פסק-דין בתיק א 1224/01

רקע עובדתי

1.         לפניי תביעה שהגישה מעונה חברה לבניין בע"מ (להלן: "מעונה" או "התובעת") נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") ונגד קו אופ הריבוע הכחול, אגודה צרכנית שיתופית בע"מ (להלן: "קו-אופ"), בנוגע לעסקה שנערכה בנכס המהווה חלק מחלקה 24 (אשר הוגדרה בטעות בחלק מן המסמכים כחלקה 523) בגוש 8267, המצוי ברחוב בארי בנתניה, מגרש בשטח של דונם לערך שעליו היה קיים מבנה מסחרי ישן ששימש בעבר כסופרמרקט (להלן: "הנכס"). המינהל והקו-אופ, הנתבעים בתיק זה, שלחו הודעות לצד שלישי זה לזה.

            הנכס הוחכר לקו-אופ על ידי המינהל, בחוזה חכירה משנת 1946 לטענת הקו-אופ אף שחוזה זה לא הוצג, ומכל מקום בשנת 1983 נחתם חוזה חכירה בין הקו-אופ לבין המינהל אשר מסדיר את החכירה בדיעבד משנת 1956 למשך 49 שנים (נספח א' לתצהירו של מר דב כרמלי מטעם הקו-אופ). ביום 4/6/1991 כרת הקו-אופ חוזה עם מעונה למכירת הנכס לידי האחרונה תמורת 503,000 דולר (נספח ד' לתצהיר כרמלי, להלן: "חוזה המכר"). כוונתה של מעונה - אשר אין מחלוקת כי הייתה ידועה לקו-אופ - הייתה לעשות שימוש בנכס ובזכויות הבנייה הקיימות בו לשם בניית בניין מגורים בנוסף למבנה המסחרי שהיה קיים בנכס קודם לכן. אלא שאז התברר כי בשל טעות של המינהל, הוחכר הנכס פעמיים: הקו-אופ חכרה מן המינהל את הנכס כהגדרתו לעיל, ואילו גוף אחר, "שכונת הפועלים בנתניה אגודה שיתופית בע"מ" (להלן: "האגודה") היא חוכרת של חלקה גדולה יותר, ששטחה כ-17 דונמים, הכוללת בתוכה גם את הנכס כאמור.

            במצב דברים זה, ניהל הקו-אופ משא ומתן עם האגודה להסדרת העניין, ובמקביל הציע למעונה את ביטול החוזה, אך זו סירבה להצעה. לאחר פנייה של מעונה לבית המשפט (ה"פ 400/93) ובעקבות משא ומתן שנערך לשם סיום ההליך האמור - בין מעונה, קו-אופ והאגודה - בסופו של דבר הוסדר נושא החכירה בשנת 1993, באופן שהאגודה נתנה הסכמתה לרישום חכירה על שם הקו-אופ או על שם מעונה בתמורה לסך של 90,000 דולר, שישולם בחלקו על ידי הקו-אופ (78% מהסכום) ובחלקו על ידי מעונה (22% מהסכום) (ראו: נספח 32 לתצהיר מר מאיר שקופ מטעם מעונה). בה בעת, קיבל הקו-אופ מן המינהל הטבה בדמי ההיתר המהוונים שנדרש לשלם - כאשר אלה חושבו על פי 34% מערך הנכס ולא על פי ערך של 51%, כהשתתפות המינהל בעלות ההסדר - ככל הנראה לאור אחריותו של המינהל לרישום החכירה הכפולה, וכדי להימנע מתביעה משפטית בנושא זה (ראו: נספח ז' לתצהיר זיוה רינט מטעם המינהל).

