פסק-דין בתיק א 1223/00

פתח דבר

1.         עסקינן בעתירתו של התובע, מר מיכאל שר (להלן: " התובע"), לפיצוי כספי בגין פעולות שביצע לטענתו בראשית שנות ה- 90 לשינוי ייעודם של מקרקעין בגדרה שבבעלות הקרן הקיימת לישראל ומנוהלים על ידי הנתבע 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") - שלצורך הדיון אתייחס אליו כבעלים, כפי שעשו הצדדים - ושבמועדים הרלוונטיים לתובענה זכויות החכירה בהם היו בידי הנתבעים 2-9 כדלהלן:

            הנתבע 2, מר אבשלום אבינדב (להלן: " הנתבע 2"), היה בעל זכויות החכירה בחלק מחלקות 3-6 ו- 23 בגוש 4587 בשטח כולל של 20.5 דונמים. יובהר כי כאשר נמסרו זכויות החכירה בחלקות השונות לנתבעים לראשונה, הן סומנו על ידי המינהל במספרי מגרשים ששונים ממספרי החלקות שמצוינים כיום בלשכת רישום המקרקעין - ולכן חלק מן המסמכים שהוצגו לתיק בית המשפט מתייחסים לחלקות הללו, מתוך טעות, על פי מספרי המגרשים שניתנו להן בזמנו על ידי המינהל ולא על פי סימונן כיום בלשכת רישום המקרקעין. חלקי החלקות שזכויות החכירה בהן היו בידי הנתבע 2 סומנו בעבר על ידי המינהל כמגרש 22 (ראו עדותו של הנתבע 2, בעמ' 72 לפרוטוקול, ש' 17-22).

            הנתבע 3, מר יצחק שרון (להלן: " הנתבע 3"), ירש מאביו שנפטר ביום 29/4/96 את זכויות החכירה בחלקים מחלקות 1-3 ו- 23 בגוש 4587 בשטח כולל של 21.8 דונמים - אשר בעבר סומנו על ידי המינהל כמגרש 21 (ראו: "הואיל" ראשון להסכם בין הנתבע 3 למינהל מיום 31/7/97, צורף כנספח טו/3 לתצהיר התובע).

            הנתבעת 4, גב' חיה שטיינקלר (להלן: " הנתבעת 4"), היתה בעלת זכויות החכירה בחלקים מחלקות 2-6  בגוש 4587 בשטח כולל של כ- 20 דונמים - אשר בעבר סומנו על ידי המינהל כמגרש 23 (ראו סעיף 3 לתצהיר הנתבעת 4).

            בתו של הנתבע 5 - אליהו חריטן (להלן: " הנתבע 5"), ובנו של הנתבע 6 - רמי הררי (להלן: " הנתבע 6"), שהם בני זוג, היו בעלי זכויות החכירה בחלקים מחלקות 1-3 בגוש 4587 בשטח כולל של 15.6 דונמים - אשר בעבר סומנו על ידי המינהל  כמגרש 27. למן מועד רכישת הזכויות בקרקע משמשים הנתבעים 5-6 כבאי כוחם של בני הזוג בכל הנוגע לזכויותיהם בחלקות כאמור, וכך גם במסגרת התובענה דנן.

            על פי כתב התביעה, הנתבעים 7-9 - פאולינה מטיאס, אבי מטיאס וזיוה גבור (להלן: " הנתבעים 7-9") - היו בעלי זכויות החכירה בחלקים מחלקות 1-2 בגוש 4587 בשטח כולל של 2.4 דונמים, אשר בעבר סומנו על ידי המינהל כמגרש 28 (ראו: "הואיל" ראשון להסכם בין הנתבעים 7-9 למינהל מיום 31/7/97, צורף כנספח טו/4 לתצהיר התובע). הנתבעים 7-9 שחלקם במקרקעין קטן, לא הגישו כתב הגנה מטעמם ותחת זאת הגיעו להסכמה דיונית עם התובע, שלפיה הכרעתו של בית המשפט בנוגע לחבותם של הנתבעים 2-6 כלפי התובע תחול גם על הנתבעים 7-9 - באופן יחסי לחלקם במקרקעין נושא התובענה (ראו גם עמ' 3 לפרוטוקול מיום 28/1/07 - להלן: " הפרוטוקול" -  ש' 5 עד עמ' 4, ש' 2).

