פסק-דין בתיק א 11729/05

נתוני רקע

1.         התובעת (להלן, גם "העירייה") היא הבעלים הרשומים במקרקעין הידועים כתת-חלקות 25-27 בחלקה 10 שבגוש 10889, הידועים אף כמקרקעין ברח' הנמל 48 בחיפה. ביום 3.4.72 חכרה את המקרקעין הנ"ל חברת אגריפל בע"מ (להלן - "אגריפל"). ביום 3.4.72 העבירה אגריפל את זכויות החכירה שלה לשלושה שותפים שווים, הם הנתבעים 1-2 והנתבעים 3-7 שהם יורשי עזבונו של השותף השלישי. בגדר כתב תביעה בסדר דין מקוצר תבעה התובעת מהנתבעים סך 388,055 ש"ח, בגין חוב נטען של דמי חכירה.

            הנתבעים ביקשו וקיבלו רשות להתגונן. כב' הרשם (כתוארו אז) שדה ציין כי הן התביעה והן בקשת הרשות להגן נסמכות על חוות דעת מקצועיות שניתנו על ידי שמאי מקרקעין, והטעונות הכרעה עובדתית.

2.         הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר שלמה שוורץ (להלן - "שוורץ"), מנהל מחלקת מבנים בעירייה. הנתבעים לא הוסיפו על תצהירו של הנתבע 1 (להלן, גם "כסיף"), שתמך בבקשה למתן רשות להגן. במוקד הראיות ניצבות חוות דעתם של שמאי המקרקעין, דיין יהודה (להלן - "דיין"; ת/1), מטעם העירייה, ושל שמאי המקרקעין, פרמינגר נחום (להלן - "פרמינגר"; נ/1), מטעם הנתבעים. ב"כ הצדדים הגיעו להסדר דיוני. בגדרו הם קבעו כי הגם שכסיף נפטר לאחר מתן תצהירו אין צורך בהגשת כתבי טענות מתוקנים ויראו אותם כמתוקנים, לעניין עזבונו של כסיף. עוד הסכימו ב"כ הצדדים כי התובעת תצרף, בהמשך, " את החלטת מועצת העירייה מיום 13.1.04. להסרת ספק יובהר כי אין לראות בהסכמת הנתבעים בצירוף החלטה זו, הסכמה לתוכנה של ההחלטה" (סעיף 3(א)). סוכם כי הצדדים יסתפקו בחקירה נגדית של דיין ושל פרמינגר ויוותרו על חקירותיהם של המצהירים מטעמם, מבלי שהדבר ייחשב כהסכמה לאמור בתצהירים. בגדר הסכמה זו סוכם כי תצהירו של כסיף, חרף פטירתו, משמש תצהיר עדות ראשית לכל דבר ועניין.

3.         לנוכח זאת נשמעו עדויותיהם של דיין ופרמינגר והוגשו סיכומי טענות. אדרש, איפוא, לאותן סוגיות הצריכות לפנים בגדר הכרעתי, ואפתח בהצגת רקע הסכסוך ושאלת תוקפו של מעשה בית- דין, שצמח בעקבות הליכים קודמים בין בעלי הדין.

רקע הסכסוך ומעשה בית-דין

4.         אין חולקין, כאמור, כי תחילה נקשר חוזה חכירה ב- 12.11.50 בין העירייה לאגריפל. בהמשך, ביום 3.4.72 נקשר הסכם העברת זכויות החכירה לחוכרים שבפניי. כתוצאה מחילוקי דעות בין בעלי הדין נדונה תובענה קודמת בבית משפט זה, והוכרעה על ידי כב' השופט כהן בפסק דינו מיום 3.1.00 בגדר ת.א. 63236/96.

