פסק-דין בתיק א 1159/04

1.         תביעה לפסק דין המצהיר כי התובע הינו בעלים מכוח רכישה של 1500/18991 חלקים בחלקה 42 בגוש 18767 (להלן: "המקרקעין") הרשומים על שם המנוח ארשיד סלימאן ח'יר ז"ל (להלן: "המנוח").

2.         בכתב התביעה המתוקן, מיום 10.1.2005, נטען כי המנוח, שעיזבונו באמצעות יורשיו הינו הנתבע, הוא הבעלים הרשום של הזכויות במקרקעין. מדובר במקרקעין שעברו הסדר על-פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת הסדר זכויות במקרקעין"). הליכי ההסדר החלו בשנת 1946 והסתיימו ביום 26.3.1968.

            התובע טוען כי עוד קודם להשלמת הליכי ההסדר, בשנת 1960 או בסמוך לכך, רכש מהנתבע זכויות בשטח של 1,000 מ"ר מתוך החלקה (למעשה 1000/18991 חלקים) על-פי הסכם מכר שנחתם על-ידי הצדדים באישורם של עדים לחתימה (להלן:"הסכם המכר"). כעבור זמן, שאותו לא ידע להגדיר, רכש מהנתבע שטח נוסף של 500 מ"ר (להלן: "השטח הנוסף"). רכישת השטח הנוסף נעשתה בעל-פה, בלא שנערך כל הסכם בכתב.

3.         התובע מוסיף וטוען כי מאז שנות ה-60 הוא מחזיק במקרקעין כולם, הן אלו שנרכשו מכוח הסכם המכר והן בשטח הנוסף. על מקרקעין אלו בנו התובע ובני משפחתו בנייני מגורים, והם מתגוררים במקרקעין זה שנים רבות.

            הואיל ורכישת הזכויות במקרקעין לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, עותר התובע כי בית המשפט יצהיר על זכויותיו במקרקעין.

4.         הנתבעים, שהם כאמור יורשיו ועיזבונו של המנוח, מכחישים את טענות התובע. לגרסת הנתבעים, חתימת המנוח על הסכם המכר היא מזויפת ואינה חתימתו. כן טוענים הם כי את השטח הנוסף מכר המנוח לאדם אחר, מוהנא נסיב ח'יר.

            עוד טוענים הנתבעים כי הואיל והסכם המכר הנטען נערך לפני סיום הליכי ההסדר, הרי שמכוח סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, מנוע התובע מלכפור ברישום. לבסוף טוענים הנתבעים כי תביעת התובע התיישנה.

5.         בטרם אבחן את הראיות אציין כי בפני בית המשפט הובאו רק עדיו של התובע, ואילו הנתבעים ויתרו על זימון עדים והסתפקו בהגשת תעודת עובד ציבור בדבר הליכי ההסדר (נ/3). עוד אציין כי הנתבעים לא הגישו סיכומיהם בכתב במועד. לאחר שהוגשה בקשה למתן פסק דין התברר כי קיימת מחלוקת בין הנתבעים לבא כוחם בעניין הגשת הסיכומים, ורק לאחר שניתנה ארכה הוגשו סיכומי הטענות.

6.         עוד ראוי לציין כי הזכויות בחלקה נשוא תיק זה התבררו גם במסגרת תיק אחר בבית משפט זה, ת"א 381/02, שנדון בפני השופטת ש' וסרקרוג. באותו תיק הגישו יורשיו של עלי מוסטפא חאג' ז"ל תביעה נגד המנוח (בטרם נפטר) ונגד שאר בעלי הזכויות במקרקעין. גם התובע היה נתבע באותו תיק (נרשם כנתבע מס' 18). באותו הליך טענו התובעים - יורשיו של עלי מוסטפא חאג' ז"ל - כי המנוח מכר למוריש זכויות בשטח של 2,175 מ"ר בחלקה. ביום 7.1.2005 ניתן פסק דין המקבל את התביעה. ערעור שהוגש על פסק הדין (ע"א 2690/05) נדחה בפסק דין מיום 25.7.2006. בפסק הדין בת"א 381/02 נקבעו ממצאים שונים שחלקם רלוונטיים גם להליך הנוכחי.

            עוד אציין כי בקדם המשפט שנערך בתיק זה ביום 12.6.2006 ביקשו הצדדים להמתין להכרעת בית המשפט העליון בע"א 2690/05 בטענת המניעות הנסמכת על סעיף 81 לפקודת הסדר הזכויות במקרקעין. משהתקבל פסק הדין של בית המשפט העליון, סברתי כי בכך נסתם הגולל על הטענה, אולם בא כוח הנתבעים הודיע כי הוא עומד על טענותיו בעניין זה.

מניעות על-פי סעיף 81 לפקודת הסדר הזכויות

7.         הנתבעים טוענים כי סעיף 81 מקים מחסום המונע מן התובע לטעון לזכויות שנרכשו על-ידיו קודם לסיום הליכי ההסדר.

            סעיף 81 קובע:

הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה

            הנתבעים טוענים כי ניתן לתקן את הרישום רק בגדרן של הוראות סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, כלומר רק במקרה שרישומה של זכות רשומה הושג במרמה, או שמדובר בתיקון טעות טכנית. הואיל ואין טענה למרמה - כך נטען - הרי שהתובע מנוע מלהעלות טענות נגד הרישום.

8.         דומני כי דין הטענה להידחות, ולו רק מן הטעם שבית המשפט העליון בע"א 2690/05 התייחס לכך וקבע כי רישום הזכויות בחלקה בפנקס המקרקעין אינו משקף את הזכויות בה.

            בית המשפט הדגיש כי למעשה המנוח עצמו (המערער באותו תיק) לא כפר בכך שהרישום אינו משקף את הזכויות במקרקעין, וכך אומר בית המשפט:

יכולים היינו להסתפק בטעם פשוט אחר והוא שלמעשה לא קיימת מחלוקת בין בעלי הדין על כך שיש צורך לתקן את הרישום בפנקסי המקרקעין, חרף האמור בלוח הזכויות.

            גם בהליך הנוכחי מאשרים למעשה הנתבעים כי לוח הזכויות על-פי הפקודה אינו משקף את המצב לאשורו, שהרי הנתבעים מודים כי המנוח ביצע עסקה לגבי 500 מ"ר שמכר למר נסיב מוהנא ח'יר. זכויות אלו לא נרשמו, כך שלמעשה גם בהליך הנוכחי, כמו בהליך בתיק הקודם, מאשרים הנתבעים שהרישום אינו משקף את הזכויות, ומכאן שאין ברישום הקיים כדי למנוע העלאת טענות בדבר עסקאות קודמות להסדר.