פסק-דין בתיק א 11521/02

כללי

1.       התובע הגיש נגד הנתבע תובענה כספית בגין הפרת הסכם. מבחינה דיונית יצויין כי במהלך ההליכים המקדמיים הסכימו הצדדים לעבור ישירות לשלב הסיכומים כאשר כל צד יסתמך על המסמכים שהוגשו ללא צורך בחקירת עדים.

רקע

2.       ביום 8.11.93, נכרת בין התובע לבין הנתבע הסכם שכירות (נספח א' לכתב התביעה). התובע הינו הבעלים של מבנה תעשייתי ברחוב חלץ 22 חיפה הכולל אולם בגודל 165 מ"ר, גלריה, חצר אחורית מצופה אספלט בגודל כ-200 מ"ר וחצר קדמית בגודל 30 מ"ר (להלן- "המושכר").

3.       תקופת תוקף ההסכם היתה ל-119 חודשים, מיום 8.11.93 ועד ליום 31.11.03 (סעיף 7.1 להסכם). דמי השכירות החודשיים הועמדו על סך השווה 1,000$ בתוספת מע"מ (סעיף 8.1 להסכם). על פי סעיפים 8.3  ו- 8.3.1 להסכם, נקבע כי:

8.3     דמי השכירות הבסיסיים יהיו קבועים במשך כל תקופת השכירות ולא ישונו אלא במועדים הקבועים בסעיף זה ועל פי מנגנון ההתאמה המפורט כדלקמן:

8.3.1 דמי השכירות יותאמו 3 פעמים במשך תקופת השכירות.

ביום 1.1.1998 לתקופה שמאותו יום ועד ליום 1.1.2000.

ביום 1.1.2000 לתקופה מאותו יום ועד ליום 1.1.2002.

ביום 1.1.2002 ועד לתום החוזה.

4.       המנגנון לשינוי דמי השכירות פורט בסעיף 8.4 להסכם:

                   דמי השכירות ישונו ויועמדו על דמי שכירות ממוצעים לנכסים מסוג המושכר כאן כפי שיהיו בפועל באזור בו מצוי המושכר וזאת על פי קביעת שמאי מוסמך שיקבע על ידי הצדדים ובאין הסכמה ביניהם באשר לזהות השמאי יקבע שמאי על ידי יו"ר לשכת השמאין [הטעות במקור] בישראל על מנת להסיר ספק דמי השכירות יכול שיעלו או ירדו בהתאם למצב השוק."

עד חודש יוני 2001 שילם הנתבע דמי שכירות בהתאם לסכום המקורי שנקבע ללא שינוי.

5.       הצדדים חלוקים באשר להתרחשויות לאחר שנת 2000. לטענת התובע, החליט לפתע הנתבע בחודש יולי 2001 לבצע באופן עצמאי וחד צדדי התאמה בדיעבד בדמי השכירות. החל ממועד זה שולם סכום של 650$ לחודש והנתבע ביצע קיזוזים בדיעבד לגבי סכומים ששולמו מיום 1.1.00 ואילך. כתוצאה, הפסיק הנתבע לשלם דמי השכירות בכלל. התובע שלח התראה על הפרה יסודית של ההסכם ביום 31.1.02 וביום 28.2.02 הודע לנתבע על ביטול ההסכם וחילוט הערבות הבנקאית שהופקדה. כתוצאה, טען התובע כי היה על הנתבע לפנות את המושכר ביום 1.6.01 ודרש תשלום דמי שכירות מלאים על סך 1,000$ לחודש בתוספת מע"מ עבור כל התקופה שהנתבע היה במושכר ועד לפינויו בפועל. סכום התביעה בעת הגשת כתב התביעה הגיע לכדי 58,234 ש"ח.