5.         בגדר ההליך ההוא טענו הנתבעים שם כי אין לשפוט את הסכמי החכירה האמורים, כהסכמים רגילים. הרקע לשטר החכירה, כך הייתה הטענה, הייתה התחייבות אגריפל לבנות מבנה על חשבונה, שבתום תקופת החכירה יחזור לעבור לחזקת העירייה ללא כל תמורה נוספת, כאשר במהלך כל תקופת החכירה על הנתבעים לפעול להחזקתו התקינה והראויה. נתון זה שירת את מדיניותה של העירייה בפיתוח העיר ונכסיה. כתוצאה מכך הופחתו ברבות השנים דמי החכירה. על רקע זה, כך נטען, יש לשפוט את אומדנם של דמי החכירה.

6.         שיקולים אלו נשקלו על ידי כב' השופט כהן, ונדחו. בגדר פסק דינו דחה השופט כהן את ההשקפה האמורה והוא הורה כי לא זו בלבד שהוא אינו סבור "שיש מקום לפרש את האמור בסעיף 4 לשטר העברת זכויות החכירה כהוראה המקנה סמכות לשערך את דמי החכירה אך לא להעריכה מחדש, בוודאי לא לאחר שבית המשפט העליון אמר את דברו ב-ע"א 1470/91 הנזכר" (הוא ע"א 1470/91 עיריית חיפה נ' מר חיים ואח' - ש.ל.). לא זו אף זו, השופט כהן המשיך וקבע כי "התובעת, כגוף ציבורי, חייבת לעשות בנכסיה לטובת כל תושביה, ועידכון דמי החכירה שנשחקו עד דק במהלך תקופת החכירה, הוא דבר שהיה עליה לעשותו דווקא כדי להגשים את חובותיה כרשות ציבורית כלפי כלל תושביה...". לנוכח זאת קבע השופט כהן כי בגדר החוזים שבפניו "הוסמכה התובעת לקבוע מחדש את דמי החכירה שעל הנתבעים לשלם לה עבור הנכס, ואין מדובר אך ורק בשערוך סכומים שנקבעו בעבר" (סעיף 7). עוד אין עוררין כי יש לחשב את דמי החכירה לפי שיעור של 6% משווי מרכיב הקרקע בלבד.

7.         השופט כהן ניפנה להכריע במחלוקת שמאית שהונחה בפניו תוך שהוא מעדיף את חוות דעת שמאי הנתבעים. לנוכח זאת הוא קבע כי דמי החכירה השנתיים עולים כדי 3,840 דולר. על בסיס זה נגזרו מסקנותיו לעניין הסעד שנפסק לזכות העירייה.

8.         שני בעלי הדין הגישו ערעור על פסק דינו של השופט כהן לכב' בית המשפט המחוזי בחיפה שנדון והוכרע ב-ע"א 1139/00. הגם שפסק הדין ניתן על דרך הפשרה, מאלפת העובדה שנרשמו שתי חוות דעת בפסק הדין, האחת של כב' השופטים ד"ר ביין ורזי. השנייה של כב' השופטת וסרקרוג.

            בפסק דינם של השופטים ביין ורזי נקבע כי "הוסמכנו על ידי הצדדים ליתן פסק דין לפי סעיף 79א ללא חובת הנמקה. בהתאם לכך אנו קובעים שדמי החכירה השנתיים יועמד על סך 2,750 דולר לשנה. סכום זה יבוא במקום הסכום שמופיע בפסק הדין, באופן שבמקום הסכום של 3,840 דולר... יבוא הסכום של 2,750 דולר. יתר חלקי פסק הדין יעמדו בעינם...".

            השופטת וסרקרוג קבעה כי אילו דעתה הייתה נשמעת, היה נשאר פסק דינו של השופט כהן על כנו. ואולם "מאחר שניתנה סמכות לבית משפט זה ליתן פסק דין על דרך הפשרה, סברתי שאוכל להצטרף לדעת חבריי, על אף האמור לעיל והייתי נוהג כך, אילו ננקב סכום פסוק מוצע, כסכום הקרוב לזה שנפסק בבית משפט קמא. משקבעו חבריי עמדתם כפי שפורטה לעיל, נראה היה לי לנכון, לפרט דעתי כדעת מיעוט, תוך שאני ערה לכך, שקביעה זו, בנסיבות העניין, חריגה היא".

