פסק-דין בתיק א 1121/03

לפני תביעתה של הגברת שרון שטיין (להלן: "התובעת") לפיה על הנתבעת, חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: "שופ" או "הנתבעת") לפצותה בגין מכירת דירה ללא ציון שטחה וגבולות חצרה ובגין פגמים שנפלו לטענתה בחוזה החכירה.

ראשיתה של תובענה זו בעתירתה של התובעת לקבלת צו עשה כנגד הנתבעת לחתימת חוזה חכירה בין התובעת ובין הממונה על הרכוש הממשלתי באזור יהודה ושומרון (להלן: "הממונה") ולרישום זכויותיה אצל הממונה. מכתב ההגנה עלה כי הסכם חכירה נחתם כבר לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים וכן כי בוצע רישום בהתאם להוראות החוזיות.

בהמשך הוגש כתב תביעה מתוקן על ידי התובעת בו טענה כי הרישום המבוקש אכן בוצע אך הנו לוקה בחסר, במובן זה ששטח הדירה ושטחים הצמודים לה אינם רשומים בהתאם למוסכם.

הנתבעת הגישה כתב הגנה מתוקן ובו הכחישה את טענות התובעת וטענה כי  אין בידה כל מידע בדבר גבולותיה המדויקים של החצר המאפשר רישומה של אותה חצר כהצמדה לנכס בספרי הממונה.

לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית על ידי הצדדים ולאחר שהועבר התיק לשמיעת ראיות לפני שופט, הודיעו הצדדים, כי הם מקבלים את הצעתי, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטה מיום 21.2.07, לפיה יסכמו טענותיהם בכתב ופסק דין יינתן על סמך כתבי הטענות, התצהירים וסיכומים שיוגשו, ללא צורך בחקירות (ויובהר, כי אין מדובר בפסק דין לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1982, אלא בפסק דין מנומק. סיכומים אכן הוגשו בהתאם להחלטה מיום 14.3.07.

אציין כבר עתה, כי כבר בתחילת הדרך סברתי שזהו תיק החייב להסתיים בפשרה וכך אף הבהרתי לצדדים.

למרבה הצער, ניסיונות שעשו הצדדים להגיע להסכמה שתייתר את הצורך בהכרעה לא צלחו, כך שאין מנוס מהכרעה בסכסוך, במתכונת עליה הוסכם.

התובעת רכשה דירת גן משופ לאחר שזו קיבלה ממשרד השיכון את הסמכות למכור ולדאוג לרישום בעלי הזכויות בדירות אשר נבנו על ידי חברת אשדר בישוב אבני חפץ, ביהודה ושומרון.

התובעת טענה בסיכומיה כי זכותה בתור קונה שרכשה זכויותיה בדירת גן מהנתבעת, שהנה חברה משכנת, בשיטת  - AS IS כשהדירה בנויה ועומדת, לדעת מהו שטח הדירה ומהו שטח וגבולות החצר המהווים את הדירה, כמו כן טענה כי אין היא חייבת להסכים לקבל מהחברה המשכנת חוזה חכירה פגום.   

לטענת התובעת אין לקבל את טענת הנתבעת כי הדירה נקנתה במצבה AS IS, וכי לא התחייבה לשטח דירה כלשהו ולשטח חצר כלשהו. התובעת שאלה בסיכומיה האם ניתן לקנות זכויות בדירת גן מבלי שבהסכם הכולל בין הצדדים יוגדר שטח מדויק של הדירה והגן המהווים יחד את הממכר? על שאלה זו ענתה התובעת עצמה וטענה כי  שטחי הממכר כן הוגדרו בין הצדדים, אך לא נרשמו.

לטענת התובעת במבוא להסכם החכירה, צוין ששטח הרצפה בדירה הוא 75 מטרים מרובעים בעוד שהמצג שהוצג בפניה בזמן רכישת הדירה היה ששטח הדירה הוא 88 מטרים מרובעים "ברוטו" וכך נכתב בפרוש בכתב העברת הרכוש (להלן: "כה"ר") שהועבר לנתבעת על ידי משרד השיכון, אותו ניתן היה לטענת התובעת למצוא במזכירות הישוב אבני חפץ ועל פיו, לטענתה, ניתנה אינפורמציה ללקוחות אשר התעניינו ברכישת דירה דוגמת דירתה של התובעת.

