פסק-דין בתיק א 1146/02

מדינת ישראל באמצעות משרד הבינוי והשיכון, מינהל מקרקעי ישראל והמועצה המקומית בית זרזיר, יזמו במשותף פרוייקט בינוי בתחומה של האחרונה הידוע בשמו "בנה ביתך". במסגרת זו יועדו 85 מגרשים לבניית בתים פרטיים על ידי בני המקום. הקצאת המגרשים נעשתה בדרך של פרסום מכרז. הקרקע שעליה אמור היה לקום הפרוייקט רשומה כיום בשמה של מדינת ישראל ובשמה של רשות הפיתוח. קרקעותיהם של נתבעים אלה מנוהלות על ידי נתבע מס' 3 שיקרא להלן "המינהל". התובע, שהינו תושב הישוב זרזיר, ביקש למנוע הקצאת חלק מהמגרשים בטענה כי אותה קרקע שם "שייכת לו". התובע מבקש בתביעתו הנוכחית לקבוע כי חלק מהחלקות המיועדות להקצאת המגרשים הן בבעלותו.

לטענתו המדובר בשטח מסוים בן 25,588 מ"ר מחלקה הידועה כחלקה 19 בגוש 17502 ושטח מסוים בן 4,130 מ"ר מחלקה הידועה כחלקה 21, אף היא בגוש 17502. (החלקות הנ"ל תיקראנה להלן בהתאמה "חלקה 19" ו- "חלקה 21"). על פי נסחי הרישום שצורפו לתיק, חלקה 19 הינה בשטח כולל של 15,732 מ"ר וחלקה 21, שטחה הכולל הוא 107,822 מ"ר.

הבעלים הרשום של חלקה 19 היא רשות הפיתוח, והבעל הרשום של חלקה 21 היא המדינה. על פי הנסחים "ההיסטוריים" שהוגשו לתיק ושאר המסמכים, "תולדות" שתי החלקות היו כדלהלן. שתי החלקות עברו הליכי הסדר בשנת 1946. במסגרת הליכי ההסדר נרשמה חלקה 19 על שמו של אחד סעיד ח'דר סעיד עודאללה. עקב נפקדותו זכויותיו הוקנו, לאחר הקמת המדינה, לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. ב-1971 נמכרה החלקה על ידי האפוטרופוס לרשות הפיתוח ונרשמה בשמה.

חלקה 21 נרשמה בשלמותה במסגרת הליכי ההסדר על שם הנציב העליון עבור ממשלת פלסטין, לאחר שאיש, מלבד הנציב, לא תבע בה זכויות. בשנת 1977 בוצעה התאמת רישום לטובת מדינת ישראל.

כאמור תובע התובע חלקים מסויימים בשתי החלקות. כבר בראשית דברינו נאמר כי וודאי שאין מקום לשעות לתביעתו של התובע בסיכומיו לרשום בשמו את מלוא הזכויות הנ"ל בשתי החלקות. למעשה לא ניתן גם לרשום חלקים מסויימים מתוך החלקות, בטרם אלה יחולקו. כאן המקום להוסיף ולציין כי התובע בנה בית מגורים בחלקה 21 על פי היתר בניה שניתן לו על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה יזרעאלים, אם כי אין כל עדות לכך, גם לא על גבי הבקשה להיתר, כי המדינה, המינהל או מי מטעמם, נתנו אי פעם את הסכמתם לבניה האמורה, כפי שנדרשת ומתבקשת הסכמת הבעלים על פי תקנות התכנון והבניה.

התובע מבקש כאמור כי יוצהר בתובענה זו כי, חרף הרשום בפנקסי המקרקעין, הוא הינו "הבעלים" של שתי החלקות.

את תביעתו מבסס התובע על קשת רחבה של טענות, בבחינת "מכל הבא ליד" אלא שאומר כבר עתה כי לא מצאתי באף אחת מהן בסיס ראוי להעתר לעתירה ולהכריז את דבר בעלותו של התובע בחלקות. להלן אסקור את טענותיו של התובע, אדון בהן ואקבע את עמדתי המפורטת ביחס אליהן.

הטענה הראשונה שמעלה התובע תוקפת את נכונות הרישום כפי שהוא מופיע בפנקס המקרקעין.

סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט-1969 (להלן תיקרא "פקודת ההסדר") קובע כי "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה". על פי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן ייקרא "חוק המקרקעין") רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. מגמתו של המחוקק המנדטורי ובהמשך הישראלי, היא לקבוע את סופיות הרישום בכל מה שקשור לזכויות במקרקעין שעברו הליכים של הסדר קרקעות, זאת על מנת להגן על מי שרשום בפנקס הזכויות מפני תביעות נוגדות לזכויות באותם מקרקעין. למגמה האמורה קיימים מספר חריגים בדין עצמו ואלה מנויים בסעיפים 93 עד 97 לפקודת ההסדר. אלה מתייחסים למצבים ספציפיים שחלקם מדברים על ליקויים טכניים וחלקם האחר, מתייחס למקרים קיצוניים בחריפותם שאז מתבקשת סטייה מהדין הכללי כדי למנוע עיוות דין.

טענתו העיקרית של התובע בהקשר זה הינה, כי המצב הרישומי כיום בפנקסים החדשים אינו תואם את המצב העובדתי בפועל. נטען בכתב התביעה כי הרישום בפנקס נעשה בטעות ו/או בהטעיה, במרמה ושלא כדין.

סעיף 93 לפקודת ההסדר קובע כי:

"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה,

או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה

בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות,

להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית

המשפט יראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש

אדם מקרקעין בתום -לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר".

בע"א 99/00 עזבון המנוח עדנאן רשיד נ' עלי צאלח זבידאת, פ"ד מ"ו (2) 215, נפסק כי יש לתת להוראת הדין האמורה פירוש מצומצם. כאמור טוען התובע, בין היתר כי הרישום הקיים הינו תולדה של תרמית. על הטוען לתרמית ובמיוחד בהקשר לביטול הליכי הסדר, להעמיד תשתית עובדתית מפורטת וברורה ולשאת בנטל הוכחה שאינו קל. בהקשר זה נפסק "שטענת תרמית מהסוג הנדון לא מספיק שתיטען בעלמא. עליה להיות מפורטת ומבוססת, והנטל להוכחת טענה מעין זו עשוי להיות כבד יותר ממאזן ההסתברויות הרגיל הנהוג במשפטים אזרחיים" (ע"א 681/88 עזבון המנוח מוחמד סלים נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2), 653). בענייננו נטענה טענת התרמית בעלמא וללא פירוט עובדתי של ממש ואף לא הובא לה שמץ של ראיה. ניתן להבין שהיא נזנחה כליל על ידי התובע בעת הגשת סיכומיו.

לעומת זאת טוען התובע בסיכומיו כי יש לפעול עפ"י החלופה האחרת הקבועה בסעיף 93 הנ"ל המאפשרת תיקון הרישום גם במקרה של השמטה או רישום שלא כשורה, אך גם בחלופה זו, אין כדי לסייע לתובע. נפסק כי עניינה של חלופה זו הוא בטעות בלתי מכוונת בהעתקת הנתונים אל  פנקס הזכויות החדש. הוראה זו עוסקת בסיטואציה שבה מידע חיוני עלול להישמט במסגרת תהליך ההעתקה של המידע מהחלטת פקיד ההסדר ללוח הזכויות ומלוח הזכויות למרשם כך שבשל הטעות תוצאות ההסדר לא ישקפו נכונה את ההכרעה המודעת והאמיתית כפי שהוכרעה על ידי הגורמים המוסמכים. (ח. זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל, תשס"א- 2000, בעמ' 317). עפ"י חלופה זו על התובע להוכיח כי היתה לו זכות רשומה בפנקס הישן וכי גם ללא תביעה מצידו היה פקיד ההסדר רשאי להכליל אותו בפנקס בזמן ההסדר, אלא שבענייננו לא הוכח קיומו של רישום קודם על שמו של התובע או מורישו וגם לא כי הכרעת פקיד ההסדר היתה שונה ממה שנרשם בפנקס. שמו של התובע, גם לא של מורישו, אינו מופיע בלוח הזכויות כמי שהיה בעל זכויות בחלקות הנתבעות ואף לא כי תבע את זכויותיו בפני פקיד ההסדר בעת הסדר המקרקעין באזור (ת/1), כך שממילא הוא לא הוכר על ידי האחרון כזכאי לכאלה.