9.         לנוכח הנתונים האמורים ניטשת בין ב"כ הצדדים המחלוקת לעניין פועלו של מעשה בית-דין שצמח. לשיטת העירייה הוכרעו פלוגתאות פסוקות ובהן כי דמי החכירה יישומו על בסיס ריאלי, תוך שנדחתה הטענה שעסקינן "בהסכם מיוחד", כי דמי החכירה יושתתו על שיעור של  6% משווי הנכס ונדחתה טענת הנתבעים כי יש לנכות מדמי החכירה ניכויים שונים, לרבות שווי קרן צבירה (חידוש). לנוכח כל זאת המחלוקת האחת שנותרה בפניי היא לעניין שווי דמי החכירה בתקופות שנתבעות בפניי, והיא מחלוקת כמותית-שמאית.

10.        שיטתו של ב"כ הנתבעים שונה. לטעמו, אין לפרש את הרציונאל בהפחתת סכום דמי החכירה השנתיים על ידי בית המשפט המחוזי מסכום של 3,840 דולר לכדי 2,750 דולר, אלא בכך שבית המשפט המחוזי נתן ביטוי של הסכמה למכלול טענותיהם של הנתבעים, הגם שהדבר נעשה על דרך הפשרה. משום כך, לטענתו, שומה על בית משפט זה לחזור ולשקול כל השיקולים שנדונו ושנפרסו בפני השופט כהן בהליך הראשון.

11.        במחלוקת האמורה אין לי ספק כי הדין עם העירייה. לכל אורך הדרך מתעלם ב"כ הנתבעים מהעובדה כי בצד הקביעה הכספית האמורה של בית המשפט המחוזי הטעימו השופטים מפורשות כי "יתר חלקי פסק הדין יעמדו בעינם". משמע, וזה העיקר, כל המשמעויות הנורמטיביות והתקדימיות בפסק דינו של השופט כהן, נותרו על עומדן. אכן, אין אפשרות לדעת מה הניע, איפוא, את בית המשפט המחוזי לערוך את ההפחתה האמורה. ואולם הדבר הוא פועל יוצא של הסכמת ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין, גם על דרך הפשרה, וגם לא באורח מנומק. הטעם האמור, איפוא, נותר סמוי מהעין, ויכול שהוא נובע ממכלול שיקולים "פשרתיים". ואולם לא נותרה סמויה מהעין הקביעה כי למעט השינוי הכספי האופרטיבי, "יתר חלקי פסק הדין יעמדו בעינם".

ושמא, כמי שחוזה פני באות, הביעה השופטת וסרקרוג את מורת רוחה מהדרך אליה הגיעו חבריה, שיכול שתאפשר פרשנות לא נאותה של דעת הרוב. תחזיתה, כמסתבר, התקיימה. חרף כל זאת אין לי ספק בכך שאין עליי להידרש לשורה ארוכה ונרחבת של טיעונים של הנתבעים, שיש בהם משום מיחזור לעייפה של מכלול הטענות שנדונו בפסק דינו של השופט כהן, הוכרעו-כפי-שהוכרעו, והרי הם מחייבים את בעלי הדין מכאן ואילך.

לשאלות התיישנות

12.        לשיטת התובעת יש להעריך את שווי דמי החכירה לשתי תקופות בנות חמש שנים כל אחת. האחת לתקופה שמיום 1.1.98 ועד ליום 31.12.02. משומתו של דיין עולה כי בתקופה זו דמי החכירה השנתיים עומדים על סך של 8,430 דולר, כערכם ביום 1.1.98. השנייה, לתקופה חמש שנים שמיום 1.1.03 ועד 31.12.07. משומתו של דיין עולה כי בתקופה זו דמי החכירה השנתיים עומדים על סך של 5,874 דולר, כערכם ביום 1.1.03.