            הנתבעים 2-9 יחדיו יכונו להלן: " הנתבעים"; כל החלקות שבבעלות המינהל ושהנתבעים 2-9 היו בעלי זכויות החכירה בהן יכונו יחדיו, לעיל ולהלן: " המקרקעין" או - " המקרקעין נושא התובענה".

2.         בכתב התביעה המקורי מיום 2/2/00, שהוגש נגד המינהל בלבד, עתר התובע לשני סעדים חלופיים - ראשית, לפיצוי בסך 12,300,000ש"ח בגין אובדן רווחים שהיו מתקבלים בידי התובע אלמלא הפר המינהל את התחייבותו להתקשר עמו בהסכם שלפיו יתאפשר לו לבנות על המקרקעין, שאז זכויות החכירה ב- 89.2% מיחידות הדיור שהיה בונה במקרקעין היו עוברות לטענתו של התובע לבעלותו ורק 10.8% מזכויות החכירה היו נותרים בידי הנתבעים 2-9; ולחלופין לתשלום שכר ראוי בסך 3,485,000ש"ח בגין פעולותיו לשינוי ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבניה. בד בבד עם הגשת התביעה עתר התובע לפטור מתשלום אגרה (בש"א 3477/00); ובהחלטה מפורטת מיום 11/11/01 קבע בית המשפט (כבוד השופטת י' שיצר) כי בעוד שנראה כי המינהל אמנם הפיק תועלת מפעילותו של התובע לשינוי ייעוד המקרקעין ולכן יתכן כי הוא זכאי לשכר ראוי בגין מאמציו, הרי שהתובע לא הניח כל תשתית לכאורית לטענה שלפיה המינהל הסכים להעביר לידיו את הזכויות במקרקעין או בחלק מהם. משכך, ומשהוכיח התובע את חוסר יכולתו הכלכלית - פטר בית המשפט את התובע מתשלום אגרה בגין תביעה עד סכום של 3,485,000ש"ח ובעילה של שכר ראוי בלבד; וניתנה החלטה בדבר תיקון סכום התביעה בהתאם (ראו החלטה מיום 16/12/01).  

ביום 11/4/02 עתר התובע לתקן את כתב התביעה כך שיצורפו אליו הנתבעים 2-9, ובהחלטה מיום 2/5/02 הורה בית המשפט (כבוד השופטת ש' ברוש) על ביצוע התיקון כמבוקש (בש"א 7780/02). כתב תביעה מתוקן נגד המינהל והנתבעים 2-9 הוגש ביום 28/5/02, אלא שלמרות החלטת בית המשפט בדבר פטור חלקי מאגרה, סכום התביעה נותר כפי שהיה - 12,300,000ש"ח. משכך, ביום 19/12/02 הורה בית המשפט (כבוד השופט ע' אזר ז"ל) פעם נוספת על תיקון כתב התביעה - וכתב תביעה מתוקן בשנית הוגש ביום 19/1/03. בכתב תביעה זה עתר התובע להחזר הוצאות ולתשלום שכר ראוי בגין פעילותו לשינוי ייעודם של המקרקעין בסכום של 3,485,000ש"ח, ולחלופין ביקש לחייב את המינהל ואת הנתבעים במידת ההתעשרות שהוא הסב להם - קרי: לחייב את המינהל לשלם לו את סכום ההשבחה של המקרקעין בעקבות שינוי ייעודם, ואילו את הנתבעים ביקש התובע לחייב לשלם לו 89.2% מן הפיצוי שהמינהל שילם לידיהם לאחר שנטל מהם את זכויות החכירה במקרקעין עם שינוי ייעודם מחקלאות למגורים, כפי שעוד יפורט.  