בהסכם עליו חתמה התובעת עם הנתבעת לרכישת הדירה לא ניתן למצוא כל התייחסות לשטח הדירה. לטענת התובעת הכה"ר מהווה את אחד המרכיבים המרכזיים בהצעה לכריתת ההסכם ומשאין בהסכם התייחסות לשטח הדירה, יש לראות בשטח המצוין בכה"ר כחלק מההסכם הכולל שבין הצדדים.

התובעת הפנתה בסיכומיה לפסיקה, בראשה ל ע"א 6025/92 צמיתות(81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1), 826 (להלן: "הלכת צמיתות") שם הופיע פירוט שטח הדירה בפרוספקט מקדמי מטעם החברה הקבלנית ועליו הסתמכו הדיירים בבואם לרכוש את הדירה כשלא נמסרה להם כל תוכנית שטח אחרת. בית המשפט חייב את החברה הקבלנית לפצות את הדיירים על ההפרש שבין נתוני השטח בפרוספקט לבין נתוני השטח בפועל. התובעת ציטטה בסיכומיה מפסק הדין בו נקבע כי : "משלא צוין בחוזה הרכישה שטח שונה מן השטח שצוין בפרוספקט, הכוונה הייתה כי מצג זה שעל פיו שווקו הדירות, יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים. מסקנה זו מתחזקת בשל מחדלה של החברה לפרט את מימדי הדירה במפרט כדרישת החוק".

לטענת התובעת לכה"ר אף משקל ראייתי רב יותר מאשר לפרוספקט בהלכת צמיתות, באשר הינו מהווה הודאת חוץ של בעל דין ששטח הדירה הנו 88 מ"ר.

כמו כן טענה התובעת כי אין לקבל את טענת שופ כי השטח המצוין בכה"ר הינו השטח ברוטו לרבות חלק יחסי ברכוש המשותף, ראשית בשל העובדה כי שופ לא תמכה טענותיה בעובדות ובעדים והסתפקה בעד שלא יכול היה להבהיר מה מהות השטח המופיע בכה"ר, ושנית בשל ההלכה הפסוקה לטענתה כפי שנקבעה ב ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה, פ"ד נח(3), 673 , (להלן: "הלכת אוחנה") כי במקרה בו מתקיים מצג או התחייבות של מוכר דירה כלפי קונה מן היישוב לכך ששטח דירה "ברוטו", יהיה בגודל מסוים, תפורש הכוונה לשטח שאינו כולל חלקים ברכוש המשותף.

התובעת הסתמכה בטענותיה גם על מכתב שנשלח לשופ על ידי משרד השיכון ובו הובהר כי שטח החצר אכן צמוד לדירה אך לא נקבע בו דבר לגבי חישובו של שטח המחסן, הצמוד פיזית לדירה.

לשיטתה של התובעת יש לקבוע כי הנה זכאית להירשם בחוזה החכירה ובמרשם הזכויות המתנהל בשופ, כבעלת זכויות בדירה ששטחה 88 מ"ר וכן כי על שופ לדאוג להראות לתובעת היכן הוא השטח החסר, בסך של 13 מ"ר כאשר הכוונה הנה לשטח של דירה כמשמעה בסעיף 1 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 ולא בשטח ברכוש המשותף.

התובעת טענה בסיכומיה כי היא מסכימה לצירופו של המחסן ששטחו על פי חוות דעתו של המודד מטעמה הוא 8 מ"ר, לשטח הדירה ומשכך על שופ להשיב לה מחירם של 9 מ"ר הנותרים בגינם שילמה ולא קיבלה תמורה. לפי חישובה של התובעת על שופ להשיב לה, בעבור 9 מ"ר, סכום של 19,099 ש"ח נכון ליום 26.5.97, כמו כן טענה התובעת כי יש לחייב את שופ בריבית בסך 22.5% לשנהכמפורט בסעיף 17.2 להסכם.

התובעת שבה ועמדה גם בהמשך סיכומיה על זכותה לדעת ולהגדיר במדויק את השטחים שרכשה בהם זכויות בהסכם אותו חתמה עם חברת שופ, כך הפנתה לחוות דעתו של מר גרינוולד, המודד המומחה מטעמה, שקבע כי שטח החצר המצורפת לדירתה הוא 202 מ"ר וטענה כי יש להורות לשופ לדאוג שייכתב בהסכם החכירה שהחצר המופיעה במפה אותה שרטט המודד, ששטחה הוא 202 מ"ר, צמודה לדירה. כן טענה התובעת כי יש להורות לשופ לצרף את מפת המודד להסכם החכירה.