פסק-דין בתיק א 11548/05

רקע ועובדות

התובעת, חברה המנהלת מרכז רפואי רב תחומי בנכס ברחוב רש"י 22 ברמת גן, אותו שכרה מהבעלים, מועצת פועלי רמת גן בחודש נובמבר 1999 ומאז היא מחזיקה בו בשכירות ושילמה ארנונה לנתבעת, הרשות המקומית שבתחומה מצוי העסק. עד לשנת 2004 חויבה ושילמה דמי ארנונה אשר חושבו לפי גודל של 140 מ"ר. בשנת 2004, במדידה שנערכה על ידי הנתבעת, הסתבר ששטח הנכס הינו 107 מ"ר בלבד.

לטענת התובעת, על הנתבעת להשיב לה את דמי הארנונה בהם חויבה ביתר בין השנים 2000 עד 2004 ולטענת הנתבעת, על התובעת הייתה מוטלת החובה למדוד את שטח הנכס בעת שקיבלה את החזקה בו, כאשר לנתבעת אין ידיעה מהי הסיבה להקטנת שטח הנכס ומשכך יש לדחות את התביעה.

המחלוקת

א.      טענות התובעת

מאז שהתובעת קיבלה את החזקה בנכס לא נערכו בו שינויים אשר השפיעו על  שטחו. התובעת סברה שחיובי  העירייה נעשו בהתאם למדידה מעודכנת של הנתבעת אשר התרשלה ולא מדדה את הנכס. קביעת מידת השטח לצרכי חיוב במס, נעשתה על ידי הנתבעת ברשלנות. הנתבעת קבעה שטח נכס מוטעה ולא קיימה את חובותיה על פי החוק. תשלום הארנונה הינו תשלום חובה, ואין בתשלומו הסכמה לגובהו ו/או הודאה בנכונותו. היעדר מדידה ע"י הנתבעת ו/או מדידה בלתי מדויקת של שטח הנכס, מהווים הפרת חובה חקוקה. בעצם קביעת שטח מוטעה לנכס, הפרה הנתבעת את חובתה המוטלת עליה על פי חיקוק ומשכך נגרם לתובעת נזק, שלהגנתו נועד החיקוק.

ב.      טענות הנתבעת

לטענת הנתבעת, חזקה על התובעת שבדקה את הנכס ו/או אמורה הייתה לבדוק את שטחו בעת ששכרה אותו.

על התובעת  חלה החובה למדוד את שטח הנכס  והנתבעת אינה חייבת לבצע מדידות נכסים ו/או סקר מדידות שטחים ונכסים. אין כל הוראה בדין המחייבת את נתבעת למדוד את הנכס, שכן משובר בפעולה שכרוכה בהוצאות גבוהות וצורכת זמן רב. הנתבעת חייבה את התובעת על פי מדידת בעל הנכס ובהתאם לתוכניות שהגיש לה. אין כל  הפרת חובה חקוקה מטעמה, אותה מייחסת לה התובעת, בהיעדר סעיף החוק אליו היא מפנה.

במסגרת סקר מדידת נכסים שערכה הנתבעת, נמדד הנכס בחודש דצמבר שנת 2003 ותוצאות המדידה הועברו אליה בחודש יוני 2004. נתוני  הסקר עודכנו לאותה שנת מס, דהיינו שנת 2004, כאשר הנתבעת לא מחייבת ומזכה את חיובי הארנונה רטרואקטיבית, אלא רק לאותה שנת מס בה נערך הסקר.

ביום 17.6.04 וטרם עדכון נתוני הסקר, התקבל במשרדי הנתבעת מכתב ב"כ התובעת לפיו, מדידת הנכס על ידי התובעת העלתה ששטחו הוא 107.86 מ"ר. התובעת ביקשה בנוסף, לשנות את סיווג הנכס.

משקיבלה הנתבעת את נתוני הסקר, עדכנה את שטח הנכס וזיכתה את חשבון הנתבעת לשנת 2004 בסך 4,304 ש"ח.

