר החזיקו בדירה במעמד של דיירים מוגנים. חוזה השכירות כלל נספח שפירט את התנאים המיוחדים ובהם נקבע, בין היתר, כי "זכות השכירות כוללת את זכות השימוש במקום חניה אחד לכלי רכב המצוי כמו שהיה בשימושם של הדיירים היוצאים, ה"ה מרקוביץ". 

5.         לטענת התובעים, לאחר רכישת הנכס גילו כי הנתבעים ממשיכים לעשות שימוש בחניות המצויות בשטח חצר הבניין ומסרבים לפנותן. עוד נטען כי הנתבעים השתלטו על חלק מהרכוש המשותף, גידרו אותו וביצעו בו פעולות בניה שונות, כגון בניית מחסן, ללא כל זכות. בתביעתם עתרו התובעים להורות לנתבעים לפנות את שטח החצר ולהימנע מלהחנות כל רכב בשטחה, וכן להרוס את עבודות הבניה והגידור שנעשו שלא כדין בשטח המהווה חלק מן הרכוש המשותף ולחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים בסך של 15,000 ש"ח.

6.         הנתבעים, מצדם, טענו כי העברת הזכויות בנכס מידי המנוח מיכאל סנדלר ז"ל לנכדו, ערן סלע, הינה העברה פיקטיבית, שכן סוכם כי כל עוד המנוח או אשתו עודם בחיים, הם אלה שינהלו את הבניין, לרבות את הנכס נשוא הדיון. עוד הוסיפו הנתבעים כי שעה שחתמו על הסכם השכירות המוגנת עם בני הזוג סנדלר, היו אלה בעלי זכות החזקה והניהול הייחודיים של הנכס לכל ימי חייהם, מכוח הסכמה משפחתית. מתוקף הסכמה זו העבירו הנ"ל לנתבעים, בשכירות מוגנת, את הדירה והחניה, כפי שפורט בהסכם המכר ובנספח התנאים המיוחדים. עוד טענו הנתבעים כי אף אם הבעלות בנכס הועברה לידי התובעים, הרי שזכות הדיירות המוגנת שלהם ממשיכה לעמוד להם. לגבי השימוש הייחודי הנעשה על ידם בחלק מן הרכוש המשותף, טענו הנתבעים כי ניתנה בזמנו הסכמה מאת כל בעלי הדירות לשימוש זה. לכן אין התובעים רשאים לבוא אליהם בטענות בחלוף למעלה מ-8 שנים, בהן נעשה שימוש ייחודי על ידם באותו חלק של הרכוש המשותף.

7.         לאחר שהוגשו תצהירי העדות הראשית, הגיעו ב"כ הצדדים לידי הסכמה דיונית, לפיה ויתרו על חקירת עדים ושמיעת ראיות והסכימו כי פסק הדין יינתן לאחר הגשת סיכומים בכתב. אקדים את המאוחר ואציין כי על אף שההסדר הדיוני הנ"ל אושר ביום 24.5.05, ובאותו מועד ניתן לו תוקף של החלטה, נדרשו לב"כ התובעים קרוב ל-16 חודשים לצורך הגשת סיכומיו, ואלה הוגשו רק ביום 13.9.06.

למעשה, שלוש שאלות עיקריות עומדות להכרעה בתיק דידן, ואלה הן:

א.         זכותם של הנתבעים לעשות שימוש בחניה הנמצאת בחצר הבניין.

ב.         זכותם של הנתבעים לעשות שימוש ייחודי בחלק מן החצר המהווה רכוש משותף.

ג.          זכותם של התובעים לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו הנתבעים בחניה.

8.         זכויות הנתבעים בחניה

8.1        אין חולקין כי במועד שבו רכשו הנתבעים את זכותם לדיירות מוגנת, בשנת 1994, לא הייתה למשכירים, בני הזוג סנדלר, כל זכות רשומה בחניה, שכן זו הועברה יחד עם הנכס לבעלותו של סלע, שנתיים קודם לכן, ביום 15.4.92. מכאן, שבהעבירם את הזכות לחניה בחצר הבניין, העבירו למעשה זכות לא להם.

8.2        הנתבעים מודעים לקושי המשפטי העומד בדרכם, ולכן טענו כי סלע העביר למעשה את הזכות להשכיר את החניה לסבו, מיכאל סנדלר ז"ל, וזה פעל, שעה שחתם על הסכם השכירות עם הנתבעים, כשלוחו של סלע.

            טענה זו אין בידי לקבל, שכן הוכחתה מוטלת הייתה על שכמם של הנתבעים והנטל הדרוש לכך לא הורם. בתצהירו של סלע, אשר הוגש מטעם הנתבעים, נאמר כי בפועל ניהלו משך כל השנים מיכאל ופנינה סנדלר את כל הבניין, לרבות השימוש בחניות, וכי עם פטירת סבו נותר הניהול בידיה של פנינה סנדלר והיא זו שהייתה זכאית לכל תשלומי השכירות עבור הדירות בבניין והחניות, בהתאם לצוואת בעלה המנוח. אין באותו תצהיר כל התייחסות לכך שסלע הסמיך את סבו להשכיר לנתבעים את החניה, בהתאם להסכם השכירות שנחתם עמם, וכי ייפה את כוחו לפעול בשמו לצורך עניין זה. הרשאה מעין זו, גם אם נעשתה בעל-פה, טעונה הוכחה ממשית ואין להסתפק באמירה כללית כי ניהול הנכס הועבר מסלע לסבו המנוח.

8.3        יתר על כן, הטענה כי ניהול הנכס נמסר על ידי סלע לבני הזוג סנדלר, אינה עולה בקנה אחד עם מסמך שהוציא סלע תחת ידו ביום 16.10.92, חצי שנה לאחר שרכש מסבו את הזכויות בנכס. באותו מסמך הצהיר סלע כי נתן זכות לאחד הדיירים, קרזבום אריה, או מי שיבוא במקומו, להחנות שתי מכוניות בחצר של הבניין. נאמר עוד כי מקום החניה עבור מכוניות אלו יהיה בסמוך למרפסת דירתו של אותו קרזבום, בצד המערבי של המגרש. בנוסף נתן סלע, בגדר אותו מסמך, הסכמתו לסגירת מרפסת בדירתו של הדייר הנ"ל וכן אישר ביצוע הסידורים הדרושים לחיבור דירתו למערכת הטלוויזיה בכבלים. מסמך זה אינו מתיישב עם הטענה כי סלע מסר את ניהולו של הבניין, לרבות נושא החניה, לידי בני הזוג סנדלר באופן בלעדי.

8.4        מסקנתי מכל האמור הינה כי לא הוכחה כנדרש הטענה כי המנוח מיכאל סנדלר ז"ל ופנינה סנדלר פעלו, בהשכירם את החניה לנתבעים, מכוח הסכם עם סלע או על פי הרשאה מפורשת הימנו או בשליחותו.