פסק-דין בתיק א 12328/02

1.       רקע:

התובעים 1-2, יהודית ז"ל ואריה אלוני (להלן: "יחידי אלוני") התגוררו בכל הזמנים הרלבנטיים לתביעה בדירה הידועה כדירה מס' 6 בבית המצוי ברח' קויפמן בחיפה (להלן: "הבית"). ביום 25.2.05 נפטרה הגב' יהודית אלוני, ומאז מתגורר אריה אלוני בדירה בגפו. מכח הוראות תקנה 36 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, אני משנה את שם התובעת 2 ל"עזבון אלוני יהודית ז"ל". התובע 3, אבי אלונים, הוא בנם של יחידי אלוני, והתובעת 4 היא אשתו (להלן: "יחידי אלונים). יחידי אלונים היו עד ליום 10.5.04 בעלי דירה הידועה כדירה מס' 4 בבית הנ"ל. ביום 10.5.04 נמכרו זכויותיהם בבית למר אברהם טטרושוילי ולגב' אסתר אילן, שאינם תובעים בתיק זה, אולם התובעים הנ"ל נותרו בעלי זכויות יחסיות בדירה הידועה כדירה מס' 5 בבית הנ"ל, המכונה בפי הצדדים "החנות".

הנתבעים 1-2, אסף וכמי גור (להלן: "יחידי גור") מתגוררים אף הם בבית בו מתגוררים יחידי אלוני, בדירה הידועה כדירה מס' 7. דירת יחידי גור מצויה מעל דירת יחידי אלוני, ומעל לדירתם קיימת יחידת דיור קטנה (להלן: "דירת הגג"). הבית רשום בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בחיפה כגוש 12259 חלקה 85, המצוי בבעלותם המשותפת של אחד עשר שותפים. בין כל השותפים בבית זה קיימים קשרי משפחה, אך קיומם אינו רלבנטי לתביעה זו.

מאפייני הבית הם כאלה ההופכים אותו לבית הראוי להירשם כבית משותף, ועל כן יש תחולה להוראות המייחדות נכסים שכאלה כמפורט בסעיפים 77א'- 77ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

במרוצת השנים נתגלעו בין בני המשפחה המתגוררים בבית חילוקי דעות בקשר עם חלוקת הדירות בבית והשימוש ברכוש המשותף. בין הצדדים הניצים - משפחות אלוני ואלונים מחד, ושלושת משפחות גור, מאידך- התנהלו הליכים משפטיים והליכי בוררות אשר בסופם החליטו הצדדים ליישב את המחלוקות ביניהם בהסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין (להלן: "הסכם הפשרה"). במסגרת הסכם הפשרה החליטו הצדדים על רישום הבית כבית משותף, הקצו את הדירות לבני המשפחה והצמידו חלקים ברכוש המשותף אל הדירות.

תביעה זו עניינה בפיצוי ותשלום דמי שימוש ראויים בגין תפיסת חזקה ושימוש ייחודי ברכוש המשותף.

2.       טענות התובעים:

לטענת התובעים, במסגרת הסכם הפשרה, החליטו הצדדים כי דירת הגג, שהיא דירת סטודנטים שגודלה כ- 30 מ"ר, המצויה בעליית הגג, מתחת למעטה הרעפים ומעל לדירת יחידי גור, תיחשב כחלק מדירתם של יחידי גור, היינו כחלק מדירה מס' 7. כמו כן, על פי הסכם הפשרה, לדירתם של יחידי גור הוצמדו חניה, מרפסת גג ומחסן. לדירה לא הוצמדו, לטענת התובעים, גג הרעפים וחללים לא מנוצלים שהיו מצויים מתחתיו, והמשמשים עתה כ"גג" לדירתם של יחידי גור ולבית בכללותו. כלומר- לדירת יחידי גור לא הוצמדו חלקים המצויים מסביב לדירת הגג. בהסכם הפשרה נקבע בנוסף, כי החנות (דירה מס' 5) תירשם כיחידה נפרדת בבעלותם של כל בעלי הדירות בבית.

