פסק-דין בתיק א 1109/03

1. טענות הצדדים

בכתב התביעה נאמר כי התובע הוא קבלן המתמחה בשימור מבנים עתיקים ועיקר עבודתו מתמקדת בעיר תל-אביב. הנתבעת 1 הינה חברה יזמית בתחום הנדל"ן (להלן: "הנתבעת"). הנתבעת 2 רכשה מהנתבעת דירה השייכת לתובע, לטענתו.

בכתב התביעה נאמר כי בשנת 99' התקשרה הנתבעת בהסכם קומבינציה עם גב' גרינברג שהיא הבעלים של בניין הבנוי במגרש ברחוב פרץ חיות 19 בתל-אביב (להלן: " הבניין").

על פי הסכם הקומבינציה התחייבה הנתבעת לשפץ את הבניין ולבנות בו עוד שתי קומות. בתמורה לעבודות השיפוץ והבנייה התחייבה הבעלים להעביר לנתבעת 50% מזכויותיה בקרקע. התובע ציין בכתב התביעה כי מאחורי הנתבעת עמד, בין היתר, עו"ד מטלון. נתון זה חשוב לדבריו, שכן הנתבעת ניצלה את חוסר הבנתו בתחום המשפטי והחלה כבר בשלבים הראשונים של ההתקשרות להכין את הקרקע לנישול התובע מזכויותיו.

הבניין הוכרז כמבנה לשימור ולאור זאת התקשרו התובע והנתבעת בהסכם מיום 26.6.2000 (להלן: " ההסכם"). על פי הסכם זה אמור היה התובע לבצע את עבודות הבניה והשיפוץ. לדברי התובע, כלל הבניין הקיים קומת קרקע ועוד שתי קומות מעליו. עבודות הבנייה כללו בניית שתי קומות נוספות, קומה ג' ו- ד'.

בתמורה לביצוע העבודות התחייבה הנתבעת לשלם לתובע סכום של 635,000 ש"ח פלוס מע"מ. בנוסף לכך, אמור היה התובע לקבל בעלות וזכויות בנייה לבניית דירה בקומה ג' של הבניין. על פי ההסכם אמור היה התובע לבנות את הדירה בעצמו וממקורותיו הוא. הנתבעת התחייבה לרשום הערת אזהרה על הנכס, אולם הערת האזהרה מעולם לא נרשמה.

הנתבעת העבירה לתובע ערבות בנקאית על סכום של כ- 200,000 ש"ח. לגבי ערבות זו נקבע על ידי בית משפט כי היא נמסרה לתובע כערבות על פי חוק מכר (דירות) תשל"ה - 1974.

התובע טען כי על פי ההסכם בינו לבין הנתבעת הוא היה רשאי לסיים את הבנייה עד ליום 15.6.00. לדבריו, במועד זה נכללת אורכה של 30 יום לצורך השלמת עבודות  פיתוח ואורכה נוספת של 180 יום, בשים לב לכך שמדובר בבניין לשימור.

כמו כן, סיכמו הצדדים על דחייה במועד סיום העבודות במספר מקרים אשר אינם תלויים בתובע. התובע טען כי מעולם לא ביקש לדחות את מועד סיום העבודות בהתאם לסעיפים אלה.

התובע החל את עבודות השיפוץ והבניה בסמוך לאחר חתימת ההסכם ביוני 2000. אולם, שבועות מספר לאחר מכן הסתבר כי לבעלים מונתה אפוטרופסית ולכן הסכם הקומבינציה בין הבעלים לבין הנתבעת, אשר נערך ללא ידיעת האפוטרופסית, הוא חסר כל תוקף. עובדה זו העמידה בספק את יכולתה של הנתבעת לעמוד בהסכם עם התובע.

מאחר והתובע כבר החל בעבודתו, הופסקו, לדבריו, ביוזמת הצדדים עבודות השיפוץ לאור הסיכון כי הסכם הקומבינציה יבוטל. ביום 10.10.00 נחתם הסכם ביניים עד לקבלת אישור בית משפט לענייני משפחה. הסכם הקומבינציה אושר על ידי בית משפט  לענייני משפחה ביום 15.4.01.

במהלך אפריל 2001 העבירה הנתבעת לתובע את זכויות הבעלות בדירה בקומה השלישית. על מנת להראות את ביצוע העברת התמורה, הנפיקה הנתבעת חשבונית מס בגין מכירת זכויות הבניה בדירה. סכום החשבונית עמד על סך של 689,251 ש"ח כולל מע"מ.

התובע טען כי היה על הנתבעת לתת לו שטר ערבות על פי חוק המכר. אולם רק ביוני 2001 נתנה לו הנתבעת שטר ערבות בנוסח  אוטונומי במקום ערבות חוק מכר, אותו קיבל בהסכמה.

התובע טען כי מאז החתימה על הסכם הביניים ועד למועד גרושו מאתר הבניה עבד ברצף על מנת להשלים את עובדות הבניה.

התובע תיאר את תהליך השיפוץ אשר התחלק לטענתו לחמישה שלבים. השלב השני והשלישי, חפירת יסודות יציקת פיר מעלית ובניית תוספת שתי קומות, היוו לדבריו את  השלבים העיקריים בביצוע העבודות בפרוייקט. לדבריו, השלים את שלושת השלבים הראשונים כמעט במלואם וביצע למעשה 80 אחוז מסך עבודות הבניה בפרוייקט.

למרות עיכובים שנגרמו שלא באשמתו של התובע, ביצע את העבודות בקצב ראוי ועמד לסיים את הפרוייקט במסגרת המועדים על פי ההסכם.

התובע תיאר מספר עיכובים בבניה שלא היו תלויים בו וביניהם האינתיפאדה אשר החלה באוקטובר 2000 וגרמה למחסור בכח אדם; שינויים ביסודות; יצירת גג על הגג הקיים ובניית ממ"דים במקום חדרי מיגון. התובע אף ציין כי אי התאמה בין תוכניות המהנדס לבין תוכניות האדריכל גרמה לעיכוב הבניה לתקופה ארוכה.

כאשר החל התובע לבנות את הקומה הרביעית, הסתבר לדבריו כי תוכניות האדריכלות היו כה לקויות עד כי מר גרינברג, שרכש את הקומה האחרונה, שכר שירותים של אדריכלים חדשים. על פי תוכניות אלה של האדריכלים החדשים נאלץ התובע  לבצע הריסות ופירוק ולבנות את הדירה על פי התוכניות החדשות.

התובע טען כי ביולי 2001 גמלה החלטה אצל הנתבעת והעומדים מאחוריה, כי לאחר שביצע התובע את מרבית עבודות הבניה - ניתן לנשל אותו ולסלק אותו מהעבודה מבלי שהנתבעת תשלם לו את תמורת עבודתו.