פסק-דין בתיק א 1187/04

1.         המדובר בתביעה לפסק דין הצהרתי על פיו, נידרש בית המשפט להצהיר, כי ההסכם מיום 10/03/01, בין התובע מס' 1 לבין הנתבע, בנוגע למכירת שטח של 777 מ"ר, בחלקה 3, גוש 16969, בטל ומבוטל, ולהורות על השבה על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות"), לאחר קיזוז הנזקים שנגרמו לתובע מס' 1, כתוצאה מהפרת ההסכם, וכן להצהיר כי ההסכם מיום 12/01/01, בין התובע מס' 2 לבין הנתבע, בנוגע למכירת שטח של 777 מ"ר באותה חלקה דלעיל, בטל ומבוטל, ולהורות על השבה על פי חוק התרופות, לאחר קיזוז הנזקים שנגרמו לתובע 2, כתוצאה מהפרת ההסכם.

2.         בתביעתם טענו התובעים, כי בתאריך 12/01/01, נערך ונחתם בין התובע מס' 2 (להלן: "אחמד"), לבין הנתבע הסכם, על פיו מכר אחמד לנתבע 777 מ"ר בחלקה 3 גוש 16969 אדמות כפר דבוריה (להלן: "החלקה"), תמורת מחיר של 15,000 ש"ח, בתוספת מס שבח ומס מכירה, שיחולו על העסקה (להלן: "ההסכם הראשון"). כמו כן טענו, כי בתאריך 10/03/01, נערך ונחתם הסכם נוסף, בין התובע מס' 1 (להלן: "ח'אלד") לבין הנתבע, על פיו מכר ח'אלד לנתבע שטח זהה לשטח אשר בהסכם הראשון, תמורת אותו מחיר ובאותם תנאים שנקבעו בהסכם הראשון (להלן: "ההסכם השני"). עוד טענו, כי הנתבע לא שילם מס שבח ומס מכירה החלים על שתי העסקאות, הוא נדרש לשלמם, אולם לא נענה. בנוסף טענו התובעים, כי דבר תשלום מס השבח ומס המכירה החלים בשתי העסקאות, מהווה תנאי יסודי, ואי תשלומם מהווה הפרה יסודית של שני ההסכמים, והופך אותם לבטלים.

            התובעים הביעו את נכונותם לשלם בכל עת את הסכומים ששולמו להם, על פי שני ההסכמים, וזאת בצירוף הצמדה כחוק או לפי שער הדולר היציג כפי שהיה ביום חתימת שתי העסקאות.

3.         הנתבע העלה בהגנתו טענה מקדמית בדבר חוסר סמכות עניינית של בית משפט זה לדון בתביעה דנן, אולם בישיבה הראשונה, חזר בו מטענה זו. הנתבע העלה טענות מקדמיות נוספות, והן בתמצית:

            א.         התובענה מחוסרת עילה.

            ב.         התובענה מצביעה על חוסר תום לב, תרמית והטעיה.

            ג.          התובעים התנהגו במהלך המשא ומתן לעריכת ההסכמים עם הנתבע בחוסר תום לב ובקנוניה, כאשר כל אחד מהתובעים מכר לנתבע שטח של 777 מ"ר, שמהווה חלקו בירושה, בעוד ששניהם ידעו כי לאחמד אין שטח בגודל הממכר. בנוסף, התובעים העלימו מעיניו של הנתבע את דבר קיומה של אישה נוספת לאביהם - המוריש הבעל הרשום של החלקים שנמכרו לו - (להלן: "המנוח"), ורק לאחר חתימת ההסכמים, גילו לנתבע את דבר קיומה של אישה זו.

            לגופו של עניין, אישר הנתבע בהגנתו את שני ההסכמים שנחתמו בינו ובין התובעים, אולם טען כי על פי ההסכמים, המוכרים - התובעים - ישלמו את מס השבח ומס רכוש, לעומת זאת, הקונה - הנתבע - ישלם את מס הרכישה. טען עוד, כי חרף העובדה כי אינו חייב על פי ההסכמים לשלם מס שבח החל בשתי העסקאות, הוא ניסה לעזור לתובעים על ידי הגשת השגות וקביעת ישיבות עם שלטונות המס, וזאת במטרה להקטין את מס השבח החל על התובעים. התובעים נדרשו להמציא את אופן רכישתם לחלקים הנמכרים, אולם הם לא נענו, לכן שומות מס השבח שנקבעו, נשארו בעינן. כמו כן הוסיף, כי העיכוב בתשלום מס השבח נעוץ בתובעים בלבד, שלא סילקו את המסים החלים עליהם, וטען כי הוא עמד בכל ההתחייבויות על פי ההסכמים.

4.         הצדדים הגיעו לידי הסכמה על פיה, כל המסמכים שצורפו לכתבי הטענות, יהוו חלק מהראיות בתיק.

5.         העובדות שאינן שנויות במחלוקת הרלוונטיות לצורך ההכרעה בתיק הן:

            א.         בשנת 2001, היה המנוח הבעל הרשום של חלקים מסויימים בחלקה, חלקים אלה היו רשומים בשמו, בעת חתימת שני ההסכמים.