לטענת התובעים, בתחילת שנת 2001 פנו יחידי גור ליחידי אלוני ואלונים והודיעו על כוונתם לערוך שיפוצים בדירתם. לטענתם, יחידי גור ביקשו להרשות להם לאחסן את מטלטלי דירתם למשך שלושת חודשי השיפוץ בחנות, המצויה כאמור בבעלותם המשותפת של הצדדים להסכם הפשרה. על רקע רצונם לשמור על יחסי שכנות טובים ככל האפשר, התובעים לא התנגדו לשיפוצים המתוכננים והוסכם כי יחידי גור יעשו שימוש בחנות לשם אחסנת מטלטליהם של יחידי גור למשך שלושה חודשים בלבד, ומתוך הנחה כי השיפוץ הצפוי הינו שיפוץ פנימי בלבד שיימשך זמן קצר יחסית. עם תחילת השיפוצים הופתעו התובעים, לטענתם, לגלות כי יחידי גור החלו בשיפוצים הכוללים גם שיפוץ חיצוני של הבית, פגיעה ברכוש המשותף, פריצת פתחים ותפיסת חזקה ייחודית בחלקי הרכוש המשותף, וזאת, על דעת עצמם וללא קבלת אישורים מדיירי הבית ורשויות התכנון. יחידי גור הרסו את גג הרעפים של הבית כדי להרחיב את דירת הגג וכדי לבנות קונסטרוקציה לגג חדש, השונה במידותיו ובממדיו מן הגג הקודם.

התובעים טוענים, כי יחידי גור פגעו ברכוש המשותף בכך שפרצו חלונות ופתחים בקירותיו החיצוניים של הבית, הניחו צנרת חיצונית וביצעו גימורי טיח חלקיים באופן שכיער מאוד את חזיתו החיצונית של הבית. תקופת השיפוצים של יחידי גור נמשכה הרבה מעבר לשלושה חודשים ובכל אותה עת המשיכו הנתבעים לתפוס חזקה ייחודית בחנות, חרף התנגדותם הנחרצת של התובעים. בשל תפיסת החזקה הייחודית בחנות נמנעה מהדיירים, לפחות לכאורה, האפשרות להשתמש באופן סביר בחנות או לפעול לשם מכירתה, כפי שתכננו הצדדים לעשות בהסכם הפשרה. זמן קצר לאחר שנהרס גג הרעפים והחלו השיפוצים, הופסקה העבודה במקום עפ"י צו הפסקת עבודה שהוצא על ידי רשויות התכנון המקומיות. בשל הפסקת העבודות נותר גג הבית פרוץ לרוחות וגשמים (ללא גג רעפים). בהגיע חודש נובמבר 2001 הוצף גג הבית במי גשמים, אשר חלחלו אל חדר המדרגות המשותף ואל דירת יחידי גור המצויה מעל דירת יחידי אלוני. לאחר שדירת יחידי גור הוצפה, חלחלו המים אל דירת יחידי אלוני והופיעו בה נזקי רטיבות חמורים. לטענת התובעים, מאחר ויחידי גור לא התגוררו באותה תקופה בדירתם, לא היה אכפת להם כי דירתם מוצפת במים וכי התובעים סובלים סבל רב. על מנת להקטין ככל האפשר את נזקיהם הביאו יחידי אלוני בעלי מקצוע אשר במספר הזדמנויות גירדו את הטיח המתקלף, צבעו את הדירה וערכו בה ניקיון יסודי, וכן הוזמן נגר כדי שיחליף מדפים ודלתות בארונות שניזוקו בשל הרטיבות.

התובעים טוענים, כי במהלך ביצוע עבודות השיפוץ פגע מנוף שהוזמן ע"י הנתבעים בפרגולה המצויה במרפסת דירתם של יחידי אלוני, והפרגולה נשברה. מאחר ואותה פרגולה הייתה ממילא ישנה, יחידי אלוני אינם תובעים את שוויה או בנייתה מחדש, אלא רק את עלות סילוקה אל הרחוב. ביום 25.12.01 שלח ב"כ התובעים מכתב לנתבעים בו הם נדרשו לנקוט באמצעים הדרושים כדי למנוע נזקים נוספים לדירה ולחדר המדרגות, לתקן את הנזקים שגרמו לדירת יחידי אלוני ולרכוש המשותף ולסלק את המיטלטלין שאחסנו בחנות. יחידי גור לא השיבו למכתב זה ולא ביצעו את הנדרש מהם תוך פרק הזמן בו נדרשו לעשות כן. רק לאחר שהחלו ההליכים בפני ביהמ"ש, אלתרו הנתבעים פתרון ביניים שמנע נזקי רטיבות בחורפים הבאים. 

עם הגשת כתב התביעה הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על הנתבעים להמשיך בביצוע עבודות שמטרתן תפיסת חלקים מהרכוש המשותף (בש"א 10872/02). כב' השופט גנון החליט להיעתר לבקשה וכפועל יוצא מכך ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים לתפוס את חלקי הגג שלא הוצמדו לדירתם על פי הסכם הפשרה הנ"ל. בידי הנתבעים נותרה האפשרות להמשיך בביצוע עבודות הבניה, ככל שאלה נעשות בתחום שהוצמד לדירתם על פי הסכם הפשרה.