6.       לטענת הנתבע, במהלך שנת 2000, סמוך למועד ההתאמה  1.1.00, הוא פנה אל התובע פעמים מספר וביקש להתאים את דמי השכירות כמתחייב מסעיף 8.3 להסכם. במכתב מיום 18.12.00 הזהיר הנתבע כי בהעדר שיתוף פעולה מצד התובע יפנה לשמאות לקביעת דמי השכירות (נספח ג' לכתב ההגנה). התובע השיב במכתב מיום 7.1.01 שדחה את בקשת הנתבע לשנות את דמי השכירות (נספח ד' לכתב ההגנה). הנתבע מסתמך על נוסח המכתב בתמיכה לטענתו כי פנה לתובע בעניין שינוי דמי השכירות כבר במחצית הראשונה של שנת  2000. מאחר ולא היה שיתוף פעולה מצד התובע, פנה הנתבע ללשכת השמאים למינוי שמאי כאמור בסעיף 8.4 להסכם (ראו נספח ה'). לשכת השמאים מינתה את השמאי זאב מייבום ובחוות מיום 1.5.01 קבע השמאי כי דמי השכירות בגין המושכר החל מחודש מרץ 2001 יעמדו על סך 650$ בתוספת מע"מ (העתק של חלק מחוות הדעת צורף כנספח ו' לסיכומי הנתבע). הסכומים שקוזזו על ידי הנתבע התייחסו לתשלומי יתר של דמי שכירות שבוצעו, כביכול, עובר לקביעת השמאי. הנתבע לא הסכים עם חילוט הערובה וגם סכום זה קוזז על ידו מדמי השכירות. במכתב מיום 6.6.02 פירט הנתבע את הקיזוזים והתשלומים שהיה חייב בהם, לדעתו, והעביר לתובע סכום של 378 $ שהיה יתרת החוב בגין דמי השכירות על פי חישוביו (נספח י' לכתב ההגנה).

דיון

7.       עיון בנוסח ההסכם מעלה כי סעיפים 8.3 - 8.4 קובעים מנגנון חובה לביצוע שינויים בגובה דמי השכירות עבור המושכר.

מחילופי המכתבים בין הצדדים נמצא כי הנתבע דרש כבר במחצית הראשונה של שנת 2000 להפעיל את המנגנון האמור וכי התובע לא שיתף עמו פעולה. על רקע זה לא אייחס לנתבע ויתור על האפשרות להפעיל את המנגנון לשינוי גובה דמי השכירות על ידי מינוי שמאי. טענתו של התובע כעולה ממכתבו מיום 7.1.01 שהוסכם, כביכול, בסוף שנת 2000 שדמי השכירות ימשיכו לעמוד על הסכום המקורי עד לתחילת שנת 2002 מהווה טענה לשינוי תנאי החוזה. ככזו נותרה הטענה ללא ביסוס בראיות אחרות ואין אני מוכן לקבלה.

יחד עם זאת, אין לומר כי הנתבע פעל במהירות הראויה וחוות הדעת נערכה לאחר זמן. נאמר בה במפורש כי המועד הקובע לשומה הינו מרץ 2001. אשר על כן, ניתן להחילה רק ממועד זה והלאה ולא מתחילת שנת 2000.

8.       בסיכומיו העלה התובע טענה כי לאור מהות טענות הנתבע, מדובר במקרה של "הודאה והדחה" וכי יש להפוך את סדר הראיות. במקרה דנן אין משמעות לטענה כי גם אילו היה מתהפך הסדר הבאת הראיות הייתי קובע כי הנתבע עמד בנטל המוטל עליו לאור המסמכים שהוצגו.

9.       אשר על כן, הנני קובע כי פעולות הנתבע נעשו בהתאם לתנאי ההסכם, אם כי יש להחיל את דמי השכירות שקבע השמאי רק ממועד מרץ 2001 ואילך. אשר על כן, על הנתבע לשלם לתובע סך של 650$ + מע"מ מיום 1.3.01 ועד ליום 30.5.02. מסכום זה יש לקזז סך של 2,174$ דמי הערבות הבנקאית שחולטו, וסך של 1,050$ (350$ + מע"מ X 3) דמי השכירות ששולמו ביתר עבור החודשים מרץ, אפריל ומאי 2001, וכן 50% מהתשלום לשמאי סך 275$ + מע"מ.