פסק-דין בתיק א 1159/99

כללי

1.         תביעה למתן פסק-דין הצהרתי, לפיו יוצהר כי התובעת הנה הבעלים של דירה ברחוב הגפן 43/1, אפרתה, מגרש 92/1, הרשומה במרשם הממונה על הרכוש הממשלתי באיו"ש והנטוש בתיק שמספרו 70081987 (להלן: "הדירה" או "הנכס"; נספח ב לכתב התביעה או נספח נ/ב לתצהיר התובעת), וכן לקבלת סעד כספי.

רקע עובדתי והשתלשלות התביעה

2.         התובעת התקשרה ביום 30.3.97 בהסכם מכר דירה עם הנתבעים 1-2 (להלן: "ההסכם" או "החוזה"; נספח א לכתב התביעה או נספח נ/א לתצהיר התובעת). על-פי ההסכם, הנתבעים 1-2 הם המוכרים, התחייבו להעביר את הבעלות והחזקה בדירה לטובת התובעת בתמורה לתשלום בשקלים בסכום השווה ל- 175,000$. התשלום האחרון בסך 50,000$ נועד להתבצע ביום 30.10.1997. הנתבעים 1-2 (להלן: "הנתבעים") התחייבו שעד ליום זה הם ידאגו להשלים את העברת רישום הזכויות בדירה במשרד הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש על שם התובעת, כשהן נקיות מכל חוב, שעבוד או זכות צד שלישי (סעיפים 3, 4, 6 להסכם).

התובעת החלה להתגורר בדירה ביום 10.4.1997. יום זה כונה בהסכם "יום כניסה לדירה", תוך שהצדדים הסכימו כי מועד זה לא ייחשב ליום מסירת החזקה בדירה. לפיכך, הוסכם כי ממועד זה ועד ליום 30.10.1997, הוא "יום מסירת החזקה", תשלם התובעת סך של 600$, כדמי שכירות חודשיים לשימושה בדירה (סעיף 4 להסכם). התובעת לא עמדה בתשלומי דמי השכירות, אך שילמה את החשבונות השוטפים בגין השימוש בדירה, כדוגמת מים, גז וחשמל, בהתאם לחלקה בהסכם (סעיף 5).

הנתבעים, מצידם, לא עמדו בהתחייבותם להעביר את רישום הזכויות על-שם התובעת, זאת מאחר שעל הדירה רבץ שעבוד בדרגה ראשונה של חוב משכנתא לטובת "טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ" (להלן: "בנק טפחות") בגין משכנתא שלקחו הנתבעים וטרם נפרעה. כמו כן, על הדירה רבץ שעבוד וכן עיקול זמני שנרשם לטובת הנתבע 3 . התובעת, שלא ביררה במועד החתימה על הסכם המכר, האם יש לצדדים שלישיים זכויות בנכס (ש' 17, ע' 3 לפרוטו' דיון מיום 11.1.05), גילתה את המידע הזה לפני מועד התשלום האחרון מאת התובעת על-פי ההסכם, שהיה קבוע ליום 30.10.1997. לפיכך, התובעת נמנעה מלהעביר את התשלום האחרון למוכרים עד אשר ימלאו את התחייבותם זו על-פי החוזה, תוך שהמשיכה להתגורר בדירה.

ביום 15.3.1999, שלח הנתבע 3 מכתב לתובעת בו דרש את פינוייה מהדירה בטענה כי הוא הבעלים של הזכויות בדירה (נספח ז' לכתב התביעה). התובעת פנתה לאביה, הפרופ' בנו גרוס, מי שניסח את הסכם המכר ועמד בקשר ישיר עם המוכרים (להלן: "פרופ' גרוס"), והלה קיים שיחות אחדות עם המוכרים, ובהסכמה משותפת פנה לבנק טפחות ושילם סכום של 392,613 ש"ח, הוא שווייה של המשכנתא שרבצה על הנכס לחובת הנתבעים, כשהוא משוערך נכון ליום 14.2.2000 בצירוף ריבית והצמדה (הסכם בין פרופ' גרוס לבין בנק טפחות - נ/6 לתצהיר גרוס; קבלות עבור תשלום שבוצע ביום 14.2.00 - נ/1; נ/2; ש' 2, 4, ע' 4, ש' 13, ע' 4 לפרוטו' דיון מיום 11.1.05).

פסק-הדין החלקי

3.         הצדדים הסכימו לפצל את הדיון בתביעה בין ההכרעה בשאלת הבעלות לבין המחלוקת הכספית. בשאלת הבעלות בדירה ניתן ביום 13.9.01 פסק-דין חלקי (כב' השופט צ' כהן), לפיו נקבע כי התובעת זכאית להירשם כבעלים של מלוא הזכויות שבדירה, כשהן נקיות מזכויות צד שלישי.

בשאלת הבעלות לא הייתה מחלוקת בין התובעת למוכרים על כך שהתובעת היא בעלת מלוא הזכויות בדירה. ההתנגדות לכך עלתה מצד הנתבעים 3-4, שטענו כי בינואר 1993 נחתם חוזה עם המוכרים, לפיו קנו מהמוכרים את זכויותיהם בדירה ואף קיבלו מהם ייפוי-כוח בלתי חוזר למימוש ההסכם. בעניין זה לא חלקו הצדדים על כך שהחוזה ביניהם נערך על רקע יחסי לווה ומלווה, וכלל תנאי מפסיק לפיו הוא יתבטל וזכויות שהועברו בו ישובו למוכרים אם עד 30.8.93 ישלמו המוכרים לקונה (המלווה) סכום כסף מסוים ותוך תקופה קצרה לאחר מכן ישלימו את פירעון החוב שעמד על סך 134,000$ נכון ליום 10.2.93. חוזה זה הוגש למשרדי מס רכוש, שם נרשם כי הנתבע 3 הוא בעל הזכויות בנכס מאז 30.8.93. תשלום מס הרכוש מצידו של הנתבע 3 נדחה עד למימוש העסקה, לבקשתו של הנתבע 3, אותה נימק בכך שמדובר בעסקה פיקטיבית, שנועדה אך לשמש ערבות לפירעון ההלוואה שנתן למוכרים. בית המשפט ראה בכך הודאה כי הדירה עודנה של המוכרים, וכי המכירה כולה פיקטיבית היא. מחמת פרכות רבות בגרסתם של הנתבעים 3-4, נפסק כי חוזה המכר בין המוכרים לנתבע 3 כלל לא השתכלל, ואם השתכלל, הרי שנדחה מפני ויתורו של הנתבע 3.

