פסק-דין בתיק א 121881/00

1.    הנתבעים, בני הזוג אורי מתגוררים ברח' ס"א 9, תל-אביב בשכונה הידועה בכינוייה שכונת הארגזים.

את הבית המשמש למגוריהם רכשו ב-1972 מהגב' זדה אסתר תמורת 50,000 לירות. הגב' זדה הצהירה בחוזה המכר שהינה "הבעלים והמחזיקה הבלעדית של מבנה המכיל 3 חדרים, מטבח ונוחיות לרבות חלקת קרקע מגודרת סביב המבנה..." וכן שהיא "גרה במקום וזכות החזקה בנכס קנויה על שמה מזה עשרים וחמש שנה".

ב-3.9.2000 פנו התובעות 2 ו-3 לנתבעים במכתב שבו הוצע להם לפנות את הנכס המוחזק על ידם (להלן: "הנכס" או "המקרקעין") בתמורה לקבלת פיצוי בהתאם לתנאי המכרז לפינוי-בינוי של שכונת הארגזים. במכתב זה גם הודע לנתבעים כי הרשות לשימוש בנכס, ככל שניתנה להם, בוטלה " לרבות בפרסום המכרז".

המכרז שאליו מתייחס המכתב הנ"ל, פורסם ב-1998 על ידי התובע 1 - מינהל מקרקעי ישראל, עיריית תל-אביב-יפו וחברת מבני תעשייה בע"מ (להלן: " המכרז"). בהתאם לתנאי המכרז, על התובעות 2 ו-3 אשר זכו במכרז, לבצע על חשבונן את כל הפינויים במקרקעין שבתחום הפרוייקט, ולשלם לזכאים לכך על פי המכרז, פיצוי כנגד פינויים.

כחלוף 3 חודשים ממשלוח המכתב הנ"ל, הוגשה כנגד הנתבעים בסדר דין מקוצר, תביעה זו לפינוי ולסילוק יד מהנכס המוחזק על ידם.

2.    הנתבעים בקשו רשות להתגונן והרשות ניתנה בהחלטה מ-14.1.02, אך הוגבלה "אך רק לענין זכות המבקשים לקבל פיצוי כספי, כתנאי לביטול מעמדם כ"בר רשות מכללא" בנכס, או זכותם לפיצוי בהתאם לקריטריונים שעל פי החוזה הנ"ל".

טענות הנתבעים כי רכשו זכויות קנייניות במקרקעין או כי יש בידם רשות בלתי הדירה להחזיק בהם - נדחו על ידי בית המשפט בהחלטתו הנ"ל.

3.    כעולה מסיכומיהם התובעים אינם משיגים על מעמדם של הנתבעים " כברי רשות מכללא בנכס", וגם לא - על זכותם לפיצוי כנגד פינויים, הם רק מוסיפים לצד המילה " מכללא" גם את המילה: "ו חינם" - תוספת שב"כ הנתבעים יוצא חוצץ כנגדה. הוא מסכים עם זאת, ש "הנתבעים הינם ברי רשות מכללא בחלקה ויש להתייחס לכך בהתאם בחישוב הפיצויים" (סעיף 29 לסיכומיו).

אלא שההבחנה שב"כ הנתבעים מבקש לעשות בין "רשות מכללא" ל"רשות מכללא וחינם",  אינה מתיישבת עם עצם הסיווג של הרשות שבידי הנתבעים כרשות מכללא - רשות כזו היא מעצם טיבה רשות חינם.

עומדת על כך פרופ' נינה זצלמן במאמרה " רישיון במקרקעין" (הפרקליט מב, עמ' 24, בעמ' 57): "רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני".

הנתבעים שלמו אומנם, לגב' זדה את התמורה שהוסכמה עמה עבור קבלת החזקה בנכס, מידה. אלא שהגב' זדה למרות הצהרתה אינה הבעלים של הקרקע, ועניינו כאן במעמדם של הנתבעים כברי-רשות של הבעלים של הקרקע - מדינת ישראל - ובזכותם לפיצוי כנגד ביטול הרשות מכללא שניתנה להם על ידו. לפי שאין מחלוקת על כך שעבור הרשות הזו מעולם לא שולמה על ידי הנתבעים לבעלים תמורה - הרשות שבידם היא בכל זאת רשות חינם.

לאור החלטת בית המשפט בבקשת הרשות להגן, ועמדות הצדדים בסיכומיהם, הדיון כאן יתמקד בשאלת גובה הפיצוי לו זכאים הנתבעים כתנאי לפינויים, כשנקודת המוצא היא  שהרשות להחזיק ולהשתמש בנכס, בוטלה למעשה על ידי הבעלים של המקרקעין.

4.    לטענת התובעים, הנתבעים זכאים לפיצוי כנגד פינויים לפי אחת מ-2 האפשרויות הבאות:  פיצוי על פי דין  או פיצוי על פי תנאי המכרז.

הפיצוי על פי דין הוא פיצוי מכוח הפסיקה אשר הכירה בזכותו של בר-רשות לפיצוי בגין השקעותיו בנכס המוחזק על ידו, לפי ערכן הריאלי.

(ע"א 96/69 ח'יר נ' ח'יר, פ"ד כג(2), 179; ע"א 588/81 ציזיק נ' הורביץ, פ"ד  מ(1), 321).

ואכן, לעניין זה, הגישו הנתבעים את חוות דעתו של המהנדס יעקב מרזוק.

לפי חישובו, שווי השקעותיהם של הנתבעים בנכס - מבנה ועבודות פיתוח וגינון בחצר - מסתכם ב-591,405 ש"ח, לינואר 2002.

חוות דעתו של המהנדס מרזוק מתבססת על ממצאיו של מודד מטעם הנתבעים - המהנדס אהרון קניגל - שלא הובא לעדות על ידי הנתבעים, חרף החלטת בית המשפט בעניין זה.

ב"כ הנתבעים, נטל אפוא את נתוני המדידה מחוות דעתו של המודד מטעם התובעים - מר שלסינגר - והתאים את חוות דעתו של המהנדס מרזוק גם לנתונים אלה. החישוב על בסיס נתוני המדידה של המודד מטעם התובעים, הניב סכום של 553,997 ש"ח - כ- 40,000 ש"ח פחות מאומדן השווי על בסיס הנתונים של המודד מטעם הנתבעים.