רקע עובדתי וטענות הצדדים

3.         במועדים הרלוונטיים לתובענה התובע ואחיו היו בעלים בחלק מחלקה 24 בגוש 4587, הסמוכה למקרקעין נושא התובענה דנן, בשטח של 2 דונמים; כאשר יצוין כי שטחה הכולל של חלקה 24 היה כ- 40.5 דונמים והיא היתה בבעלות במושע של מספר רב של אנשים - ובכללם גם שני בני דודיו של התובע וקרוב משפחה נוסף (להלן: " חלקה 24"; ראו עדותו של התובע בעמ' 18 לפרוטוקול, ש' 9-24 וכן ראו נסח מקרקעין של החלקה מיום 20/5/01 שצורף כנספח א לתצהיר התובע). בסמוך לחלקה 24 ולמקרקעין נושא התובענה השתרעו מקרקעין בשטח של כ- 20 דונמים, אשר היו אף הם בבעלות פרטית (להלן: " הקרקע הפרטית"; ראו עדותו של התובע, בעמ' 5 לפרוטוקול, ש' 4-8). יש להבהיר כי באותה תקופה ייעודם של המקרקעין נושא התובענה, חלקה 24 והקרקע הפרטית היה לחקלאות בלבד.

בשנת 1990 חוקק חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה) התש"ן- 1990 (להלן: " הוראת השעה") - אשר לנוכח הצורך הדחוף בפתרונות דיור ותעסוקה לזוגות צעירים ובעיקר לעולים חדשים, קבע הסדרים מיוחדים ומקלים "להפשרת" מקרקעין לבניה ולאישור תוכניות בניה (ראו סעיף 1 להוראת השעה). סעיף 10 להוראת השעה קובע כי תוקפה יפקע ביום 30/4/95, ובסעיף 4 נאמר כי ביחס למקרקעין שמצויים בתחומן של עיריות ומועצות מקומיות, ההסדרים המקלים האמורים יחולו אך ורק על תוכניות שעניינן הקמת 200 יחידות דיור לכל הפחות.

            במהלך שנת 1991, ויתכן שאף קודם לכן, החל התובע להתעניין בשינוי ייעודם של המקרקעין שבבעלותו - מתוך מטרה לבנות עליהם יחידות דיור. משדבר קיומה של הוראת השעה הובא לידיעתו ולנוכח האטרקטיביות של ההסדרים הקבועים בה, סבר התובע כי ייטב אם הוא יחבור למינהל שהוא הבעלים במקרקעין נושא התובענה, לבעלים הנוספים בחלקה 24 ולבעלים בקרקע הפרטית על מנת להגיש יחדיו לרשויות תוכנית לבניית כ- 200 יחידות דיור - שכן היה תחת הרושם כי אישורה של תוכנית מעין זו על ידי הרשויות לא ייארך יותר משישה חודשים, ואולי אף פחות מכך (ראו סעיפים 5-6 לתצהיר התובע).

4.         על מנת להוציא את תוכניתו מן הכוח אל הפועל, פנה התובע לבעלים בחלקה 24 והציע להם להקים עמותה בשם "עמותת רשפים" שתפעל לשינוי הייעוד של החלקה. על פי הצעתו התובע הוא שיבצע מטעם העמותה את השינוי האמור, והעמותה לא תשלם לו שכר כלשהו אלא רק תישא בהוצאותיו - באשר בעשותו כן הוא פועל גם, ונראה שבעיקר, למען אינטרס אישי שלו (ראו עדותו של התובע, בעמ' 12 לפרוטוקול, ש' 7-16 וש' 19-21).

            גם עם הבעלים בקרקע הפרטית התובע התקשר בהסכם כלשהו שהסדיר את פעילותו לשינוי ייעודה של הקרקע הפרטית, אף שפרטיו לא הובררו והם אף אינם מן העניין במסגרת הדיון דכאן. 

התובע טוען כי עלה בידו לפנות בעניין מיזם הבניה שהגה גם לגורמים בכירים במינהל, בתיווכו של ידידו שהיה באותה העת נציב שירות המדינה והכיר את בעלי התפקידים השונים במינהל, מר אברהם נתן (להלן: " נתן"; ראו עדותו של התובע בעמ' 8 לפרוטוקול, ש' 6-11). לטענתו של התובע הוא הציע למינהל להתקשר עמו כיזם לצורך שינוי ייעודם של המקרקעין נושא התובענה ולבנייה עליהם, תוך שהבהיר כי שינוי הייעוד יתבצע באמצעות תוכנית כוללת לבניית יחידות דיור גם על חלקה 24 ועל הקרקע הפרטית.