במאמר מוסגר, לציין, כי אף אחד משני הצדדים לא טרח להגיש או לצרף לכתב טענותיו העתק מנסח רישום של החלקה, וקביעתי דלעיל מושתתת על הנאמר בהסכמי המכר ומראיות הצדדים.

            ב.         ביום 12/01/01 נחתם ההסכם הראשון בין אחמד לבין הנתבע, על פיו מכר אחמד לנתבע שטח של 777 מ"ר בחלקה, תמורת סכום של 15,000 ש"ח ששולם לאחמד במעמד חתימת ההסכם.

            ג.          ביום 10/03/01, נחתם ההסכם השני בין ח'אלד לבין הנתבע, על פיו מכר ח'אלד שטח זהה באותה חלקה לנתבע ותמורת סכום זהה לסכום ששולם בהסכם הראשון, גם התמורה על פי הסכם זה שולמה במעמד חתימת ההסכם. 

            ד.         עו"ד עאוני יוסף - אחיו של הנתבע - (להלן: "עו"ד יוסף"), ערך את שני ההסכמים.

6.         ראשית כל, ראוי לציין, כי ב"כ הנתבע העלה בכתב ההגנה טענות מקדמיות שפירטתי לעיל, שכוללות הטענה בדבר חוסר סמכות עניינית של בית משפט זה לדון בתביעה, אולם בישיבה מיום 14/03/05 חזר בו מטענה זו. עיון בסיכומיו של ב"כ הנתבע מלמד, כי ב"כ הנתבע מעלה טענות מקדמיות חדשות, שאין להן כל זכר בכתב ההגנה, דבר שהינו בניגוד לתקנה 89 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984 (להלן: "התקנות"), אשר מחייבת כל בעל דין:

"להעלות בכתב טענותיו כל דבר הבא להראות שהתובענה או התביעה שכנגד אין לה על מה שתסמוך, או שהעסקה בטלה או ניתנת לביטול מבחינה חוקית, וכן כל נימוק של הגנה או של תשובה שיש בו - אם לא הועלה בכתב הטענות - כדי להפתיע את בעל הדין שכנגד או לעורר שאלות שבעובדה שאינן עולות מתוך כתבי הטענות הקודמים, כגון תרמית, התיישנות, שחרור, תשלום, ביצוע או עובדות המגלות מעשה לא חוקי".

הדרך בה נקט ב"כ הנתבע, עם כל הכבוד, פסולה בעיניי, הרי לא יתכן והדבר אינו מתקבל על הדעת, שבעל דין יעלה במפתיע בסיכומיו טענות מקדמיות חדשות, לאחר תום שמיעת ראיות, מכל מקום, טענתו המקדמית של ב"כ הנתבע מסתכמת בכך, כי אין בית משפט זה מוסמך מבחינה עניינית להורות למנהל מיסוי מקרקעין לבטל את שתי העסקאות נשוא שני ההסכמים. נראה לי כי ב"כ הנתבע, עם כל הכבוד, נקלע לטעות יסודית והוא מערבב מין שאינו במינו, בתביעה לפנינו נדרש בית המשפט להצהיר על בטלות עסקאות המכר בין התובעים והנתבע, אין כל סעד כלפי שלטונות המס. מובן מאליו, כי פסק הדין שינתן בתביעה הנוכחית, לא יחייב כלל וכלל את שלטונות המס. טענות ב"כ הנתבע רלוונטיות אך ורק למקרה בו אדם אשר חוייב בגין עסקה במקרקעין במס שבח בסכומים גבוהים, ובמקום שיפעל על פי הפרוצדורה שהותוותה בחוק מיסוי מקרקעין, דהיינו הגשת השגה, ואם תדחה ההשגה, הגשת ערר לוועדת הערר, הוא עוקף פרוצדורה זו ומגיש תביעה לפסק דין הצהרתי נגד שלטונות המס, בה תובע ביטול חיובו במס שבח. המקרה שלפנינו דן אך ורק ביחסים בין הצדדים להסכמי המכר, ותו לא. לאור זאת, כל טענותיו של ב"כ הנתבע, אינן רלוונטיות כלל וכלל למחלוקת נשוא ענייננו.

7.         לגופו של עניין, סלע המחלוקת בין הצדדים, נטושה בשאלה עיקרית אחת והיא, מי מהצדדים להסכמים התחייב, על פי ההסכמים, לשלם את מס השבח החל בשתי העסקאות? היה והתשובה לשאלה זו תהא, כי התובעים הם אשר התחייבו על פי ההסכמים לשלם את מס השבח, אזי התביעה תידחה, אולם היה וייקבע כי הנתבע הוא אשר התחייב לשלם את מס השבח החל, אזי מתעוררת שאלה נוספת אשר נגזרת מהשאלה הקודמת והיא, באם יש לראות באי תשלום מס השבח על ידי הנתבע, כהפרה יסודית של כל אחד משני ההסכמים, אשר מצדיקה ביטולם, או שהמדובר בהפרה לא יסודית שאינה מצדיקה ביטול שני ההסכמים? להלן אנתח את השאלה הנ"ל, תוך התייחסות לחומר הראיות שהונח בפניי: