פסק-דין בתיק א 119778/01

לפני שלוש תובענות באיחוד דיון: תובענה אחת לפינוי מחסן ולסעד כספי ובמסגרתה תובענה שכנגד לסילוק יד ולסעד כספי; תובענה שניה לפינוי חנות ולסעד כספי ותובענה שלישית לקביעת דמי שכירות.

רקע.

1.         התובע רכש מכונס נכסים עו"ד מטרי (להלן - " הכונס") זכויות בבניין ברחוב הרצל 63 בתל אביב (להלן - " הבניין"). הרכישה נעשתה על פי שני חוזים: האחד מיום 26.9.00 והשני מיום 24.10.01 (להלן - " החוזה הראשון" ו - " החוזה השני") ואושרה ע"י בית המשפט. במסגרת הרכישה כלולים חנות בקומת קרקע ומחסן בחצר הבניין (להלן - " החנות"; " המחסן" או " המושכרים"). החנות והמחסן מושכרים על פי חוזי שכירות עם ה"ה הלפרן (להלן - " הבעלים המקוריים") לנתבע (להלן - " חוזי השכירות"). חוזי השכירות  כפופים לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972 (להלן - " החוק").

2.         לאחר הרכישה התגלעו מחלוקות בין התובע לנתבע. התובע תבע בבית משפט השלום את פינוי המחסן והחנות. הנתבע תבע בתביעה נגדית את התובע בגין נזקיו וכן פנה לבית הדין לשכירות (להלן - " בית הדין") בתביעה לקביעת דמי שכירות.

3.         בעבר דחה בית המשפט שתי תביעות פינוי שהגישו הבעלים המקוריים נגד הנתבע תוך אישור הסכמות הצדדים והענקת סעד מן הצדק לנתבע כעולה מת.א. 80682/92 ומת.א. 33465/95 (להלן - " פסק דין 92" ו - " פסק דין 95", צורפו כנספחים יב'1 ו - יג' לתצהיר התובע ת/7).

המחלוקות.

4.         האם מוסמך בית הדין לקבוע היום את דמי השכירות ואם כן - מהם. במידה שלא - מהם דמי השכירות.

5.         האם שולמו דמי השכירות בפרט נוכח טענות פירעון (קיזוז) של הנתבע.

6.         האם ביצע הנתבע שינויים שלא כדין בחנות והאם השתלט על מעבר בחצר הבניין שלא כדין.

7.         האם יש להעניק לנתבע סעד מן הצדק.

דיון.

סמכות בית הדין.

8.         המסגרת החקיקתית מצויה בסעיפים 52 ו - 57 לחוק. סעיף 52 (א)  לחוק מסמיך את בית הדין לקבוע דמי שכירות רק בהעדר הסכם בין בעל הבית לדייר. סעיף 57 לחוק  מסמיך את בית הדין לפסוק מחדש את דמי השכירות רק אם הוא זה שקבע אותם בעבר.    הסכם בין בעל הבית לדייר לגבי דמי שכירות, לרבות הסכם פשרה שאושר בבית הדין שולל את סמכות בית הדין לקבוע ולפסוק מחדש דמי שכירות (ע"א 498/85, פד"י מב (2) 80, 82).

9.         בענייננו - קבעו חוזי השכירות את דמי השכירות. דמי השכירות שוערכו בהסכמות שאושרו בפסקי דין 92 ו - 95. אכן בפסק דין 92 נפתח לנתבע פתח צר  לפנות לבית הדין לצורך ביסוס סכום ספציפי אחר לו טען אותה עת ואולם הנתבע לא עשה כן עד כה ואף כיום, אין הוא עותר לקביעת אותו סכום אלא עותר לקביעת דמי השכירות מחדש. בכך לא נפגעה  התשתית ההסכמית בין הצדדים. אכן פסק דין 95 הוגבל בהסכמה ליחסי הנתבע עם הבעלים המקוריים כל עוד יחזיקו בבניין. אף בכך  לא נפגעה התשתית ההסכמית הקיימת על פי חוזי השכירות, כולל שיערוך דמי השכירות בפסק דין 92. משנמצא כי קיים הסכם בין בעל הבית לדייר לגבי דמי השכירות - נעדר בית הדין סמכות לפסוק או לפסוק מחדש את דמי השכירות. התובענה בת.ש. 191/02 נדחית.

דמי השכירות - מהם והאם שולמו בעין?

10.       דמי השכירות עבור המחסן על פי חוזה השכירות מיום 22.1.81 (נספח ד' לתצהיר התובע) הם 250 שקל. דמי השכירות עבור החנות על פי חוזה השכירות מיום 25.1.79 (נספח יא' שם) הם 2,500 לירות. סכומים אלה שוערכו בהסכם ובפסק דין 92 לסך כולל של 1,417 ש"ח. פעם נוספת שוערכו הם והועמדו בהסכם ובפסק דין 95 על סך כולל של 2,003 ש"ח. על פי תחשיב התובע שלא נסתר - דמי השכירות החודשיים המשוערכים עבור המחסן ליום התביעה הם 252 ש"ח ודמי השכירות החודשיים המשוערכים עבור החנות ליום התביעה הם (252 - 2,794) =  2,542 ש"ח (להלן - " דמי השכירות החוזיים").