התובע מציין כי שעה שפנה למינהל בהצעה האמורה, הוא הסתמך על החלטה 533 של מועצת מקרקעי ישראל, שנתקבלה ביום 11/5/92 מכוח סמכותה על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך- 1960, ונודעה לו מפיו של נתן (ראו עדותו של התובע בעמ' 10 לפרוטוקול, ש' 1-5). החלטה זו מורה כי במקרה שבו שונה ייעודה של קרקע חקלאית שבבעלות המינהל לקרקע למגורים, רשאי המינהל על פי שיקול דעתו לאפשר לחוכר או לאחר מטעמו לחכור את הקרקע ששונה ייעודה ללא מכרז ותמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 51% משווי הקרקע לפי ייעודה החדש (להלן: " החלטה 533"; ראו סעיפים 2 ו- 3ב להחלטה שצורפה כנספח ב לתצהיר התובע). לנוכח החלטה 533 כוונתו של התובע היתה להביא בעצמו לשינוי ייעודם של המקרקעין, לקבל מהמינהל את זכויות החכירה בהם, לבנות עליהם יחידות דיור ולשווקן למרבה במחיר - כאשר הרווח של המינהל מהעסקה יגיע מדמי ההסכמה ומדמי החכירה המהוונים שישולמו לו על ידי רוכשי הזכויות ביחידות הדיור, בסכומים שלהערכתו של התובע יעלו עשרות מונים על הכנסתו של המינהל מהקרקע כחקלאית. התובע מוסיף וטוען כי אדריכל המינהל - מר דב קורן, ומנהל המחלקה החקלאית במחוז מרכז שבמינהל - מר שלום שאשא (להלן: " שאשא"), נתנו את הסכמתם להצעתו של התובע; ואפילו ראש המינהל בכבודו ובעצמו, מר מיכאל ורדי, "נתן את ברכתו" לתובע, כך בלשונו של התובע. גרסתו של התובע היא אפוא שבינו לבין המינהל נכרת הסכם שבעל פה, שלפיו התובע יפעל כיזם לשינוי ייעודם של המקרקעין - ובתמורה יקבל מן המינהל היתר לבניית יחידות דיור עליהם לצורך מכירתן, ולכל הפחות ישולם לו שכר ראוי בגין עבודה זו (להלן: " ההסכם שבעל פה"; ראו סעיפים 10-13 לתצהיר התובע).

5.         בשלב זה היה על התובע לקבל גם את הסכמתם של הנתבעים לתוכנית היזמית שהגה - שכן המינהל אמנם היה הבעלים במקרקעין, אך הנתבעים היו בעלי זכויות החכירה בהם. משכך, התובע פנה לכל אחד מן הנתבעים והציע לו להתקשר עמו בעסקת קומבינציה, שלפיה התובע יפעל לשינוי הייעוד של המקרקעין מחקלאות למגורים וכן יבנה עליהם יחידות מגורים, ובתמורה הנתבעים יעבירו לבעלותו את זכויותיהם ב- 89.2% מן המקרקעין (להלן: " עסקת הקומבינציה").

הנתבעים מצידם הביעו את הסכמתם להתקשרות כאמור, ובין כל אחד מהם לבין התובע נכרתו שני הסכמים. יוער כי את ההתקשרות עם כל אחד מהנתבעים ערך התובע תחת "כובעים" שונים: על מקצתם של ההסכמים חתם התובע באופן אישי, ועל מרביתם כבא כוחן של חברות שונות בייסוד שהיה בכוונתו להקים. יוער בנקודה זו כי את התובענה דנן סומך התובע בין היתר על התקשרותו עם כל אחד מהנתבעים בהסכמים אלה, ואילו הנתבעים מצידם טוענים להיעדר יריבות בינם לבין התובע - שכן ההסכמים ברובם אינם חתומים על ידו באופן אישי. ואולם טענה זו נדונה לדחייה על הסף: מאחר שאין מחלוקת כי החברות שבייסוד לא הוקמו מעולם, התובע שחתם על ההסכמים מטעמן הוא שחייב וזכאי על פי הסכמים אלה כשלוח שפעל ללא הרשאה [ראו: ע"א 337/80 מנהל מס שבח מקרקעין נ' קופטש, פ"ד לז(2) 538, 548 (1983)].