הכרעה בסעד הכספי

4.         משהוכרעה שאלת הבעלות, יש להידרש עתה לשאלת הסעד הכספי המגיע לתובעת. התובעת ויתרה בשלב הסיכומים על הפיצויים המוסכמים הקבועים בחוזה המכר, אך תובעת להשיב לה את הסכום ששילמה לבנק טפחות בניכוי 50,000$, שווי הסכום האחרון שהיה עליה לשלם בתמורה לדירה (סעיף 3.5 להסכם), כערכם ביום התשלום בפועל . בנוסף, עותרת התובעת לחיוב המוכרים בדמי נזק בסכום של 15,000$.

5.         הנתבעים טוענים כי אין לחייבם להשיב לתובעת את הסכום ששילמה לבנק לצורך פירעון המשכנתא בניכוי התשלום האחרון לו התחייבה במסגרת תשלום התמורה לדירה. לטענתם, הצדדים קבעו בהסכמה כי התשלום האחרון שתשלם התובעת בתמורה לדירה יהא על סך 50,000$, בגובה זהה לסכום האחרון שנדרש מהמוכרים על מנת לפרוע את המשכנתא, תוך שהתובעת מודעת לכך שתשלום זה נועד לשמש לפירעון המשכנתא שרבצה על הדירה. עוד טענו התובעים כי פרופ' גרוס ויתר על הזכות לחייב את הנתבעים להשיב את ההפרש בין סכום התשלום האחרון בסך 50,000$ לבין הסכום הכולל של המשכנתא בצירוף ריבית והצמדה, בראותו את מצבו הכלכלי הקשה של הנתבע 1. לחלופין, טוענים התובעים, כי אילו הייתה התובעת עומדת בחלקה בהסכם ומשלמת את התשלום האחרון הנדרש ממנה, היו המוכרים יכולים לפרוע את חוב המשכנתא במועדו.

לעומתם, משיבה התובעת, כי בהסכם המכר היא כלל לא התחייבה לשלם את שארית המשכנתא שרבצה על הדירה. אביה, הפרופ' גרוס, שילם בשמה את מלוא המשכנתא מבלי שויתר על זכויותיה שיושב לה ההפרש בין סכום התשלום האחרון עבור הדירה לבין הסכום שנותר כדי לפרוע את המשכנתא, ומבלי שויתרה על העברת רישום הזכויות על שמה, כפי שהתחייבו המוכרים בהסכם המכר. תשלום המשכנתא נעשה כצעד אחרון למניעת פינויה של התובעת מהדירה בעקבות צו פינוי הדירה שהוציא הבנק על-מנת שיוכל לממש את הנכס תמורת המשכנתא. בנסיבות אלה כך טוענת התובעת לא הייתה לתובעת, שרצתה להמשיך ולהתגורר בנכס, כל ברירה אחרת והיא עשתה כן שלא מתוך חובה כשלהי להקטין את נזקה באשר לאי ביצוע התשלום האחרון בתמורה לדירה, טוענת התובעת כי הסיבה לכך נוצרה עת נודע לה שהמוכרים אינם עומדים בחלקם על-פי הסכם המכר להעביר את רישום הזכויות על שמה, ולאחר שבדקה את העניין, אף נודע לה שזכויות המוכרים בנכס אינן נקיות מזכויות של צדדים שלישיים.

6.         מבדיקת הסכם המכר ומסכת העובדות שעולות בענייננו, עולה כי תשלום המשכנתא על-ידי התובעת לא היה בגדר חלק מהתחייבויותיה של התובעת בהסכם המכר וביצועו לא היווה תנאי להעברת הזכויות בדירה על שם התובעת על-ידי המוכרים. התשלום האחרון בסך 50,000$ היווה את התחייבותה האחרונה של התובעת על-פי ההסכם, אותו היה עליה לבצע רק לאחר שהמוכרים ישלימו את רישום הזכויות על שמה במשרדי הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש. כך הצהירה התובעת בתצהירה: "מעולם לא היתה התחיבות שלי ו/או של הורי לשלם לבנק טפחות סכום כלשהו... מעולם לא הסכמתי לקחת על עצמי חוב עודף... היתה התחיבות לשלם יתרת המחיר (התמורה עבור הדירה - ר"כ) בסך - 50,000$, שער יציג, לאחר רישום הזכויות בנכס על שמי ופרעון המשכנתא." 

(סעיף 16).

על כך הצהיר גם הפרופ' בנו גרוס בתצהירו: "מעולם לא התחייבתי לקבל על עצמי את חובם של הנתבעים 1+2 לבנק טפחות, מעבר ליתרת מחיר הדירה בסך של 50,000 $."

(סעיף 11).

שב וחזר על כך גם בעדותו: "ש. המכניזם לא היה שאתה משלם בכסף שמגיע לו את החוב לבנק טפחות ונותן לו רק את היתרה?