הנתבעים טענו, כי חלקי הגג עליהם התכוונו להרחיב את דירת הגג אינם "רכוש משותף" וכי על פי הסכם הפשרה חלקים אלה הוצמדו לדירתם. לפיכך, התובעים פנו בהמרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי (ה"פ 258/02), בה ביקשו כי ביהמ"ש יצהיר, שחלקי הגג שבמחלוקת מהווים חלק מהרכוש המשותף בבית, ואכן ביהמ"ש פסק, כי חלקי הגג, שעליהם התכוונו יחידי גור להרחיב את דירת הגג, הם חלק מן הרכוש המשותף. על פי החלטת כב' השופט גנון, הנתבעים רשאים לבצע את העבודות הדרושות על מנת להכשיר את דירת הגג למגורים. הנתבעים לא מימשו אפשרות זו, והעדיפו, לטענת התובעים, להמתין להכרעת רשויות התכנון, שמא יותר להם בכל זאת להרחיב את דירת הגג ולבנות את גג הרעפים כפי שתכננו.

התובעים תובעים פיצוי בגין נזק ממוני ישיר שנגרם לדירת יחידי אלוני, עגמת נפש שנלוותה לפגיעה בדירת יחידי אלוני וכן פיצוי נוסף בגין עגמת הנפש שנלוותה לרכוש המשותף, פיצוי בגין השימוש הייחודי שעשו הנתבעים בחנות ופינוי המיטלטלין שאחסנו בחנות, ככל שאלה לא פונו עד היום וכן החזרת מצב הבית לקדמותו. עוד מבקשים התובעים, כי יינתן צו מניעה קבוע, האוסר על יחידי גור לתפוס חזקה ברכוש המשותף ללא קבלת הסכמה מפורשת מדיירי הבית כנדרש על פי חוק המקרקעין, וזאת בעקבות פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, ולפיו שולי הגג מהווים רכוש משותף, ובשים לב כי הסכמת התובעים להצמדת שולי הגג מעולם לא ניתנה ולא הושגה באסיפה הכללית.

3.       טענות הנתבעים:

הנתבעים טוענים, כי נכון להיום, התובעים 3 ו-4 אינם בעלי זכויות בבניין "המריבה", זאת לאחר שמכרו זכויותיהם בדירת המגורים בשנת 2003 (צריך להיות 2004, מ.ר.) התובעים היו, עד למכירת הזכויות בעלי 37% מהרכוש המשותף בלבד, ולאחר מכר זכויותיהם של התובעים 3 ו-4, חלקם של התובעים 1 ו-2 הינו 18% בלבד. הנתבעים טוענים, כי מסמכי הבית המשותף נחתמו על ידי הצדדים, ולפיהם גג הרעפים והחלל מתחתיו הוצמדו ליחידתם. הצמדה זו תאמה את ההסכמות שליוו את הליך הכנת התשריט והתכנון. מאוחר יותר, התעוררו התובעים וטענו כי חתמו על המסמכים בטעות, ובשל כך הגישו את התביעה דנן ואת התביעה למתן פסק דין הצהרתי בביהמ"ש המחוזי.

הנתבעים טוענים, כי פנו לתובעים והודיעו על כוונתם לערוך שיפוץ בדירתם. במהלך תקופת השיפוצים הנתבעים קיבלו את הסכמת כל הדיירים, והסכמתם המפורשת של התובעים, לאחסן מטלטליהם בחנות שבקומת הקרקע. ההסכמה לא ניתנה לתקופה של שלושה חודשים בלבד, כפי שטוענים התובעים.

הנתבעים, בסוברם שהגג צמוד ליחידתם, החלו לבצע שיפוצים בדירתם, ובין היתר החליפו את גג הרעפים הרעוע, על חשבונם. במהלך החלפת גג הרעפים, העירייה נתנה צו הפסקת עבודה בשל חריגת גובה בגג הרעפים החדש, ולפיכך פירקו הנתבעים את הגג החדש.

הנתבעים הגישו בקשת ליגליזציה לעירייה, אך לאור התנגדות התובעים לבקשה, הליך הרישוי התארך וחשיפת הגג הביאה לחדירת מי גשמים לדירת התובעים 1 ו-2 שדירתם נמצאת מתחת לדירת הנתבעים, אך זאת חרף איטום זמני שבוצע, לטענת הנתבעים.