 משהוסדר העניין, קיבלה מעונה את החזקה בנכס, כאשר קיימת מחלוקת אם זו נמסרה בנובמבר 1993 או במרץ  1994, ואולם כפי שיפורט להלן אין לכך חשיבות בנסיבות כפי שנתבררו. או אז החלה מעונה במגעים מול המינהל לשם הסדרת שינוי ייעוד וניצול הקרקע ולשם חתימה על הסכם פיתוח, כדי לממש את כוונתה לבנות בנכס בניין מגורים כאמור. הליכים אלה ארכו זמן רב, בין היתר בשל דרישתו של המינהל לביצוע הליך פרצלציה ולמחיקת חכירתה של האגודה בנכס. במרץ 1995 נחתם חוזה הפיתוח בין מעונה לבין המינהל, אולם תקופת הפיתוח בחוזה נקבעה ל-23 חודשים במקום ל-36 חודשים כמקובל, לטענת מעונה, ובניגוד למה שנמסר לקו-אופ במסגרת בירור תנאים לעסקת שינוי יעוד וניצול (ראו: נספח ב' לתצהיר כרמלי); לא רק זאת אלא שתקופה זו חושבה רטרואקטיבית, מיום 8/2/94. מעונה ביקשה ליהנות מהקלות בזכויות הבנייה, ולשם כך הגישה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה (להלן: "הוועדה המקומית"), אשר התנתה את הדיון בבקשה בהסכמת המינהל. אולם המינהל מצדו סירב לחתום על הבקשה עד להוצאת שומה לדמי היתר בגין הזכויות העודפות, וכזו לא ניתן היה להוציא עד לקבלת היתר מן הוועדה המקומית (ראו: סעיף 65 לתצהיר שקופ), סבך ביורוקרטי שנפתר כאשר הסכים המינהל לבסוף להגשת התכניות לוועדה המקומית, מבלי שהדבר יהווה התחייבות כלשהי כלפי מעונה (נספח 54 לתצהיר שקופ). העיכוב בטיפול בבקשתה של מעונה במינהל ובוועדה המקומית נבע, בין היתר, מכך שהדיון במינהל נערך על סמך תכניות לא מעודכנות - מחדל אשר מעונה והמינהל חלוקים ביניהם בשאלה מי האחראי לו - ומכך שבאישור הכתוב שמסר המינהל למעונה צוינו מספרי חלקות שגויים, שהתבססו על מספרי החלקות טרם הליך הפרצלציה.

            בפועל, רק בחודש מרץ 1996, עם קבלת האישורים המתאימים, הוגשו התכניות לוועדה המקומית, ובאוקטובר 1996 קיבלה ועדת משנה של הוועדה המקומית החלטה לאשר את הבנייה המבוקשת (נספח 56 לתצהיר שקופ). ב-29/10/96 הגישה מעונה למינהל את תכניות הבנייה לאישורו, ובנובמבר 1996 התברר למעונה כי בשל תום תקופת הפיתוח שנקבעה בחוזה הפיתוח, המינהל איננו דן כלל בבקשה. בסוף חודש פברואר 1997 אישר המינהל הארכה של תקופת הפיתוח עד סוף חודש פברואר 1997, בכפוף לתשלום הפרשי ערך הקרקע, כלומר - ארכה רטרואקטיבית שהסתיימה, בפועל, במועד שבו ניתנה (נספח 59 לתצהיר שקופ). בסופו של דבר ויתר המינהל על דרישתו לתשלום הפרשי ערך הקרקע בגין תקופה זו (סעיף 83 לתצהיר שקופ). בינואר 1998 ניאות המינהל להאריך את חוזה הפיתוח בשנתיים נוספות - רטרואקטיבית ממרץ 1997 - בכפוף לתשלום סך של 10% מערך הקרקע לשנה השנייה (נספח 62 לתצהיר שקופ).

            ביוני 1999 שילמה מעונה סך של 330,380.23 ש"ח כהיטל השבחה לוועדה המקומית, ופנתה למינהל בבקשה לקבלת החזר של 50% מסכום ההיטל, בהסתמך על החלטה 402  של  מועצת  מקרקעי  ישראל מיום 19/12/88 (להלן: "החלטה 402"). בתשובה הודיע המינהל, שמאחר ששולמו דמי היתר בשיעור של 34% ולא 51%, אין מעונה זכאית להחזר המבוקש.

            יוער בנקודה זו כי החלטה 402, שבה עוד ידובר, מתייחסת להחזר מחצית היטל השבחה או מחצית דמי היתר, הנמוך מבין השניים, כך שלאור הסכומים ששילמה מעונה בגין אלה יכולה הייתה לדרוש מחצית דמי ההיתר ולא מחצית דמי ההשבחה, אם בכלל, ועמדה על טעותה זו בסיכום טיעוניה (ראו סעיף 241 לסיכומים מאת מעונה).