לנתבעת אין כל ידיעה לסיבת הקטנת השטח ו/או למועד השינוי בפועל. יתכן שהיו שינויים בשטח הנכס במהלך השנים ועם קבלת הנכס לחזקתה, היה על התובעת למדוד אותו ולהודיע לנתבעת את שטחו.

בהתאם להוראות סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), מחזיק נכס המחויב בתשלום ארנונה, רשאי תוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום, להשיג על חיוב הארנונה. הוראה זו מטילה על הנישום לבדוק את נתוני  החיוב. משלא עשתה כן התובעת, היא יצרה מצג בפני הנתבעת, לפיו היא מקבלת ומסכימה לנתוני הנתבעת ונהגה ברשלנות משלא מדדה את הנכס.

הנכס רשום בפנקסי הנתבעת החל משנת 1964 ונתוני השטח לקביעת הארנונה נקבעו על פי תכניות ומפת הנכס, אשר הוגשו על ידי בעלי הנכס באותו זמן.

דיון

המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה האם על הנתבעת להשיב לתובעת, סכומים ששילמה ביתר בגין חיובה בארנונה עבור שטח הגדול משטח הנכס בפועל. שאלה נוספת העולה מטענות הנתבעת הינה, האם ומתי, הוקטן שטח הנכס בפועל.

האם שטח הנכס הוקטן מאז שקיבלה התובעת את החזקה בו

דב פלשקס, מנכ"ל התובעת, הצהיר בפני שמאז שהתובעת קיבלה את החזקה בנכס בשנת 2000 לא שונה גודלו. עם קבלת החזקה בו, נעשו בנכס שיפוצים ושינויים פנימיים בלבד, לצורך התאמתו לפעילותה של התובעת כמרפאה, כאשר קווי הנכס החיצוניים לא שונו. גם הסכם השכירות אוסר על התובעת לבצע שינויים בקירות החיצוניים של המושכר.

מר דורון חייק, שמחזיק בבניין חנות מאז שנת 1996 ומכיר את הבניין עשרות שנים, הצהיר בפני שהנכס לא שונה מעולם בקירותיו החיצוניים ולא הוקטן שטחו (עמוד 11 שורות 18-17 לפרוטוקול).

מר אריאל סמואל, אשר שימש כמנהל מחלקת נכסים במועצת פועלי רמת גן בשנים 1998-2005, שהיא הבעלים של הנכס והוא זה שביצע את השכרת הנכס לתובעת, הצהיר בפני שהוא פנה אל התובעת כדי שתעביר את המרפאה לרמת גן כחלק ממערך השירותים לחברי ההסתדרות ושתשכור את הנכס (עמוד 12 שורות 22-19 לפרוטוקול).

לגרסתו, הנכס הועבר לחזקת התובעת ועבר שיפוץ פנימי בלבד, ללא שינוי שטח ובאם היה שינוי שטח הוא היה נרשם בספרי מועצת הפועלים (עמוד 13 שורה 8 לפרוטוקול).

מר סמואל הסביר שמועצת הפועלים לא שילמה מעולם ארנונה והתובעת היא הראשונה ששכרה מהבעלים את הנכס (עמוד 13 שורה 14 לפרוטוקול). בעת הצגת הנכס לתובעת לא הוגדר שטחו.

עדת הנתבעת, הגב' פנינה פיטו הצהירה בפני, ששטח הנכס לצורך חיוב ארנונה נקבע בהתאם לנתוני בניית הבניין, כפי שאושרה, כאשר הבעלים לא הגיש מעולם השגה לגבי חיוב הארנונה. התובעת חויבה על פי השטח הרשום בספרי העירייה משנת 1964, בגודל 170 מ"ר ושטח זה אף צוין בחוזה השכירות, על פיו שכרה התובעת את הנכס מהבעלים.

מהעדויות שהובאו בפני עולה, שהבעלים של הנכס, אשר החזיק בו מאז בנייתו ועד למועד העברת החזקה לתובעת בשנת 2000 בהתאם להסכם השכירות, לא שילם מעולם ארנונה, ומשכך אף לא השיג על שטח הנכס לצורכי חיוב הארנונה. (עדות מר סמואל בעמוד 13 שורות 14-15 לפרוטוקול).