11.       טוען הנתבע כי הגיע עם הכונס להסכם להפחתת דמי השכירות לסך 1,100 ש"ח (מתוכם - 250 ש"ח עבור המחסן), לאחר שהודיע לכונס כי שילם עובר לכינוס דמי שכירות חודשיים בסך 1,600 ש"ח זאת עקב הזנחת הבניין והפרת התחייבויות הבעלים המקוריים. הכונס לעומת העיד כי מונה לתפקידו בסוף 1999 ולכל המאוחר בתחילת שנת 2000. הכונס העיד כי לאחר מינויו "חי בעלטה", נעדר הוא קשר עם הבעלים המקוריים ועם מי שרכש מהם את הזכויות בבניין ה' בלאס. מאחר שהנתבע אמר לו כי דמי השכירות ששילם עבור המושכרים עובר לכינוס עמדו על 1,100 ש"ח ובהעדר ראיה לסתור "אמרתי לו אז תשלם 1,100 ש"ח..." (עמ' 6).

12.       הנטל לשכנע בכריתת חוזה להפחתת דמי השכירות מוטל על הנתבע. הנתבע לא הרים הנטל. קיימת עדיפות ברורה לגרסת הכונס. לא רק שהכונס נתון לחובות אמון במסגרת הכינוס, בעל אינטרס מובנה להעשיר את קופת הכינוס וזר לסכסוך בין הצדדים הרי גרסת הנתבע אינה אמינה, הוא הודה שהסתיר מהכונס את קיומו של פסק דין 95 (פרוטוקול 28.4.04 עמ' 16 למעלה). גרסתו כי היה עליו לשלם עובר לכינוס דמי שכירות בסך 1,600 ש"ח אינה נכונה. בהינתן גרסת הכונס כמשקפת המציאות לא אוכל לקבל את טענת הנתבע. הכונס נעדר גמירות דעת נדרשת להסכים להפחתת דמי השכירות. כל שעולה מ"הסכמת" הכונס - הסדר זמני עד לבירור דמי השכירות הנכונים. משנתבררו אלה - אין עוד תוקף ל"הסכמת" הכונס. משמעות הדברים - לא נכרת חוזה להפחתת דמי שכירות בין הכונס לנתבע וממילא אין צורך בביטולו.

13.       הכונס המחה את מלוא זכויותיו במחסן ובחנות לתובע בפברואר 2002 (עמ' 18). זאת עשה על פי המחאת זכות נספח ז' לתצהיר התובע. לא נמצא פסול בהמחאת הזכות מבחינת דרכי יצירתה ומבחינת דיני כינוס. בעת ההמחאה כבר קיבל הכונס את רוב תמורת הרכישה מהתובע והיה מובטח כדי תשלום היתרה. לאור זאת אין רלוונטיות למחלוקת בדבר מועד רכישת המחסן האם על פי החוזה הראשון או השני. ככל שנדרש נראה כי החוזה הראשון עוסק במושכר (כולל מחסן) תפוס על ידי דייר בשם לייבוביץ' ולא במחסן שלפנינו (ראו הגדרת "חנות" בסעיף 2.2 בחוזה הראשון).

14.       אם כך עומדת לנתבע הזכות לקבל מהנתבע דמי שכירות חוזיים עבור המחסן והחנות מיום 1.1.00 ועד הגשת התביעות בניכוי סכומים ששולמו לכונס. הנתבע שילם לכונס דמי שכירות בסך 11,350 ש"ח עבור שנת 2000 ודמי שכירות בסך 10,200 (באיחור) עבור שנת 2001. מתוך הסכומים ששילם הנתבע לשנת 2000 יש לזקוף על חשבון  דמי שכירות למחסן 2,250 ש"ח (9 חודשים לגרסתו ולגרסת הכונס בהם שילם 250 ש"ח לחודש עבור המחסן). לאחר ספטמבר 2000 לא שילם הנתבע לאיש דמי שכירות עבור המחסן, לדבריו ידע מהכונס כי המחסן נמכר לתובע אך לא קיבל מסמכים על כך. יתרת הסכומים בשנת 2000 בסך 19,300 ש"ח יש לזקוף בהתאמה על חשבון דמי שכירות לחנות. נסכם - הנתבע שילם על חשבון דמי שכירות החוזיים למחסן - 2,250 ש"ח ועל חשבון דמי שכירות החוזיים לחנות - 29,500 ש"ח. לאור מועדי הגשת תביעות הפינוי והנתבע בהן יש להפחית מהתביעה לפינוי חנות בלבד 29,500 ש"ח.

פירעון באמצעות קיזוז / תביעה נגדית.