טענות הצדדים

2.         מבחינת עובדות המקרה עולה כי תובענה זו עניינה למעשה בשני שלבים נפרדים במיזם הבנייה בנכס, שבמטרה לממשו התקשרה כאמור מעונה בחוזה המכר עם הקו-אופ. ראשית - מעונה טוענת כי בשל החכירה הכפולה שהייתה על הנכס נגרמו לה נזקים והוצאות, וכן חל עיכוב משמעותי בתחילת הבנייה בנכס. בהקשר זה הטענות מופנות הן כלפי הקו-אופ והן כלפי המינהל; בהמשך לכך מעונה טוענת כי התנהלותו של המינהל בהליכי האישור השונים הסבה לה נזקים כספיים בין היתר בשל הוצאות מימון ניכרות. לעניין זה אין למעשה כל נגיעה לקו-אופ, שכן הוא מצוי בזירת היחסים שבין מעונה כחוכרת לבין המינהל כמחכיר.

            מעונה עותרת לשורה של סעדים בגין הנזקים שהיו מנת חלקה, לטענתה, כדלקמן:

(א)   השבת הסכומים ששילמה למינהל לצורך הארכת תקופת הפיתוח;

(ב)   פיצוי מאת הקו-אופ ומאת המינהל על ההפרש בין הרווח הצפוי ממיזם הבנייה בנכס אלמלא העיכובים לבין ההפסד בפועל ממיזם זה;

(ג)    פיצוי מאת הקו-אופ בגין אובדן דמי שכירות במבנה המסחרי שבנכס בשל האיחור במסירת הנכס;

(ד)   השבת מחצית מסכום דמי ההיתר ששולמו למינהל או מחצית מהיטל ההשבחה, לפי הנמוך;

(ה)  חיוב הקו-אופ בפיצוי החוזי המוסכם בגין האיחור במסירת הנכס ובגין הפרת חוזה המכר.

3.         המינהל טוען שכל אחריות בנוגע לחכירה הכפולה מוטלת על הקו-אופ או על מעונה, שכן לטענת המינהל יידע המינהל את הקו-אופ על החכירה הכפולה עוד בשנת  1989, כשנתיים לפני חתימת חוזה המכר. לעניין התנהלותו של המינהל מול מעונה טוען המינהל, כי מעונה הייתה חופשייה לבחור אם להתקשר עם המינהל בהסכם הפיתוח בתנאים שקבע אם לאו, והיא בחרה לעשות כן. בנוגע לתקופת הפיתוח טוען המינהל כי מעונה חתמה על חוזה הפיתוח מבלי להסתייג מתקופת הפיתוח שנקצבה בו, ומאחר שממילא המינהל האריך את תקופת הפיתוח ל-36 חודשים בלא תמורה, אין מקום לפצות את מעונה בגין זאת. באשר לנזקים שנטען שנגרמו למעונה בשל עיכוב אישורים שונים במינהל, טוען המינהל כי רשלנותה של מעונה אשר תיקנה פעמיים את תכניות הבנייה והתנהלותה כאשר ביקשה הקלות ותוספות בנייה הטעונות אישור הוועדה המקומית, היא אשר הביאה לנזקים אלה אם ובמידה שנגרמו. ביחס להשבת מחצית היטל ההשבחה או מחצית דמי ההיתר, טוען המינהל כי פרשנותה הנכונה של החלטה 402, שעליה נסמכת דרישת מעונה בהקשר זה, מחייבת השבת מחצית התשלום רק לחוכר ששילם דמי היתר בשיעור של 51%, ומאחר שמעונה שילמה דמי היתר בשיעור של 34% בלבד, אין היא זכאית להחזר כאמור.

הקו-אופ מצידו טוען כי לא היה מודע לבעייתיות שבחכירה הכפולה, וככל שמוטלת אחריות כלשהי בגין מצב הזכויות בנכס, הרי האחריות צריכה לחול על המינהל. בנוסף טוען הקו-אופ, כי במבוא לחוזה המכר הצהירה מעונה כי בדקה את הנכס, לרבות הזכויות בו, ולכן בכל מקרה אין להישמע לטענתה כי היא מצידה לא הייתה מודעת לעצם קיומה של חכירה כפולה; עוד טוען הקו-אופ, כי לא איחר במסירת הנכס, שכן מסירת החזקה בנכס הותנתה בתשלום יתרת התמורה החוזית, וזו לא שולמה גם כאשר נמסרה החזקה לבסוף. כן כפר הקו-אופ בטענת מעונה שלפיה הפר את חוזה המכר הפרה המזכה את מעונה בפיצוי המוסכם.

התנהלות הדיון